Bahnhofsviertel: Sanierung, Um- und Neubau

So dankbar ich auch bin, dass es endlich wieder einen Supermarkt im Viertel gibt, finde ich die jetzige Passage wenig verlockend, sie entdecken zu wollen. Sie ist leider auf ihre engste Bedeutungsebene zusammengeschrumpft: ein bloßer Durchgang.
Ich fürchte, die Läden werden es schwer haben, über ihre (noch verbliebene?) Stammkundschaft hinaus Kunden zu gewinnen.
Wo sich vorher durch wechselnden Lichteinfall/Schatten unterschiedliche Raumsituationen ergaben, Kunden, Passanten, Ladenbesitzer und Familien bei schönem Wetter draussen saßen, Kinder tobten, wo Sicht auf die umgebenden Hinterhäuser und Stücke Himmel möglich war, ist ein Kanal entstanden: Gehrichtung hin oder Gehrichtung her. Da kann man ja nur noch auf die Bodenfliesen starren.
An wenigen Stellen wird Blick nach oben zerhackt durch die massiven Bügel (diese erinnern mich eher an die Abbildung des Hochgerichts von 1741 (https://de.wikipedia.org/wiki/Richtstätten_in_Frankfurt_am_Main), räumlich kann man den Bezug sicher rechtfertigen, aber ob das gewollt ist...?
Es wird sicher nicht einfach, da urbanes Leben rein zu bringen...

Kaiserstraße 66 (Ex-Eichborn-Verlag)

Angesichts eher mieser Wetteraussichten - Stimmungsaufheller fürs Wochenende gewünscht?

Bild: Cairos Development GmbH / Kleinundarchitekten GmbH

Der Experte hat es bestimmt gleich erkannt - es geht um das Eckhaus Kaiserstraße und Moselstraße, früher vom Eichborn-Verlag genutzt, im Erdgeschoss befindet sich die Praxis eines gewissen Dr. Müller. Das Projekt wurde in diesem Beitrag vorgestellt. Neben einem Link zu einer alten Ansichtskarte gibt es dort ein Bestandsfoto aus ähnlicher Perspektive zum Vergleichen.

Die Visualisierung scheint nicht bis ins letzte Detail ausgearbeitet zu sein, aber es dürfte hinreichend klar werden, dass es hier gewaltig in die richtige Richtung geht. Die Planung ist wahrscheinlich vom Frankfurter Büro Kleinundarchitekten.

Sieht schick aus, aber ist das überhaupt noch ein Umbau? Wenn ich richtig zähle, kommt in der Visualisierung gegenüber dem Bestandsbild bei gleicher Traufhöhe noch ein Geschoss dazu (6 statt 5).

Gut gesehen. Es sollen wohl nur die Kellergeschosse bestehen bleiben, das heißt, Erd- und Obergeschosse werden voraussichtlich abgebrochen und neu gebaut.

Nicht schlecht, das geht in der Tat in eine gute Richtung. Im von Schmittchen verlinkten Vorbeitrag heißt es, es handelt sich beim Bestand um ein Gründerzeitgebäude, auch wenn man nicht mehr viel davon erkennt. Ich fänd es natürlich wünschenswert, wenn dann doch noch alte Substanz erhalten bliebe.

Wenn ich mir die kleine Bemerkung erlauben darf (#MeckernaufhohemNiveau :)): wenn ich den Entwurf mit der Dachlandschaft auf der alten Postkartenansicht vergleiche, denke ich irgendwie an "Gründerzeit meets Lego Architecture".

Ich bin bei dem Gezeigten hin und hergerissen. Auf der einen Seite ist es eine eindeutige und klare Verbesserung zum jetzigen Zustand. Das betrifft sowohl die Optik, die heute völlig abgewohnt und im schlechten Sinne nach Ruhrpott aussieht, als auch die neue Nutzung was die Mieterstruktur angeht. Das gesamte Viertel ist in einem riesigen Wandel begriffen und an diesem Bau wird die Vergangenheit, die nun zunehmend verschwindet und die zukünftige Perspektivw des Viertels exemplarisch deutlich.

