Riedberg - neuer Wohn- und Wissenschafts-Stadtteil

Bei ner gescheiten Innenraumaufteilung sind auch Dachgeschosswohnungen sehr gut nutzbar. Ich hab wahrscheinlich öfter unter Dächern gelebt als in Wohnungen mit nur geraden Wänden, Probleme wegen der Schrägen gabs aber nie. Und es sind ja nicht nur die Dächer. Allgemein diese immer wieder gleiche Klötzchen-Architektur, lauter uniform, in der Regel einfallslos gestaltete Häuser. Ein Einheitsbrei in weiß und grau. Ganz schlimm besonders jene deren Baustil als "klassische Moderne" angegeben wird und vor allem die Kästen an der Riedbergallee.
Die Leute sind entsetzt, dass die Preise in Nordend, Westend, Sachsenhausen aufgrund hoher Nachfrage bei begrenztem Angebot derart in die Höhe schnellen, dass sie für Ottonormalbürger kaum noch bezahlbar sind. Aber anstatt etwas ebenbürtiges zu bauen wenn man die Möglichkeit dazu hat, behauptet man man könnte es nicht (bzw korrekter wäre: man will es nicht, aus welchen unsinnigen Gründen auch immer) und baut sich stattdessen irgendeine Art Neuinterpretation der Nordweststadt, nur ohne Hochhäuser.
Ok, der Riedberg liegt nicht unbedingt zentral, aber auch die erwähnten Altbauviertel waren zu ihrer Bauzeit am Stadtrand, und spätestens beim Europaviertel zieht auch das Argument der Lage nicht mehr.
Stadtentwicklung statt Siedlungsbau wäre mal angebracht, würde aber natürlich ein Umdenken und Loslösen von den Irrungen der letzten hundert Jahre bei Städtebau und auch der Architektur selbst erfordern.

central living, Grundschule II

Am central living wurden mittlerweile die beiden Baukräne umgesetzt und fast auf gesamter Länge zur Altenhöferallee hin wurde die Oberkante der Untergeschosse bereits erreicht.

An der Grundschule II wurde an weiten Teilen des Gebäudes bereits das Gerüst entfernt nachdem und das finale Aussehen kommt zum Vorschein. Es ist doch etwas grauer - im farblichen Sinne - geworden als auf der Visualisierung zu sehen war.

feelin' good und Riedberg Alleen

Der zeite Bauabschnitt vom feelin' good ist mittleweile fast vollständig verklinkert (zur Kalbacher Höhe hin) oder verputzt. In der Konrad-Zuse-Str. wurde eine weiterer Bauabschnitt begonnen. Die ersten Kellerwände stehen bereits.

Der dritte BA der Riedberg Alleen hat mittlerweile auch seine enngültige Höhe erreicht.

Programm der Heute und Morgen stattfindenden Immobilienmesse

die weißen villen - das neue Projekt am Riedberg

- 1100: Architekten Riehm + Piscuskas
- Bitsch und Bienstein GbR
- EARLYBIRDS ARCHITEKTEN

Ich hoffe es kommen bald Bilder von allen an dem Projekt teilgenommenen Architekten ins Web. Wie kommt man nur auf die Idee ein Einfamilienhaus ohne 90° Ecken und sogar gebogenen Scheiben zu designen?

Mit der beim Immobilienfrühling 2013 vorgestellten >2 Mio. € teuren Rosenbaumhöhe hat man anscheinend keinen Käufer gefunden (Mein Posting vom Juni 2014). Weshalb man es jetzt mit neuem Baustil nochmals versuchen will. Dass das Prinzip "Angebot und Nachfrage" in direkter Nachbarschaft A5, Rosa-Luxemburg und U-Bahn eben keine solch teuren EFH realisierbar macht kommt da wohl niemand. Selbst knapp unter 1 Mio. stehen die Käufer schon nicht Schlange. Von dem 1. Bauabschnitt Krieger&Schramm sind immer noch 8 DHH und 1 EFH von insgesamt 16 Häusern in den Immobilienportalen eingestellt - nach mittlerweile über einem Jahr Vermarktung.

