Wohnhochhäuser in Frankfurt

Zitat von Cephalopod

....Wer interessiert sich denn für solchen teuren Wohnungen? Das sind eher die Mittzwanziger, gut verdienenden "Dinkies". Investmentbanker, Piloten o.Ä......

Für die teuren Wohnungen haben sich, wenn ich mich richtig erinnere, mehr als 40% Käufer/Investoren aus Mittel- und Fernost gezeigt und 50+ % waren deutsche Käufer. Also das Interesse ist weltweit vorhanden und mit Sicherheit wird da nicht leichtfertig investiert. Die qm Preise lagen mMn über 8.000€.

Ich sehe das nicht so pessimistisch wie Du, Cephalopod.

Punkt ist: Nach den Desastern in den 70ern war das Wohnhochhaus in Deutschland imagetechnisch lange Zeit tot und begraben, weil es als Sinnbild für sozialen Brennpunkt gesehen wurde. Daher wurden keine mehr gebaut.

Doch heute hat man in innenstadtnahen Lagen ganz andere Voraussetzungen, gerade auch verkehrspolitischer Natur. Mit jeder Straße, die für den Autoverkehr gesperrt wird, wird die Zahnarztgattin gerade nicht mehr im Taunus wohnen wollen, weil sie dann mit ihrem SUV nicht mehr zum Shopping auf die Goethestraße kommt. Um in Klischees zu sprechen

Und abgesehen davon, dass Mittzwanziger eher ihr Studium beenden als schon gut verdienende Investmentbanker und Piloten zu sein, wer viel investiert - wie eben in die neuen Wohnhochhäuser - wird Sorge dafür tragen, dass sein Investment den Wert behält bzw. der sich steigert.

Der wesentliche Grund, weshalb das von Cephalopod befürchtete Szenario im Fall der neuen Wohnhochhäuser in Frankfurt nicht eintreten wird, ist die Lage, die nun einmal entscheidend für Immobilienwert und -wertschätzung ist. Innenstadt, Westend, Sachsenhausen und Europaviertel sind nicht mit Bonames und Nordweststadt gleichzusetzen.

Da bin ich mir nicht so sicher, dass das für alle derzeit entstehenden Wohnhochhäuser gilt. Lassen wir den Grand Tower mal außen vor, aber Türme wie Axis oder Westside Tower sind nun auch nicht gerade in der Innenstadt, sondern am Römerhof, Luftlinie zum HBF 3 km, zum Römer 4,2 - das ist ungefähr die Entfernung von den Hochhäusern am Panoramabad zu Römer (3,2) und HBF (4,4) und auch nur 1 km näher als die Nordweststadt.

Und Wohnhochhäuser der 70er gibt es doch in so gut wie allen Stadtteilen, seien es nun Bockenheim (Ginnheimer), das Westend (Eschersheimer, gegenüber vom PP) oder das Nordend (Günthersburgallee) etc., und die waren sicherlich mal als bessere Wohnungen geplant als sie jetzt angesehen werden.

Also gerade bei den Türmen am hinteren Ende des Europaviertels halte ich es für keinesfalls ausgemacht, das die nicht ein ähnliches Schicksal ereilt wie die als moderne Form des Lebens gestarteten Türme der 60er und 70er. Guck dir doch mal das Beispiel Ihme-Zentrum in Hannover an, alles Eigentumswohnungen, innerhalb kürzester Zeit verkauft, sogar der verantwortliche Stadtplaner ist da eingezogen. Innerhalb weniger Jahre war der schöne Ruf dahin und es gilt bis heute als Musterbeispiel für die Irrungen der 60er und 70er...

Mein Eindruck ist, dass Hochhäuser immer dann funktionieren, wenn der Anteil der Eigentümer unter den Bewohnern über 50% liegt. Dann ist es egal, welche Herkunft diese Eigentümer haben, sie achten auf den Zustand des Hauses, zahlen für eine vernünftige Instandhaltungsrücklage und sprechen Bewohner, die sich nicht so Verhalten, wie es im Interesse der Hausgemeinschaft ist, direkt an.

Wenn dagegen mehr und mehr Eigentümer nicht mehr in der Wohnanlage wohnen, werden Investitionen zurückgestellt, die Rücklagen verbraucht und die Mieterauswahl erfolgt nach dem Prinzip "Wer unterschreibt die höchste Miete?".

