Hotel Königshof Karlsplatz 25: Abriss & Neubau [im Bau]

  • Die Höhe von nun 35 Metern setzt sich künftig mit dem Signa/Karstadt-Nachfolger und auch dem neuen Empfangsgebäude des HBF einheitlich fort.

    Von dieser Gleichförmigkeit in der Höhe mit benachbarten Bauwerken profitiert der Karlsplatz meiner Meinung nach nicht. Ein Hochpunkt, wie sie in Mailand auch an einigen Plätzen in der Altstadt zu sehen sind, hätte hier eine bessere Wirkung erzielt. Habe mir den Baufortschritt vom Stachusbrunnen aus angesehen, und die Proportionen des nun fast würfelartigen Baus würden mir mit mindestens zwei weiteren Stockwerken deutlich besser gefallen.

  • Ich bin zwar sehr froh, dass der kümmerliche Kasten weg ist, hätte aber bevorzugt, dass der Blick auf den herrlichen Justizpalast irgendwie freigelegt bleibt.


    Der Neubau ist sehr durchschnittlich. Wäre für einen modernen Wohnblock gut gewesen, zum Blickfang in der Innenstadt taugt er nicht. Zu austauschbar und vorsichtig. Dabei soll es ja ein Luxushotel sein.

  • Das kann man doch noch gar nicht sagen, solange das Gebäude, oder zumindest die Fassade noch nicht fertiggestellt ist… Und nein, einen Wohnblock mit einer solchen Frontfassade habe ich -zumindest in Deutschland- noch nie gesehen. Wird ja immer lustiger hier.

  • Der Königshof ist eines dieser Gebäude über die ich tatsächlich erst nach Fertigstellung urteilen kann, also dann Ende des Jahres. Die Wirkung des Spalts ist auf den Visualisierungen für voreilige Schlüsse zu schwer ablesbar. Es kann phänomenal werden, aber auch phänomenal daneben.


    Ein Nichtbebauen des Grundstücks hätte ich für keine gute Idee gehalten. Der Justizpalast ist vom Alten Botanischen Garten vollständig freistehend zu sehen (historisch war es nie anders), vom Karlsplatz aus würden sich darüber hinaus gar keine neuen Blickbeziehungen ergeben, sodass allein vor dem Kaufhof stehend mehr vom Gericht zu sehen wäre. Dieser Vorteil erscheint mir marginal. Denn nachteilig wäre in jedem Fall die sinnfreie Vergrößerung der Platzfläche Karlsplatz, sowie der Verlust der Wirkung des spitzzulaufenden MAN-Gebäudes, wenn die Baulinie bis auf dessen Spitze zurückgezogen wäre. Künftig hätte man dann vom Karlsplatz aus eine undefinierte Front aus Karstadt und Flatiron. Hier bietet sich mit dem bewussten Bruch in der Neubaufassade immerhin die Chance auf eine gute Überleitung zwischen Justizpalast und Kaufhof. Betonung liegt wie gesagt noch auf Chance.

  • Der Justizpalast ist vom Alten Botanischen Garten vollständig freistehend zu sehen (historisch war es nie anders), vom Karlsplatz aus würden sich darüber hinaus gar keine neuen Blickbeziehungen ergeben, sodass allein vor dem Kaufhof stehend mehr vom Gericht zu sehen wäre. Dieser Vorteil erscheint mir marginal.


    Gibt es überhaupt einen Vorteil durch die Sichtbarkeit dieses Gebäudes? Ein Gebäude ist nicht zwangsweise schön, nur weil es historisch ist und für eine bestimmte Architekturepoche steht. Ich empfinde den Justizpalast mit seiner abweisenden Fassade, seiner trutzburgartigen Unzugänglichkeit für Fußgänger und seinem stets korrodierenden grünen Kupferdach als eines der, ich versuche es diplomatisch auszudrücken, am wenigsten schönen Gebäude in München.


    Zudem frage ich mich, ob die Dimensionen des neuen Königshofs nicht auch durch seine Rolle als Gegenstück zum Stachusrondell und als Endpunkt der Achse Neuhauser Straße bestimmt sein sollten?


    Die Wirkung des Spalts ist auf den Visualisierungen für voreilige Schlüsse zu schwer ablesbar. Es kann phänomenal werden, aber auch phänomenal daneben.