Ich frage mich wann die Entwicklungsmaßnahme Riedberg fertig werden soll - weil im Bebauungsplan für den Niederurseler Hang / Westflügel ist von 400 REH, DHH und EFH die Rede. Wenn die pro Jahr nur 20-30 Häuser losschlagen.... das dauert ja noch locker 10 Jahre..... und dann kann man wieder von vorne anfangen weil dann die ersten Bauten schon Generalsaniert werden müssen.

[OT]Schon der Hammer, da hat die Stadt ein riesen Neubaugebiet mit Platz für 400 Häuser (mit Gutwill sogar eher 500) und bekommt es nicht gebacken die Teile an den Mann/die Frau zu bringen weil man total abgehobene Preis- und Architekturvorstellungen hat. Und statt hier wieder auf ein gesundes Normalmaß zu kommen und bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen (wie es Feldmann und Cunitz immer wieder in der Presse verkünden) wollen ein paar Politiker noch so eine Fehlentwicklung auf die Grünen Wiese im Norden setzen SPD will im Norden neuen Stadtteil realisieren. Und dann wundert man sich, dass die Bevölkerung dagegen ist wenn nur für eine absolut elitäre Minderheit geplant wird?[/OT]

EDIT: War auf der Immobilienmesse. Obiges Projekt "die weißen villen" bezieht sich auf die mittlere Insel im Süden des Westflügel. Die Insel direkt an der U-Bahn Linie ist weiterhin bei Ballwanz, welche wohl irgendwann noch mit einem neuen Projekt dort an den Markt gehen wollen. Mit meinem [Ironie] lag ich zwar daneben, aber die Richtung passt - für die weißen villen liegt die Preisspanne bei 1,5 bis 4,0 Mio. €, wobei man gleich sagt unter 2,0 Mio. € soll man nicht anfangen. Eine interessante Aussage wurde jedenfalls verkündet: "Für Normalverdiener wird es am Riedberg nichts mehr geben". Die ausgelegte Verkaufsbroschüre Stand 8/2014 weißt zwar kaum X'e als Kennzeichnung Verkauft auf, aber an dem extremen Preisgefüge will man partout nichts ändern. Es wird auch auf keinen Fall mehr reine Grundstücke zum Selberbauen nach eigenem Geschmack und Geldbeutel geben, wie es z. B. im Altkönigblick mal möglich war.

feelin' good, central living und eine neue unbekannte Baustelle

Am feelin' good wurde der zuletzt gezeigt Bauabschnitt nochmals, auf seine nun maximale Ausdehnung. Zur Konrad-Zuse-Str. hin schaut das erste OG bereits über den Bauzaun.

Der gesamte Bauabschnitt, betrachtet aus der Straße Zum Stulen

Das Central Living, hier der 2. Bauabschnitt entlang der Altenhöferallee, nimmt auch an Höhe zu. Da die dortigen Bäume aber die Sicht etwas beeinträchtigen, fällt der Bau gar nicht so auf. Ein Blick aus der Altenhöferalle in die Ernst-Abbe-Straße hinein. Im Hintergrund die verhüllten Gebäude des ersten BA's.

Ein Blick vom Kreisel am Riedberg Gymnasium

Quasi schräg gegenüber dem Kreisel, westlich von Am Himmerich gelegen, wurde eine weitere Baustelle eingerichtet. Bauen tut die Fa. Jöckel. Mehr war vor Ort an Informationen nicht zu erhaschen.

Riedbergwelle

Die Nassauische Heimstätte feierte am 23.09. den Spatenstich für die "Riedbergwelle". An der Graf-von-Stauffenberg-Allee werden bis Ende 2016 auf einem 12.000m² großen Grundstück insgesamt 160 Wohnungen errichtet. Auszüge aus der Pressemitteilung:

61 Wohnungen in der direkten Belegung (erster Förderweg) werden zukünftig in der Kaltmiete 5,50 Euro/qm kosten. 52 Wohnungen bietet das Wohnungsunternehmen gemäß dem Frankfurter Programm für familien- und seniorengerechten Mietwohnungsbau („Mittelstandsprogramm“) für einen Mietpreis von 7,77 Euro/qm an. Ergänzt wird das Angebot durch 23 Wohnungen in der mittelbaren Belegung für 10,50 Euro/qm. Für die letztgenannten Wohnungen überträgt die Nassauische Heimstätte die Belegungsrechte der Stadt auf andere Wohnungen ihres Frankfurter Bestandes. 24 Wohnungen werden frei finanziert und liegen mit 11 Euro/qm noch am unteren Ende des Preisniveaus auf dem Riedberg. Die Wohnungsgrößen zwischen 55 und 113 qm bieten Wohnraum für 2- bis 5-Personen-Haushalte. Die gesamte Wohnfläche beträgt 12.500 qm. Alle Mietwohnungen sind barrierefrei angelegt.

