Güterplatz: The Spin (128 m), Eden (98 m), Wohnungsbau

^ Falls von Interesse, gibt es hier ein Schmuddelbild vom aufgestellten Teleskopkran. Besonders tragfähig scheint er nicht zu sein, muss er aber auch nicht.

Die in Vorbeiträgen gezeigte Baugrube sah heute so aus (vermutlich für die in diesem Beitrag erwähnte Gasdruckregelstation)

Bild: thomasfra

^ Inzwischen ist der Deckel drauf:

Bild: epizentrum

Die erst vor 5 Jahren fertiggestellte Fassade der Sparda Bank ist seit gut einem halben Jahr mit einem Netz umgeben. Weiß wer, warum dem so ist?

Hier eine Aufnahme von heute nachmittag:

Ansonsten schreibt die FR in ihrer Printausgabe von Samstag, dass demnächst auf dem Güterplatz Container aufgestellt werden. Das hieße, dass der Umbau wohl mal wieder nach hinten geschoben wird...

Alle Bilder von mir.

^^ Ich würde annehmen, dass der U-Bahn-Bau seine Schatten voraus wirft. Bis zur Fertigstellung der Station Güterplatz macht eine Herrichtung des Platzes kaum Sinn.

Bosch gibt Pläne für Wolkenkratzer auf

Der Eigentümer des früheren Telenorma-Areals will darauf verzichten an dieser Stelle einen Wolkenkratzer zu errichten. Das schreibt die FAZ in der heutigen Printausgabe unter Bezugnahme auf die gestrige Sitzung des Planungsausschusses. Der geltende Bebauungsplan lasse auf dem Grundstück westlich des Güterplatzes 180 Meter* zu, heißt es in dem Artikel weiter. Viele Jahre habe die Robert Bosch GmbH erfolglos nach einem Investor für ein Bürohochhaus gesucht. Die Suche werde gestoppt und statt dessen Wohnbebauung anvisiert.

Nun soll der vorliegende Bebauungsplan geändert werden, das bisher als Kerngebiet ausgewiesene Areal soll zum Mischgebiet werden. Für eine Neubebauung soll ein Architekturwettbewerb durchgeführt werden. Vorstellbar sind mehrere schlanke und bis zu 60 Meter hohe Wohnhochhäuser.

Auch die FNP berichtet heute. Demnach könnten auf dem Areal etwa 800 neue Wohnungen entstehen. Das Stadtplanungsamt will im Bebauungsplan ein Wohnhochhaus mit 60 Meter bis 90 Metern Höhe berücksichtigen. Der Amtsleiter hält es aber für unwahrscheinlich, dass von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht wird.

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* Die in beiden Zeitungen genannte Höhe von 180 Metern ergibt sich nicht aus dem im Mai 2007 in Kraft getretenen Bebauungsplan Nr. 715 "Güterplatz / Heinrichstraße". Lediglich 160 Meter sind demnach zulässig.

Schade, schon wieder ein Hochhausstandort weniger.

Gefühlt haben wir in letzter Zeit ein wenig Schwund, was die als Hochpunkte ausgewiesen Flächen betrifft
und die Projekte verschenken bei Ihrer Verwirklichung gerne mal den einen oder anderen Höhenmeter.
Das war auch schon mal anders – da wurden Parks, Stadtschlösser, etc. rekonstruiert um über einen Deal,
jeden nur erdenklichen Höhenmeter raus zu holen oder neue Hochhaus-Standorte zu erschliessen.

Liegt das an der aktuellen wirtschaftlichen Lage, sind Nachfrage und Risikobereitschaft bei den Investoren
wirklich so stark gesunken oder ist es eher einem Politikwechsel (Petra/Peter) geschudet!?
Wahrscheinlich ist es am Ende ein bisschen was von Beidem, oder?

Ich bin einfach mal so naiv und hoffe das sich das in absehbarer Zeit auch wieder ändert.

Wieso denn schon wieder nur mehrere 60m-Wohnplatten? Ich verstehe es einfach nicht. Wir haben Wohnmangel, explodierende Einwohnerzahlen (deren Ende sich nicht abzeichnet), exklusiver Wohnraum geht weg wie warme Semmeln, wir haben Flächen die sich dafür anbieten, mit "hohen Höhenbegrenzungen"... und es tut sich einfach nichts. Ist der Gedanke denn so abwegig im Wohnsegment höher als 60-70m zu bauen?

^ Vielleicht nicht abwegig, aber unwirtschaftlich bzw. wirtschaftlich sehr riskant.