Allerdings habe ich auch einige Dinge, die mir Sorgen bereiten. Erstens mag man es zwar nicht mehr direkt erkennen, aber im heutigen Bau steckt noch im Kern der Günderzeitbau, der bei entsprechendem Willen durchaus rekonstruiert werden könnte und der die Straße perfekt ergänzen würde. Dass das keine Hirngespinste sind, zeigt immer wieder Leipzig, die in regelmäßigen Abständen auch solche Bauten wieder in ihren originalen Zustand versetzen. Ich hätte mir gewünscht, dass man gerade in der aktuellen Zeit Sustanz mehr wertschätzt und nicht für ein zusätzliches Vollgeschoss nur aus Renditegründen diesen Bau einfach aufgibt.

Zweitens ist die Architektur zwar erfreulich historisierend, aber genau wie bei den Berliner Pendants von Nöfer, Patzschke und Co wirkt sich das eingeschobene Geschoss denkbar ungünstig auf die Prpportionen aus, wobei es in diesem Beispiel noch recht gut gelöst ist, da ist in Berlin schon Schlimmeres gebaut worden. Ich weiß, es ist Meckern auf hohem Niveau, aber auch der Umgang mit Schmuckelementen, den Dachaufbauten und Giebeln ist noch etwas ungelenk und naja, irgendwie wie eine russische Interpretation deutscher Gründerzeit.

Drittens macht mir die Bauausführung Sorgen. Da der Bau sowieso schon etwas nach Osteuropa aussieht, droht bei Ausführung mit Dämmplatten eine extrem schwierige Optik, ich hoffe man besinnt sich und verzichtet auf diese billigste Art der Dämmung und investiert etwas mehr in die Langlebigkeit und die Optik. Wer hier für vermutlich eine Millionen plus X eine Eigentumswohnung kauft, der sollte eigentlich selbstredend auf alternativen Dämmtechniken bestehen. Mehr noch, eigentlich sollten diese Arten der Dämmung gesetzlich verboten werden!!!

Naja, schauen wir, wie es kommt und drücken die Daumen!

Mit gutem Willen könnte man das Resultat für einen inkompetent restaurierten Gründerzeitler halten

Aber um doch nochmal konkret zu werden: Wie schon angesprochen wirkt die ganze Baugliederung zu klobig im Vergleich mit Originalen aus der Gründerzeit. Die geringere Geschosshöhe lässt das Haus gedrungen wirken, es fehlt an Leichtigkeit, die durch die klobigen Balkone noch verstärkt wird. Loggien oder Erker wären eher angebracht gewesen, filigranes Schmiedeeisen hat auch zahlreiche Vorbilder. Und wenn es schon unbedingt "steinerne" Balkone sein müssen, sollten diese wenigstens auf Konsolen ruhen und nicht unmotiviert an der Wand kleben, wo sie wirken als ob sie jeden Moment herunterfallen könnten. So wirkt es alles leider wie gewollt und nicht gekonnt, dabei gibt es rundherum doch unzählige gut erhaltene Vorlagen.

"Jammern auf hohem Niveau", ... Leute, nun lasst doch mal die Kirche im Dorf. Sicher haben alle kritischen Anmerkungen ihre Berechtigungen, aber was erwarten wir denn? Erwarten wir, dass jeder Bauherr so baut, wie wir oder ein Einzelner es möchten?
Ich bin ehrlich gesagt froh, dass mal keine Kiste mit flach angedeuteter Deko gebaut werden soll.
Verstehen wir es doch als Kunstwerk und als einer der eher guten Versuche einer Stadtreparatur. Auch wenn es ein wenig so aussieht, als hätte man es in einer der Trabantenstädte in China gebaut, wo man ein wenig Europa nachahmen möchte. (Ich weiss, dass die Chinesen es auch detailgetreuer können...) Es ist allemal besser als das, was da jetzt steht. Es geht mehr in die Richtung, was das Viertel braucht, als bspw. bei der "Aufarbeitung" der Kaiserpassage herausgekommen ist.

^^Zumindest die Aussage zu den Geschosshöhen solltest Du überdenken: Schon die Postkarte zeigt Erdgeschoss plus vier Obergeschosse unterhalb der Traufkante. Da deren Höhe beibehalten wurde (der rechte Nachbar hat noch eine Etage dazugequetscht), hat sich auch an der Etagenhöhe nichts geändert.

Hinsichtlich der Balkone hast Du natürlich recht. Und der Einsatz von Konsolen könnte sogar eine leichter wirkende Konstruktion erlauben. Allerdings sind undurchsichtige Balkonbrüstungen aus Bewohnersicht vorzuziehen - vielleicht eine Mischung aus Stahl und Mattglas? Aber seit man sich nicht mehr traut, Stahl in Beton einzulassen, weil man mit dem Korrossionsschutz Probleme hat...