Hohe architektonische Qualität

„Wir werden bei der Riedbergwelle zeigen, dass man geförderten Wohnungsbau mit hoher architektonischer und stadtplanerischer Qualität verwirklichen kann. Auch beim energetischen Standard der Bauwerke machen wir keine Abstriche“, verspricht der Leitende Geschäftsführer Dr. Thomas Hain. „Die zukünftigen Mieter der Riedbergwelle genießen einen außergewöhnlichen Wohnkomfort. Hier wird deutlich, dass sich der soziale Wohnungsbau bei uns auch qualitativ enorm weiterentwickelt hat.“

Das städtebauliche Konzept von Stefan Forster Architekten sieht im Westen und im Norden des Grundstücks einen geschlossenen Gebäuderiegel mit neun Wohnhäusern, die „Welle“, entlang der Graf-von-Stauffenberg-Allee und im Osten vier freistehende Häuser vor. Die „Welle“ und der nördlichste Solitär wurden mit vier Geschossen plus Staffelgeschoss geplant, die übrigen Solitäre mit jeweils drei Geschossen plus Staffelgeschoss. Die „Welle“ nimmt den geschwungenen Verlauf der Graf-von-Stauffenberg-Allee auf und wird im Norden um die Ecke in die Ella-Bergmann-Michel-Straße geführt. In den Obergeschossen werden die einzelnen Teile des Riegels zu einem Gebäude zusammengefasst und bilden so eine städtische Kante aus. Ein Frankfurter Zaun mit dahinterliegenden Hecken gibt dieser Kante ein markantes Gesicht. Von dort führen großzügige private Wege zu den Hauseingängen und zu drei zweigeschossigen Durchgängen. Die Wege sind jeweils an den Knickpunkten des Riegels angeordnet. Ein öffentlicher Fußweg verbindet die westliche Graf-von-Stauffenberg-Allee mit der östlichen Hans-Poelzig-Straße. Zwischen den im Osten gelegenen vier freistehenden Häusern, deren Hauseingänge sich zur Hans-Poelzig-Straße orientieren, und der „Welle“ entsteht ein Grünraum mit kleinen Hügeln und Spielflächen, der als gemeinschaftliche parkähnliche Freifläche für die Bewohner konzipiert ist. 149 Stellplätze werden in einer auf dem Grundstück geplanten Tiefgarage untergebracht.

Eine Visualisierung dazu:

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Foto: Nassauische Heimstätte

Wohnhochhaus am Kätcheslachpark

Das hat dem Riedberg gerade noch gefehlt, bisher gibt es allerdings nur bruchstückhafte Informationen: Nach einem Bericht in der heutigen Expo-Real-Messezeitung der Immobilien-Zeitung soll am westlichen Ende des Kätcheslachparks ein Wohnhochhaus gebaut werden. Anscheinend gab es diesbezüglich einen Wettbewerb (dazu im vergangenen März das Journal Frankfurt), den das Berliner Büro Grüntuch Ernst gewinnen konnte. Geplant sind 14 Geschosse, entstehen sollen Eigentumswohnungen. Das Grundstück gehört der Lechner Group.

In dem "Kätcheslachkopf" genannten Gebiet sind weitere vergleichsweise hohe Gebäude geplant. Insgesamt sollen hier rund 500 Wohnungen entstehen. Die anderen Grundstücke gehören Bien-Ries und einem weiteren, nicht genannten Investor.