Es dürfte vor allem eine Preisfrage sein, denn - wie an anderer Stelle in diesem Forum schon öfters erwähnt - die 60-Meter-Marke ist vor allem eine bauordnungsrechtliche. Die sog. Muster-Hochhaus-Richtlinie (MHHR) ist seit dem 1.6.2008 als Sonderbauverordnung geltendes Hessisches Baurecht. Darin werden für Gebäude >60 m schärfere Anforderungen formuliert als für Gebäude <60 m.

Der Flächenfaktor Nutzfläche / Geschossfläche bei Hochhäusern ist sehr schlecht. Er macht in der Regel ca. 55– 65% aus, im normalen Geschosswohnungsbau 80-82%. Der Flächenverbrauch in Hochhäusern durch Fluchtwege ist dabei der gravierendste Faktor: Zwischen den Treppenhäusern (mindestens zwei Stück) und den Nutzungseinheiten muss immer ein zusätzlicher Rettungsflur angeordnet sein, der durch feuerhemmende und rauchdichte Türen abgetrennt sein muss. Es muss zusätzlich zu den normalen Aufzügen ein Feuerwehraufzug eingebaut sein, der in der Regel einen eigenen Vorraum pro Geschoss erhält. Auch die Versorgungsschächte haben im Hochhaus einen enormen Flächenverbrauch. Lüftungskanäle zum Beispiel benötigen aufgrund der Höhe und der Vielzahl der angeschlossenen Nutzungseinheiten einen höheren Querschnitt. Das gilt auch für Wasser– und Abwasserstränge. Normale Wärmdämmverbundsystems sind im Hochhausbau unzulässig, es sind also aufwändigere Fassadenkonstruktionen erforderlich. Alles in allem sollen die Baukosten bei Wohnhochhäusern ca. 40% über denen im Geschosswohnungsbau liegen.

Nicht zu reden von den Betriebskosten, die vor allem wegen des aufwändigen Maschinenparks in Wohnhochhäuser markant in die Höhe schießen (Aufzüge, Fassadenfahranlagen, Druckerhöhungsanlagen, Lüftungsanlagen, Brandmeldeeinrichtungen, Funkstrecken, damit die Feuerwehr im Haus kommunizieren kann usw.)

...vielleicht dann doch abwegig...

Also die Aussage, dass Bosch ernsthaft nach einem Investor gesucht haben soll, halte ich für sehr unwahrscheinlich. Mir ist nicht bekannt, dass der Standort bzw. das Hochhaus in irgendeiner Form mal ernsthaft vermarktet oder sonstwie beworben worden wäre.

Zitat von tunnelklick

Der Flächenfaktor Nutzfläche / Geschossfläche bei Hochhäusern ist sehr schlecht. Er macht in der Regel ca. 55– 65% aus,[...]

Man sollte dazu vielleicht noch erwähnen, dass diese Zahl nur für Wohnhochhäuser in etwa zutrifft, da die vermietbare oder veräußerbare Fläche erst "mit der Wohnungstür" beginnt, während bei Bürohochhäusern auch viel mehr Nebenflächen als vermietbare Flächen gelten und bei neueren Gebäude die Effizienz >80% ist.

^Klar, es ging ja auch um Wohnhochhäuser. Aber dass der Nutzflächenfaktor bei Bürohochhäusern über 80% liegen soll, halte ich eher für unwahrscheinlich, da müssten die Architekten schon zaubern können.,

Der Taunus-Turm, der insoweit gewiss optimiert wurde, hat eine BGF von 85.000 m² und eine vermietbare Fläche von 60.000 m², d.h. das Verhältnis von Nutzfläche zu Bruttogeschossfläche liegt bei ca. 71%, beim Messeturm bei rd. 69%, beim Silberturm knapp 55%, beim Eurtower knapp 60%, beim Commerzbank-Hochhaus rd. 62% usw.

Ok, ich hatte mich auf ein Regelgeschoss bezogen, nicht auf die Gesamtgebäude inkl. Technik.

Edit: Ein bisschen merkwürdig finde ich das ganze aber schon. Jetzt gerade wo sich die Lage durch das Skyline Plaza und die U5-Verlängerung beginnt, dramatisch zu verbessern, und für das erste Mal seit Jahren Büronutzer interessiert sein könnten, stellt man fest, dass man vielleicht doch besser Wohnungen baut...

Jeder Bauplatz, der der potentiellen Büronutzung entzogen wird, ist vorerst ein guter Bauplatz, denn die Stadt hat immer noch zu viele Bürostandorte vorrätig.