    In diesem Punkt schließe ich mich der Meinung von SeoulSoul an. Der Spalt wirkt derart unspektakulär, dass er weder bei Fans noch bei Gegnern des Entwurfs für größere Emotionen sorgen wird. Was soll sich daran durch die Endarbeiten an der Fassade noch ändern? Möglicherweise könnte man den Spalt nachts durch Illuminierung in Szene setzen.

  • Der Spalt wirkt derart unspektakulär, dass er weder bei Fans noch bei Gegnern des Entwurfs für größere Emotionen sorgen wird. Was soll sich daran durch die Endarbeiten an der Fassade noch ändern?

    Das kann sich wie gesagt durchaus bewahrheiten, nur aktuell ist dies nur ein Blick in die Glaskugel, wenn Gerüste, Baucontainer und Werbebanner den Blick darauf verdecken. Die Visualisierungen deuten eine nächtliche Illumination bereits an, auf jeden Fall aber wird vom Spalt ausgehend Licht erstrahlen, da er ja als zentraler Erschließungskern des Hauses mit zahlreichen Terrassen fungiert. Am oberen Ende wird es eine Rooftop-Location geben.

    Zudem frage ich mich, ob die Dimensionen des neuen Königshofs nicht auch durch seine Rolle als Gegenstück zum Stachusrondell und als Endpunkt der Achse Neuhauser Straße bestimmt sein sollten?

    Die Frage würde ich bejahen. Allerdings komme ich wohl zu einem anderen Ergebnis auf deine damit angedeutete Frage, ob das hier ausreichend berücksichtigt wurde oder nicht. Zwar lebe ich nicht in München und schätze die Bedeutung dieser und jener Achse, Blickbeziehung etc. möglicherweise falsch ein. Als Endpunkt der Fußgängerzone gilt für mich optisch jedoch immer das Karlstor, das einen freien Durchblick auf den Karlsplatz zumindest bis man kurz davor steht, versperrt. Einem vermeintlichen Endpunkt auf der anderen Seite des Platzes nimmt das meiner Ansicht nach bereits an Bedeutung.

    Ein anderer Punkt ist das oben bereits angesprochene sehr heterogene Triduum aus Justizpalast, Kaufhof und eben Königshof. Eine mittlere Dominante (12 Meter sind es nun glaube ich mehr als beim Vorgänger) wäre sicher vertretbar, aber für mich definitiv nicht erforderlich, die randstehende Kuppel des Justizpalasts stört hier als höchster Punkt nicht. Unbekannt ist mir die Sichtbarkeit des zukünftigen DB-Hochhauses am Hauptbahnhof.

    Ganz anders wäre es, würde das Rondell, wie einmal geplant aber nie umgesetzt, den Karlsplatz auch im Westen einfassen, dann gäbe es eine unmissverständliche Zentrierung auf ein wie auch immer geartetes Zentralbauwerk.

  • Ich sehe es wie Minium, ein Nichtbebauen des Grundstücks wäre stadträumlich kaum gewinnbringend. Ebenso würde ich zur Beurteilung, ob gelungen oder nicht, die Fertigstellung und Nutzung abwarten. Vom Stachus-Brunnen aus gesehen, erzielen die bereits eingebauten farbigen Fensterrahmen aber mMn schon eine recht gute Wirkung.

    Mit den 12 Metern mehr ggü. dem Vorgänger kann ich zwar ganz gut leben, stimme bzgl. der Gebäudeproportionen dennoch infoarchitect zu. Zwei zusätzliche Etagen hätten nicht nur dem Königshof mehr Gewicht verliehen, sondern auch eine bessere Höhenstaffelung Justizpalast, Hotel, Kaufhof ergeben.


    Direkt ärgerlich dagegen, dass die Einfahrt zur TG für Hotel und Gericht im Zuge des Neubaus nicht verlagert werden konnte und sie damit weiterhin in direkter Blickachse Schützenstraße - Hauptportal Justizpalast liegt. Wäre das Projekt zeitlich mit dem Karstadt-Abriss zusammengefallen, hätte ggf. mit Signa eine gemeinschaftliche TG-Einfahrt in der Prielmayerstraße errichtet werden können :)

  • Wenn das Haus nach Fertigstellung verkauft wird, war der Königshof immerhin 83 Jahre in Besitz der Familie Geisel. Kein schlechter Schnitt.


    Die SZ will vernommen haben, dass Signa einer der potenziellen Investoren ist.


    Was wird das Objekt Wert sein? 100 Millionen?

  • So einfach wird das nicht werden.