Bisher habe ich nur ein stark verpixeltes Minirendering mit dem Wohnhochhaus im Vordergrund gefunden. Stehen soll es vermutlich in dem mit blauem Pfeil markierten Bereich:

Plan: HA Stadtentwicklungsgesellschaft, Markierung: Schmittchen

Natürlich ist der Standpunkt vertretbar, dass es angesichts von Kraut und Rüben nicht mehr darauf ankommt, wenn auch noch Gurken dazukommen. Man kann es aber auch anders sehen. Und man darf sich wundern, dass solche Ergebnisse möglich sind, wenn zuvor längliche Planungsverfahren zum Städtebau durchgeführt werden.

Wie auch immer: Das 14-geschossige Wohnhochhaus soll erst 2018 realisiert werden. Das schreibt die FAZ in der Mittwochsausgabe. Es soll von einer in der Höhe gestaffelten Bebauung aus fünfeckigen Punkthäusern umgeben werden. Hier sind ebenfalls Eigentumswohnungen vorgesehen, mit einem Quadratmeterpreis von über 5.000 Euro ist hier wie dort zu rechnen. In der Nähe ist ist auch ein Seniorenheim geplant.

Des weiteren berichtet die Zeitung von einem laufenden Verfahren für ein weiteres großes Areal. Etwa 350 Wohnungen sind an der Konrad-Zuse-Straße gegenüber der Universität geplant. Die HA Stadtentwicklungsgesellschaft hat den Preis für das Grundstück bereits festgesetzt. Teams von Investoren und Architekten können sich bewerben, der beste Entwurf erhält den Zuschlag.

Einer der über 20 Teilnehmer ist auch hier wieder die Lechner Group. Der Projektentwickler hat sich bereits den Architekten Daniel Libeskind in sein Team geholt. Auf einem Grundstück nebenan sollen Sozialwohnungen gebaut werden.

Die Visualisierung aus dem vorletzten Beitrag in brauchbarer Auflösung:

Bild: Grüntuch Ernst / HA Stadtentwicklungsgesellschaft

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Ich glaube das Wohnhochhaus ist voll zweckorientiert, und nicht ästhetisch schön anzusehen, gewollt. Wenn man sich mal die einzelnen Balkone anschaut, ist für jeden Geschmack etwas dabei. Großflächig und ohne Schatten von oben, um die Ecke laufend mit teilweise anzunehmender Verschattung, aber auch kleine Balkone. Selbst viel Grün soll wohl auch einigen Balkonen kein Problem sein.

Das unterscheidet dieses Wohnhochhaus dann auch gravierend vom Neuen Henninger Turm mit seinen relativ kleinen Balkonen.

Optisch gefällt es mir nicht, Geschmäcker sind aber ja auch verschieden. Und eine schöne Aussicht auf die Skyline sollte man hier, zumindest ab Etage 7 und richtiger Seite, erwarten.

Das Problem mit so großen Balkons: Sie zählen zu 50% zur Wohnungsfläche hinzu, sind aber nur einen kleinen Teil des Jahres wirklich als zusätzliche Fläche nutzbar - für den Rest des Jahres hockst Du in der Winzbude im Gebäudekern.
Bleibt die Hoffnung auf den Klimawandel und längere Nutzungszeiten.

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Ich glaube Xalinai, wer auf so einen Balkon Wert legt, geht auch in den kühleren Jahreszeiten dort hinaus und wird ihn deswegen auch bezahlen und nicht an die 50% Marke der Wohnfläche denken. Auch die Höhe des Hauses lässt in meinen Augen eher eine andere Klientel zu als in den umliegenden Gebäuden.

Man sollte nicht vergessen, es ist ja nicht nur der Blick auf die Skyline, auch auf der 180° abgewandten Seite hat man dann gesicherten Blick auf den Taunus-Kamm, samt leuchtender Antennensignallampen auf dem Feldberg und schöne Sonnenuntergänge.

War mein erster Eindruck, das Teil kostet - was ja auch nicht verkehrt ist wenn alles passt.

Riedberg ist eh nicht mehr zu retten, aber dass es noch schlechter geht als ohnehin schon hätte ich nicht erwartet. Das Teil sieht nicht nur hässlich aus, städtebaulich ist es auch mal wieder das Dümmste was man machen kann.
Einige der Wohnhochhäuser der 70er Jahre waren doch auch mal ursprünglich für etwas besserverdienende Klientel gedacht. Was daraus wurde, ist bekannt. Man wiederholt hier doch wirklich 1:1 die Fehler von damals.