Tatsächlich kommt manchmal der Punkt, dass nach ausreichendem Wertverfall die Eigentümerquote unter den Bewohnen wieder steigt - da werden Menschen Eigentümer, weil sie so billiger Wohnen als zur Miete - und damit plötzlich auch wieder die Motivation da ist, Dinge in Ordnung zu bringen. Das geht dann nicht unbedingt schnell, weil zunächst auch wieder eine hohe monatliche Belastung geplant wurde, aber nach etwa zehn Jahren sind die meisten dann soweit, dass wieder etwas geht. Und es funktioniert erstaunlich konfliktfrei, wenn statt des Herrn Meier der Herr Mufti zum Herrn Ahmad geht, um ihm zu sagen, dass die Feier ab 23 Uhr etwas leiser sein sollte oder wenn der Herr Yildirim dem Herrn Ömer erklärt, dass dessen Sohn den Edding vielleicht nicht im Aufzug ausprobieren sollte. Das spielt sich sehr schnell ein, wenn sich der Konflikt Eigentümer/Mitbewohner nicht auf die Ebene Deutscher/Ausländer schieben lässt.

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Richtig Xalinai.

Wobei man dazu noch hinzufügen kann, dass das von Dir gesagte genauso für größere MFH-Gemeinschaften gilt. In meinem eigenen konkreten Fall sprechen wir da über gut 50 Wohnungen in einem Objekt am Riedberg. Also definitiv kein sozialer Brennpunkt. Aber auch bei uns gibt es einen munteren Mix von Eigentümern und Mietern (wobei ich hier auch nicht verallgemeinern würde, dass erstere immer besser als letztere sind) und auch genügend Anlass für Probleme (Kinder ohne Erziehung, Probleme den eigenen Müll richtig zu entsorgen, etc.).

Da braucht es auch in solchen Objekten eine engagierte Hausgemeinschaft, eine gute Hausverwaltung UND einen guten Hausmeister (hier gilt definitiv der Grundsatz "you get what you pay for"), damit das zusammenleben funktioniert.

zu #285:

Ich zitiere mich mal ein bißchen selbst:
Entscheidend ist m.E. der U-Bahn-Anschluss, genauer gesagt die minimale Reisezeit bis in die Stadtmitte, da liegen ab vrsl. 2025 Welten zwischen dem Ben Gurion-Ring in Bonames und dem Axis. Ähnliches gilt b.a.W. für die Häuser der Nordweststadt.
Man kann das auch an der Platenstraße ganz gut beobachten. Die Reisezeit in die Innenstadt ist unattraktiv, die Klientel dementsprechend.
Mit dem selben Grund mache ich mir übrigens mehr Sorgen um den Rebstock als um das Europaviertel, auch hier ist die Reisezeit bereits bis zum Hauptbahnhof mit 16´ recht lang. Für Axis und Co dürften sich, solange Frankfurt als Wirtschaftsstandort attraktiv ist und die U-Bahn bis vor die Tür fährt, genügend Mieter finden, die einen hinreichenden Werterhalt der Hochhäuser ermöglichen.

Ein wirtschaftlicher Niedergang der Stadt gefährdet natürlich auch die Wohnqualität in den genannten innenstadtnahen Objekten.

Bei der Errichtung von Wohnhochhäusern würde ich differenzieren nach frei finanziertem und gefördertem Wohnungsbau.

Der geförderte Wohnungsbau leidet unter einem Strukturmerkmal namens Kostenmiete. Der Eigentümer geförderter Wohnungen darf keinen Gewinn machen, er soll auf seine Kosten kommen, aber mehr nicht.

Bestandteil der Kostenmiete sind auch Instandhaltungskosten (mit und ohne Schönheitsreparaturen), die mit Festbeträgen pro m²/Jahr pauschaliert sind, abhängig vom Baujahr der Errichtung und bestimmten Ausstattungsmnerkmalen. Der Pauschale ist wesensgemäß eigen, dass sie eben nicht auf tatsächlichen Kosten beruht, die von jahr zu Jahr unterschiedlich ausfallen, sondern auf überschlägig kalkulierten Kosten. Die Pauschalen liegen fest und werden sporadisch nach der Entwicklung irgendeines Preisindex erhöht. Die echten Kosten für Reparaturen sind aber nicht pauschaliert, sie entwickeln sich dynamisch, wie Marktpreise das eben tun.