Die originalen Balkone waren übrigens auch aus Stein.

Ich möchte nicht, dass man meinen Kommentar missversteht oder zu kritisch bewertet, denn so war er nicht gemeint. Für einen Neubau in einem historisch geprägten Areal ist der Bau ungewöhnlich gut und er macht vieles richtig. Schaut man auf andere Städte könnte es auch ganz anders kommen. Man muss schon festhalten, dass Frankfurt aktuell eine sehr sehr erfreuliche Entwicklung nimmt. Man respektiert die Geschichte (Dom-Römer), gleichzeitig entwicklelt man die vielleicht beste und durchdachteste Skyline Europas. Auch in Frankfurt gibt es zwar noch immer böse Tiefschläge, wie die Senckenberganlage oder das Bundesrechnugnshofareal, aber weitere wegweisende Projekte mit der Paulskirche oder dem Schauspielhaus stehen uns ja bevor, wo Frankfurt abermals Ausrufezeichen setzen kann.

Zurück zum Bahnhofsviertel würde ich dem Bau trotz aller Risiken noch immer eine Schulnote von 2- geben, weil er für einen Neubau eben viele Dinge berücksichtigt, von denen Städte wie Dresden oder Köln aktuell nur träumen können! Trotzdem sind wir in einem Architekturforum und hier muss dann auch auf Defizite hingewiesen werden, die man durchaus hätte verbessern können.

Wie schon angesprochen wirkt die ganze Baugliederung zu klobig im Vergleich mit Originalen aus der Gründerzeit. Die geringere Geschosshöhe lässt das Haus gedrungen wirken, es fehlt an Leichtigkeit

So ist es, denn die Wirkung der Gründerzeitbauten entfaltet sich eben auch über die festgelegten Proportionen aus Sockelgeschoss und den vier Vollgeschossen darüber. Aufgrund der hohen Decken ergibt sich ja auch erst der Raum für Schmuckornamente und anderweitige Gestaltung. Durch Reduktion der Deckenhöhen ergeben sich nicht nur gravierende Probleme bei der Ausbildung und Betonung des Sockelgeschosses, auch die spielerische Leichtigkeit, die diese Bauten so erhaben und großzügig wirken lässt, geht weitgehend verloren.

es fehlt an Leichtigkeit, die durch die klobigen Balkone noch verstärkt wird

Ohne Balkone geht heute leider nix mehr und dies wäre auch zu verkraften, wenn man sich etwas am Riemen gerissen hätte und die Quantität nicht derart hochgefahren hätte wie in diesem Beispiel hier. Zudem gilt auch hier wieder, dass wenn die Deckenhöhe eine andere wäre, würde es selbst bei der aktuellen Anzahl viel leichter, luftiger und weniger beengt wirken. Zudem hätte man mit Bauschmuck die Massivität der Balkone viel besser abmildern können.

Ich bin ehrlich gesagt froh, dass mal keine Kiste mit flach angedeuteter Deko gebaut werden soll.
Verstehen wir es doch als Kunstwerk und als einer der eher guten Versuche einer Stadtreparatur.

Da bin ich voll bei dir und wenn dort ein Nachkriegsbau der 50-er oder 60-er Jahre gestanden hätte, würde ich noch lauter jubeln, aber so ist es nicht. Man hätte den historischen Bau rekonstruieren können, zur Not auch etwas abgespeckt oder verändert (Stichwort Balkone oder Dachlandschaft). Man hat sich zugunsten eines weiteren Vollgeschosses dagegen entschieden, was man aus Investorensicht verstehen kann, was man als Außenstehender aber auch kritisieren kann.

In der Summe also ein sehr erfreuliches Ergebnis mit einem kleinen Tränlein im Auge.

Also ich habe auch ein kleines Tränlein im Auge, allerdings ein Freuden-Tränlein! Von mir bekommt der Entwurf die Note 1+. Ich habe weder den Eindruck, dass es zuviele Balkone wären, noch dass sie zu massiv wirken würden. Gerade durch das aufgesetzte Geländer fallen sie optisch eher nicht zu "schwer" aus. Außerdem scheinen sie zur Kaiserstraße hin etwas kleiner zu sein bzw. weniger weit hervorzuragen als zur Moselstraße hin.