    Was ich nicht verstehe ist , warum die Familie Geisel nicht die Immobilie verkauft aber dann mit Sigma oder einem anderen Investor einen lease back Vertrag schliesst und weiterhin das Hotel betreibt, entweder über einen Mietvertrag oder einem Managementvertrag.


    Ein Investor betreibt kein Hotel, also muss jemand gefunden werden, was nicht ganz einfach ist, da alle fünf Sterne Betreiber eigene Vorstellungen von einem Hotel haben und diese in der Planung beim Bau berücksichtigt sehen wollen, und abgesehen davon weiss niemand wann Corona vorbei ist. Jedes Hotel macht gerade Verluste und es sieht nicht gut aus und keiner will sich mit einem langjährigen Pachtvertrag seine Bilanz versauen.

    Naja wir werden es bald erfahren.

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    Theseus532 Wenn alle Hotelbetreiber eigene Vorstellungen von einem Hotel haben, wäre es da nicht sinnvoller, die bisherigen Besitzer würden den Rohbau übergeben und den neuen Betreibern die Endarbeiten und Inneneinrichtung überlassen? Das bisherige Konzept war ja durchaus etwas aristokratisch-bieder und der Verkauf ist die Folge der aktuellen Krise in diesem Hotelsegment. Vielleicht übernehmen ja nun Hotelketten mit etwas anderen Ansprüchen oder auch breiteren Zielgruppen?

  • Dafür ist es längst zu spät.

    So etwas wird in einer frühen Planungsphase entschieden. Am BER und vielen anderen öffentlichen - vor allem - Kulturbauten hat man doch gesehen dass spätere Änderungen - das fängt de facto mit Baubeginn schon an - für massive Auswirkungen auf Kosten und Fertigstellung (was ja auch wieder zur Kostenerhöhung beiträgt) haben.

    Bei einem so kleinen Hotel wie dem Königshof mit per se entsprechend schwieriger Kostenstruktur braucht man einen extrem hohen Revpar (revenue per available room also durchschnittlichen Erlös pro Zimmer) um überhaupt profitabel zu wirtschaften. Über Masse geht das hier überhaupt nicht. Und die Zimmerpreise bekommst du eben nur im fünf Sterne Bereich und dafür braucht man die entsprechende Marke neben dem richtigen Produkt und Service.

    Von daher nur für ein paar Marken interessant. (die meisten Luxusmarken arbeiten ja nicht unabhängig sondern wurden alle von großen Gesellschaften aufgekauft. Ritz Carlton z.B. gehört schon lange Marriott oder Waldorf Astoria eben Hilton usw. ähnlich wie beim Automarkt)


    Es ist auch nur ein Aspekt von mehreren. Wirtschaftliche Aspekte, firmenstrategische Aspekte ob man in München vertreten sein will und vertragliche Ausgestaltung - z.B. Pachtvertrag oder Management- oder simples Franchise - spielen auch eine große Rolle.


    Das bisherige Konzept war ja durchaus etwas aristokratisch-bieder und der Verkauf ist die Folge der aktuellen Krise in diesem Hotelsegment.


    Das denke ich nicht das es um ein falsches Konzept ging, was ja durch den modernen Bau eh verändert würde.

    Der Verkauf ist die Folge von Corona und dem drastischen Rückgang von Cashflow in den anderen Hotels verbunden mit Bauverzögerungen verglichen mit Plan und zu wenig Cashreserven im Unternehmen für eine solche unvorhersehbare Krise, die natürlich in privaten Familienunternehmen anders als börsenorientierte Unternehmen nicht einfach mal die nötigen Millionen aufbringen können. Da ist das Risiko gewaltig und die Banken zögerlich, wer weiß schon ob der Markt sich so schnell erholt.

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    Theseus532 Allerdings will die Amano Gruppe nur eine Kreuzung entfernt an der Schwanthaler Straße Ecke Sonnenstraße einen vergleichbaren Hotelneubau als 3-Sterne Hotel errichten. Amano ist eine günstige Hotelkette, ich habe dort schon für 50 Euro/Nacht übernachtet. Der neue Königshof würde im Übrigen prima in das Portfolio dieser Hotelkette passen. Zumindest finde ich, dass das Amano Hotel in der Rosenthaler Straße in Berlin-Mitte und der neue Königshof eine ähnliche Anmutung aufweisen.

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    Stand heute, 19.11.2021. Selbst geschossene Fotos.


    Der "Eiszauber", der in Bild 3 schon in weiten Teilen aufgebaut zu sehen ist, kann nun wegen der Corona-Pandemie doch nicht stattfinden.