Hinzu kommt, dass die Pauschalen für alle Häuser gleichermaßen gelten, unabhängig davon, wie groß der Instandhaltungsbedarf im Einzelfall konkret is, d.h. eine Neue-Heimat-Hochhaus Bj. 1968 wird mit demselben Instandhaltungsaufwand kalkuliert wie ein Haus Bj, 1988. Je jünger das Gebäude, desto geringer die Pauschale. Für ein Haus von 32 jahren und älter dürfen derzeit Instandhaltungskosten von 14,92 €/m²/Jahr kalkuliert werden, für Aufzüge, egal ob einen oder zwei oder drei, gibt 1,30 €/m²/Jahr mehr, bei Fernwärmeversorgung einen Abzug von 0,25 €/m²/Jahr (Bemessungsgrundlage ist Wohnfläche, nicht die BGF).

Mit den gesetzlich festgelegten Instandhaltungspauschalen lässt sich ein Wohngebäude bei steigenden Preisen auf Dauer nicht ordentlich instand halten. Da keine Gewinne anfallen, die irgendeine Form von Instandhaltungsrücklage speisen könnten, geht das System letztlich zu Lasten der Substanz. Das ist die Erfahrung aus 70 Jahren sozialem Wohnungsbau.

Für Wohnhochhäuser über 60 m Höhe gelten nach den Hochhausrichtlinien besonderen Anforderungen, die nur mit viel Haustechnik erfüllt werden können. Für die zusätzlichen erforderlichen Instandhaltungen dieser Haustechnik sehen die Kostenmietvorschriften keine Zuschläge vor (ausser für Aufzüge bedsagte 1,30 €/M²/Jahr). Das bedeutet im Ergebnis, dass es Wohnhochhäuser nur im frei finanzierten Wohnungsbau auf der Basis von Wohneigentum geben wird.

Zitat von tunnelklick

Das bedeutet im Ergebnis, dass es Wohnhochhäuser nur im frei finanzierten Wohnungsbau auf der Basis von Wohneigentum geben wird.

Ist das so?

Gibt es nicht aktuelle Wohnhochhäuser in Frankfurt mit zumindest einem Teil geförderter Wohnungen?

Es mag sein, aber ich kenne keine.

Nach meiner oberflächlichen Recherche hat z.B. "Grand Central Tower" (IMHO 140 m) einen Anteil an geförderten Wohnungen von immerhin 30%.

tunnelklick: Den Effekt mit der nicht vorhandenen Instandhaltungsrücklage hast Du aber auch bei Objekten mit zu wenigen bewohnenden Eigentümern. Dann wollen diejenigen, die die Wohnungen nur als Geldanlage gekauft oder, besser noch, geerbt haben, nichts in die Rücklage einzahlen - denn den Anteil der Rücklage beim Verkauf positiv darzustellen gelingt selten.

Geht es dann an Sonderumlagen für notwendige, unaufschiebbare Reparaturen, hat natürlich keiner aus dem nicht in die Rücklage eingezahlten Geld eigene Rücklagen aufgebaut.

Und immer wieder wichtig: Im Fall von Arbeitslosigkeit wird der Hausgeldanteil (inklusive Rücklageneinzahlung), so lange er niedriger als eine "angemessene" Miete ist, von der Arge gezahlt, selbst bei HartzIV - individuelle Rücklagen muss man aber zunächst aufbrauchen.

Insofern bin ich immer für Rücklagen.

Zitat von Xalinai

Den Effekt mit der nicht vorhandenen Instandhaltungsrücklage hast Du aber auch bei Objekten mit zu wenigen bewohnenden Eigentümern.

Einerseits hast du natürlich Recht, unterkapitalisierte Eigentümergemeinschaften sind ein Problem, auf das der Gesetzgeber mit der Möglichkeit einer modernisierenden Instandsetzung qua qualifizierter Mehrheit (statt zuvor Einstimmigkeit) reagiert hat. Andererseits sind aber die Mieten nicht auf regulierte Festbeträge oder die Kostenmiete begrenzt. Es obliegt jedem Eigentümer, eine Instandhaltungsrücklage in seine Miete einzurechnen, sei es nach Beschlusslage der WEG oder darüber hinaus. Aber im Regime von Kostenmiete oder Festbeträgen geht nicht mal das.

Das Frankfurter Programm für den Neubau von bezahlbaren Wohnungen im 2. Förderweg betragen die Einstiegsmieten je nach Einkommensgruppe der Mieter 8,50, 9,50 oder 10,50 €/m² zzgl, Betriebskosten, als Indexmiete erhöhbar entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Da die Instandhaltung nicht zu den Betriebskosten zählt, muss sie aus diesen Mieten getragen werden - ohne Möglichkeit der Sonderumlage oder sonstiger Erhöhungen. Zum Vergleich: im Henninger-Turm liegen die Mieten um die 20,00 €/m² zzgl. Betriebskosten. Das ist vielleicht nicht das Maß aller Dinge, aber mal ein konkreter Betrag für Wohnen im Hochhaus.