Ganz besonders gut gefällt mir die Dachgestaltung mit den Erkern und Giebeln, viel besser gelungen als am ansonsten auch gut anzusehenden Neubau am anderen Ende des Blocks. Und Gastronomie im Erdgeschoss gibt's auch, also was will man mehr.

Was das Thema Rekonstruktion vs. Neubau angeht: schaut euch doch nochmal den von Schmittchen verlinkten aktuellen Zustand an. Was ist da noch von einem Gründerzeitler übrig? Nichts! Jedenfalls nichts, was von außen erkennbar wäre. Und genau das ist es aber, was uns doch allen so gut gefällt, die äußere Gestaltung mit den Ornamenten und der geschlossenen Blockrandbebauung. Der meist ziemlich verschachtelte Innenraum gehört (für mich) eher nicht zu den Stärken von gründerzeitlichen Wohnhäusern, insofern würde ich als Bewohner einen solchen Neubau mit historischen Anleihen klar einem renovierten echten Gründerzeitler vorziehen. Hoch genug werden die Decken in diesem Entwurf auch sein, um sich nicht beengt vorzukommen.

Also von mir Daumen hoch - in der Hoffnung, dass das genau so umgesetzt wird und nicht noch irgendwelche Renditeoptimierungen zulasten der Optik erfolgen.

Minus: das Gebäude sieht in der Tat gedrungen aus. Zudem nehmen die Balkone den darunter liegenden Wohnungen das Licht. Geringere Deckenhöhe=geringere Wohnqualität.

Plus: Durch die schlichtere Fassade (im Vgl zum extrem verzierten Originalzustand) also auch niedrigere Geschosshöhe gelingt ein stilistisch harmonischer Übergang zum schlichten Nachbargebäude.

Ähm Miguel, der Altbau ist abgesehen vom Dach noch komplett erhalten. Zwar aufs übelste entstuckt und verschandelt, aber die Bausubstanz ist noch vollständig. In Leipzig macht man aus solchen Gebäuden mittlerweile am laufenden Band wieder die Prachtbauten die sie vor dem Krieg waren. Auch die Innenräume finde ich bei Gründerzeitlern deutlich besser als bei Neubauten, nicht nur wegen des (sofern erhalten oder wiederhergestellt) Stucks und der beeindruckenden Treppenhäuser, auch die Grundrisse sind deutlich flexibler als zB bei den bei heutigen Neubauten mit ihren Wohnküchen und sonstigem Unfug.
Bei cairos-immobilien.de sind übrigens weitere Ansichten der Planung zu finden. Auf den ersten Blick sehr guter Gesamteindruck, der beim Betrachten der Details allerdings doch etwas nachlässt. Auch mich stören da die niedrigen Geschossdecken, die Klobigkeit der Balkone, und die insgesamt doch noch etwas ungeholfene Interpretation des Gründerzeitstucks. Sehr gut das Ecktürmchen, die Giebel sind allerdings doch etwas klobig, und das Flachdach hätte man besser auch noch durch verschieferte Schrägen vermeiden sollen.
Insgesamt muss ich mich den Vorrednern anschließen. Eine riesige Aufwertung für die Ecke, allerdings doch mit einigen Wehrmutstropfen und Luft nach oben.

Innen war das Gebäude noch abgerockter als außen, Miguel, vor über 20 Jahren schon, obwohl sich Vito von Eichborn und seine Mitarbeiter sehr bemühten, die Mauern tief mit Nikotin zu imprägnieren. Verwinkelt, völlig verbaut, wirklich grausam.

Bezüglich der Fassade bin ich gelassener als andere Schreiber hier. Es ist nur eine Visualisierung. Abgesehen von der wie so oft verzerrten Perspektive gleicht diese doch, überspitzt gesagt, eher einer Klötzchengrafik. Wahrscheinlich fehlen Details, sonst sie sind gröber dargestellt als es dann wohl werden wird. In dieser Phase geht es noch nicht um Vermarktung, entsprechend hat man sich vermutlich nicht groß um Details und High-End-Grafik bemüht. Die meisten Entwickler halten ihre Planung in dieser Entwicklungsstufe noch unter der Decke. Hier wurde es anders gemacht, und das finde ich gut.