Allein direkt neben dem Skyline Plaza gibt es noch zwei Bauplätze für fette, fernwirksame Bürohochhäuser. Die Folge: die Büro-Mieten/ die Nachfrage sind einfach nicht hoch/ nachhaltig genug für Neubauten an dem Standort.

Von daher ist es prima, dass Bosch nu endlich den Acker zu Geld machen will und die Wohnlandpreise wohl mittlerweile attraktiv genug für Bosch sind.

90-Meter-Wohntürme sollen ermöglicht werden

Die CDU-Fraktion und die Grünen im Römer haben einen gemeinsamen Antrag eingebracht, wonach Baurecht für mehrere bis zu 90 Meter hohe Wohntürme geschaffen werden soll. Der Bebauungsplan soll entsprechend geändert werden.

Wie oben erwähnt, will die Robert Bosch GmbH das Areal an einen Investor verkaufen. Dieser möchte dort Wohnungen bauen. Der Antrag sieht auch eine Beschränkung der Bruttogeschossfläche auf 80.000 Quadratmeter vor (was freilich immer noch eine sehr hohe Grundstücksausnutzung bedeutet). Auch soll die Durchführung eines Architekturwettbewerbs festgeschrieben werden.

Das ist der gemeinsame =112973&cHash=a6156a9fda89684fa085c6f5a7e3c18f"]Antrag:

1. Der Magistrat wird beauftragt, die bauplanungsrechtlichen Grundlagen für die Realisierung von Wohnungsbau auf dem ehemaligen Bosch-Areal westlich des Güterplatzes zu sichern.

2. Hierzu wird der Bebauungsplan Nr. 715 „Güterplatz / Heinrichstraße“ so geändert, dass anstelle des bisher festgesetzten Kerngebietes i.S.d. § 7 BauNVO, das nur einen geringfügigen Wohnungsbauanteil zulässt, eine Baugebietstypologie i.S.d. BauNVO festgesetzt wird, die einen möglichst hohen Anteil an Wohngebäuden zulässt. Ferner ist die maximale Gebäudehöhe auf künftig ca. 90 Meter und die Gesamtausnutzung auf maximal 80.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche im Sinne einer hohen städtebaulichen und Wohnqualität zu begrenzen.

3. Zur Sicherung einer möglichst hohen städtebaulichen und Architekturqualität ist ein Wettbewerbsverfahren nach den Richtlinien für Planungswettbewerbe, RPW 2013, für das Gesamtareal durchzuführen.

4. Der Magistrat wird beauftragt, zur Beförderung einer frühzeitigen Genehmigungsfähigkeit der Wohnbebauung zeitnah einen qualifizierten Aufstellungsbeschluss für das Änderungsverfahren auf der Grundlage der Anlage vorzubereiten.

5. Der Magistrat ist ermächtigt, auf Grundlage des qualifizierten Aufstellungsbeschlusses eine öffentliche Auslegung des geänderten Bebauungsplan-Entwurfs i.S.d. § 3 Abs. 2 BauGB ohne weiteren Beschluss durch die Stadtverordnetenversammlung vorzunehmen.

Begründung:
Die Robert Bosch GmbH beabsichtigt ihr Grundstück mit der bauplanungsrechtlichen Festsetzung eines Kerngebietes i.S.d. § 7 BauNVO an der Mainzer Landstraße, westlich des Güterplatzes, an Investoren zu veräußern, die dieses ganz überwiegend mit Wohnungen bebauen möchten. Dies ist vor dem Hintergrund zu sehen, dass das Grundstück – mit Ausnahme einer westlichen Teilfläche (Mainzer Landstraße 146-148, Frankenallee 25) – seit ca. 20 Jahren nicht bebaut werden konnte und brach liegt. Auch nach Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans Nr. 715 „Güterplatz/Heinrichstraße“ ließ sich bislang kein Investor für eine Büronutzung mit einem Hochhaus bis 160 Metern Höhe finden. Die Robert Bosch GmbH hat sich daher entschlossen, das durch eine hohe Baudichte gekennzeichnete Planungsrecht nicht in Anspruch nehmen zu wollen, die aus dem Planungsrecht resultierende Bewertung des Grundstücks nach unten korrigieren und das Grundstück zu einem Preis veräußern zu wollen, der sich aus einer überwiegenden Wohnnutzung ergibt.

Aus städtebaulicher Sicht ist diese Entscheidung des Grundstückseigentümers zu begrüßen. Eine Neukonzeption kann einen deutlichen Beitrag zur Deckung des dringenden Wohnbedarfs in Frankfurt am Main leisten. Da eine überwiegende Wohnnutzung jedoch nicht im Wege einer bauplanungsrechtlichen Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB genehmigt werden kann (hier wären die Grundzüge der Planung berührt), wird die Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 715 erforderlich.