Nicht unerwähnt in der Debatte sollte das Stichwort Klimawandel bleiben. Unter den Aspekten möglichst wenig Fläche zu versiegeln, möglichst viele Luftschneissen zu lassen etc., stellt das Wohnhochhaus das Modell der Zukunft dar.

Ohne die Diskussion abwürgen zu wollen, nur ein kleiner Einschub: es gibt ein aktuelles Büchlein, das sich speziell mit Wohnhochhäusern in Deutschland befasst:

Thomas Zabel, Towers of Germany - Wohnhochhäuser in Deutschland, FBV Finanbuchverlag, München 2020 (ISBN 978-3-95972-207-0), gibts auch als pdf on demand und als Ebook.

Die Frankfurter Wohnhochhäuser spielen darin die zentrale Rolle, zugleich gibt er aber auch einen bundesweiten aktuellen Überblick über Wohnhochhäuser. Und natürlich behandelt Zabel all die hier diskutierten Fragen, Brandschutz, Wirtschaftlichkeit, Nachhaltigkeit und Ökologie, Finanzierung, Preise uvm.

Nach der Lektüre wird klar, warum Wohnhochhäuser den mancherorts beklagten Wohnungsmangel nicht beheben werden: zu aufwendig und zu teuer.

Mod: Drei Beiträge einer allgemein gewordenen Diskussion aus dem Thread zum Union-Investment-Hochhaus hierher verschoben.

Ich frage mich tatsächlich gerade warum auf einmal wieder bevorzugt Büros und Hotels gebaut werden, wo doch gerade deren Auslastung nach Corona ja keineswegs als sicher gilt...

BÜROS: Sollte sich der Trend zur Remote-Arbeit vortsetzten, wovon man ja wahrscheinlich ausgehen kann, würde die Nachfrage im Bürosegment doch ziemlich einbrechen, oder?

HOTELS: Sobald man wieder ohne Einschränkungen Reisen kann, wird der Hotelsektor zwar sicher wieder hoch fahren. Aber auch hier werden höchst wahrscheinlich wesentlich weniger Geschäftsreisende absteigen als in der Vergangenheit und die waren ja zuvor die Umsatztriber in den Hotels oder? Zumal mit den Veränderungen der Messen auch hier keine extrem besucherstarke Wochen anfallen, oder?

WOHNRAUM: Wohingegen der Mangel an Wohnraum ja immer noch immens und die Nachfrage extrem hoch zu sein scheint, oder hat sich das gelegt!?

Mangel an Wohnraum? Kommt auf den Wohnraum und das Marktsegment an. Für Familien mit Kindern etwa gibt es ein mengenmäßiges und ein preisliches Problem, denen ist mit Riverside oder PDT sicher nicht geholfen.

Natürlich nicht. Es besteht aber ja trotzdem generell eher ein anhaltender Mangel an Wohnenraum, als im Büro- und Hotel-Segment. Und durch die Pandemie angestoßenen strukturellen Veränderungen in beiden Segmenten, wird sich das ja mittelfristig nicht unbedingt ändern, oder?

VIelleicht bin ich ja auch zu naiv, aber wäre es dann nicht eher an der Zeit den Wohnanteil in neuen Projekten signifikant zu erhöhen um vielleicht auch einfach ein wenig Druck aus dem ohnehin angespannten Markt zu nehmen? Selbst wenn dies vielleicht nur mittelfristig und über Umschichtungen passiert? Der Frankfurter der sich im Riverside oder PDT eine Wohnung genommen hätte, würde ja dann im Zweifel nicht auch noch im Westend oder Nordend suchen und dort den qm-Preis in die Höhe treiben. Das wäre natürlich nur ein Tropfen auf dem heißen Stein, aber besser als nichts.

Natürlich könnte man jetzt auch argumentieren, dass durch die Schaffung moderner Büroflächen, nicht mehr zeitgemäße Büroflächen frei werden die man dann wiederum im Wohnraum umwandeln könnte... Aber hier ist das Marksegment-Argument ja auch wieder das gleiche und auch hier würde man erst über einige Umwege zur Ertlastung des Wohnungsmarkt kommen. Im Zweifel muss man ja ohnehin Beides tun um nachhaltig gegen zu steuern.

Ich fürchte einfach die Tage der reinen Hotel- oder OfficeTower sind mittelfristig gezählt, weil der Flächen-Bedarf so nicht mehr gegeben sein wird, oder?