Der Vergleich mit Leipzig hinkt. Wir kennen die Gegebenheiten nicht, aber hier liegt es doch ungleich eher im Bereich des Möglichen, dass sich eine Sanierung angesichts der Bau- und vor allem Ankaufskosten nicht refinanzieren lässt. Dann bleibt Leerstand, ein Hin- und Herschieben von einem Entwickler zum anderen, mangels Rentabilität geht keiner die Sanierung an, schließlich folgt der Abriss. Wie der folgende Neubau dann in der Regel aussieht, das kennen wir alle zur Genüge. Hier versucht ein Entwickler etwas anderes, man könnte sagen, einen - wie es beim Dom-Römer-Projekt bei Nicht-Rekonstruktionen so schön hieß - schöpferischen Nachbau des Vorgängers. Aus meiner Sicht ist das aller Ehren wert.

Ich denke, in der Summe sind wir uns ja alle einig, dass der Neubau ein optischer Quantensprung für die gesamte Kaiserstraße sein wird. Alles andere wäre ja auch eine kühne These.

Es geht aber dann um die Details und bei allem Überschwang muss man eben auch das maximal Mögliche sehen. Wir wissen natürlich alle nicht, wie die Struktur des Gebäudes aussieht, was noch original ist und inwieweit die Statik und die Sustanz einen so weitreichneden Umbau überhaupt hergegeben hätten.

Trotzdem muss man sagen, dass in Leipzig schon ganz andere Bauten gerettet wurde mit teils jahrelangem Leerstand, offenen Dächern bis hin zu Brandschäden etc. Und in Leipzig ist das Geld nicht derart zu Hause wie in Frankfurt und trotzdem erstrahlt dort ein Gründerzeitler nach dem anderen in altem Glanz. Daher finde ich, sollte man Investoren nicht immer so schnell aus der Verantwortung entlassen. Gerade in den aktuellen Zeiten, wo sich Investoren um jedes Projekt reißen, darf man durchaus mal etwas mehr verlangen.

Dies ändert trotzdem nichts daran, dass der hier gezeigte Neubau einer der besten historisierenden Neubauten der letzten 20 Jahre werden kann, wenn man an den Details noch etwas pfeilt und ganz wichtig: wenn die Bauausführung der Qualität folgt, die das Projekt suggeriert.

Meiner Meinung nach eine tolle Aufwertung für die Kaiserstraße. Nicht so ein Knaller wie die Sanierung der Kaiserstraße 48 vor ein paar Jahren aber deutlich passender als K.58, das etwa im selben Zeitraum entstand.

Taunusstraße 52-60

Bei der Taunusstraße ist das "Decladding" übrigens schon recht weit fortgeschritten und es lassen sich tatsächlich noch einige (wenige) bauzeitliche Details erkennen. Schlechtes Handypic von heute, vielleicht schaffe ich die Tage nochmal ein Blick unter die grünen Abdeckungen.

^ Ergänzend dazu ein aktueller Schnappschuss durch die Netze. Die gerade auf dem folgenden Bild noch erkennbaren profilierten Laibungen und Faschen werden gerade komplett abgeschlagen. Deutlicher sichtbar sind noch die zwei- bzw. fünfachsigen Vorsprünge, die im Neubau erhalten bleiben:

Bild: epizentrum

niu Charly (Niddastr. 60-62)

Das Hotel niu Charly feierte bereits im Februar seine Eröffnung (PM). Auf der hoteleigenen Buchungsseite sind einigen Tagen jede Menge schöner Fotos zu bestaunen, die sich ausführlich auch der gelungenen Inneneinrichtung widmen. Einige Zimmer wirken selbst mit dem großen Weitwinkel so dicht bepackt, wie man es eher aus amerikanischen Großstadthotels kennt. Aktueller Blick durch die Niddastraße: (Etwas herangezoomt hier)

Bild: epizentrum

Zu erkennen ist auch die fertiggestellte Zusammenlegung des 25hours-Hotels mit seinem rechten Nachbarn (ehemals Levi's).

Gutleutstraße 40-44

Während im hofseitigen Neubau die Arbeiten noch im vollen Gang sind, liegt der denkmalgeschützte Altbau inzwischen frei. Dach und Fassade sind fertiggestellt und können sich sehen lassen:

Die Fenster sind kleingeteilt und haben grüne Holzrahmen, der mansardartige Übergang, aus dem das Staffelgeschoss aufsteigt, hat einen leichten Schwung, ebenso wie die übergroße Fledermausgaube auf dem Walm. Der Bau hat im Vergleich zum Zustand vor der Sanierung gewonnen:

Bilder: epizentrum