Um Grundstücksverkäufer und Grundstückserwerber zügig Planungssicherheit zu verschaffen, soll baldmöglichst ein Aufstellungsbeschluss zur Einleitung eines Bebauungsplanänderungsverfahrens herbeigeführt werden. Um eine möglichst frühzeitige Genehmigungsfähigkeit und einen frühen Baubeginn gewährleisten zu können, sollte dieser Beschluss bereits durch die Grundstruktur eines geänderten Bebauungsplans bzw. die angestrebte städtebauliche Konzeption ergänzt sein und den Magistrat beauftragen, die öffentliche Auslegung des geänderten Bebauungsplanentwurfs ohne weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung durchzuführen.

Nach Einschätzung des Fachamtes zur Wohnbebauung auf dem Grundstück, ist das zulässige Maß der baulichen Nutzung auf ca. 80.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche zu begrenzen, um eine hinreichende Wohnqualität zu gewährleisten. Erkennbar ist zudem, dass das bisher verfolgte städtebauliche Konzept mit einem dominanten, 160 Meter hohem Gebäude bei einer überwiegenden Wohnnutzung nicht mehr überzeugen kann. Im Rahmen der Neuordnung sollte die Baukörperhöhe künftig auf ca. 90 Meter begrenzt werden, wobei durchaus mehrere Hochpunkte auf dem Areal denkbar erscheinen. Zur Findung einer überzeugenden städtebaulichen Lösung und zur Sicherung einer hohen Gestaltungsqualität erwartet die Stadt Frankfurt am Main von den Grundstückserwerbern die Durchführung eines Wettbewerbsverfahrens nach den Richtlinien für Planungswettbewerbe (RPW 2013).

Wieder mal typisch: Alles muß - typisch deutsch - vorab bis ins Kleinste geregelt werden.

Wenn schon ein Architekturwettbewerb vorgeschrieben wird, hätte man den Wohnnutzen und die 80.000 m² vorschreiben können und abwarten, was bei raus kommt.

Aber nein, es muß, völlig überflüssig an der Stelle, mal wieder zwingend auf 90 m begrenzt werden ( wobei man da schon wieder fast froh sein kann, daß es nicht die obligatorischen 60 sind..).

Die Begrenzung auf 90 m ist wirklich schade und unnötig. Das Hines Turm Projekt in Berlin zeigt ganz gut, dass sich Deutschland mittlerweile auch 150m Wohntürme vermarkten lassen.

Das wird sich erst noch herausstellen müssen. Ich habe da so meine Zweifel.

Also ich kann mir an der Ecke z.B. zwei Wohnturm-Zwillinge á 90m ehrlich gesagt besser vorstellen als einen 160m Turm - von daher begrüße ich die Entscheidung generell. Ob man nun auf 90m begrenzen muss oder nicht sei dahingestellt. Mehr würden es vermutlich eh nicht werden.

Wohntürme mit über 100m mögen spektakulär aussehen, aber wer will darin wohnen.

Ich habe Wohnungen im Taunusturm besichtigt. Aufgefallen sind mir vor alem die hohen Preise für die Nebenkosten. Dabei wurde schon bewußt auf einen Concierge verzichtet. Ein Hochhaus oder ein Wohnblock ohne Concierge ist problematisch, da der Zugang von Unbefugten (Einbrechern, GEZ etc.) nicht kontrolliert werden kann.

Weiterhin waren die Wohnungen trotz der horrenten Mietpreise klein und es gab stets mehrere Wohnungen pro Etage.

Jetzt ist der Taunusturm klein. Bei der doppelten Höhe potenzieren sich die Probleme.

Ständig Umzüge, begrenzte Anzahl von Aufzügen etc...

Das nächste sind die Balkone. Ein Balkon ist auf 90m Höhe schon gewöhnunsgbedürftig. Ich arbeite in einem Hochhaus, wenn Du da schon im 20. Stock auf den Balkon gehst, meinst Du es bläst ein Orkan und zwar bei normalen Windstärken.

In einer kleinen Stadt wie Frankfurt hast Du weder die Platzprobleme noch die kaufkräftige Klientel, die einen 150m Turm voll machen kann. Das geht nur in New York, Dubai, Singapur oder Hongkong...

Ich persönlich glaube auch, dass die Berliner nicht viel Freude an Ihrem Klotz haben werden.