Die Riedberg-Bewohner haben dazu erstmal eine Petition gestartet:
"Ziel ist es die Zerstörung der landschaftlichen Blickachsen zu unterbinden und die Einhaltung der von Entwicklungsträger und Stadtplanungsamt vorgegebenen Höchstgrenzen für Gebäude unantastbar beizubehalten. Eine jetzige Änderung wäre eine Verhöhnung der von beiden Institutionen erst vor kurzem verabschiedeten Planungsvorgaben. Jedes Gebäude über der festgelegten maximal 4-Vollgeschossigen Bauart würde der gesamten bisher guten Planungs- und Entwicklungsarbeit die Vertrauensbasis vollständig entziehen und zukünftigen Wildwuchs Tür und Tor öffnen. Die Wohnqualität und der Charme gehen in großem Maße vom Verzicht auf Hochhäuser und der oftmaligen Gewährung des Blicks auf den Taunus und die Frankfurter Skyline aus, welche durch derartige Maßnahmen stark beeinträchtigt würden."

Ganz abgesehen von der architektonischen Debatte, die sicher noch nicht beendet ist, scheint mir, dass die Petenten nicht vollständig informiert sind. Eine vor kurzem verabschiedete Vorgabe von maximal 4 Vollgeschossen o.ä. gibt es nicht. Das Vorhaben liegt im Bereich des B-803 Ä6. Ursprünglich war für den Riedberg insgesamt der B-803 aufgestellt worden, bzw. seine Aufstellung beschlossen worden, der dazu gar keine Aussage traf. Einige Jahre später, dem Baufortschritt entsprechend, ist das riesige Plangebiet in 6 Gebiete geteilt worden: Ä1- Ä6. Der Austellungsbeschluss von 2001 für Ä6 ist 2013 nochmals geändert worden, u.a. weil die Universität auf Flächen verzichtet hat, die jetzt neuen Nutzungen zugeführt werden. In der Begründung heißt es u.a.:

"...Das Straßen- und Wegesystem soll in dem Zusammenhang neu ausgerichtet und die vorgegebene Dichte- und Nutzungsverteilung an die geänderte Nachfrage am Wohnungsmarkt angepasst werden. ..."

Nachverdichtung also ist das Thema, man könnte auch sagen, back to the roots. Denn wir erinnern uns, dass der Riedberg ursprünglich viel dichter bebaut werden sollte und dass erst die bürgerliche Opposition in Koalition mit den Bauträgern den damaligen Planungsdezernenten "überzeugt" hat, den Anteil an EFH und DHH zu Lasten des Geschosswohnungsbaus zu erhöhen; vom Grundrecht auf den Handtuchgarten war damals die Rede. Damals in den 90ern hat die Branche argumentiert, der hohe Anteil Wohnungen im Geschosswohnungsbau sei nicht marktgängig. Jetzt also wieder die Rolle rückwärts.

Es kann keine Rede davon sein, dass hier von rechtsverbindlichen Festsetzungen befreit würde, nein hier wird um die erst noch vorzunehmenden Festsetzungen gerungen.

Hintergrund ist vermutlich, dass sich in den Bebauungsplänen der anderen Quartiere ein solche Begrenzung auf vier Vollgeschosse wiederfindet, z.B. in 803 Ä1 für Riedberg Mitte unter 5.3.3. Vermutlich ging der Petitionsstarter einfach mal davon aus, dass dies auch in Ä6 so sein würde und keine Anpassung an die aktuelle Nachfrage-/Marktsituation erfolgt.

Ich selbst musste bei der Ankündigung des Hochhauses schon etwas schief grinsen, hatte ich mich doch vor nicht allzu langer Zeit erst beim Spazierengehen auf dem Riedberg gefragt, wie wohl der Ausblick aus einem Wohnhaus sein möge.

Frankfurter Rundschau schreibt Heute zum Thema [url=http://www.fr-online.de/stadtentwicklung/bauprojekt-am-riedberg-ortsbeirat-kaempft-gegen-14-etagen,26042926,28729204.html]Link[/url]

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Der auszugsweise hereinkopierte Presseartikel wurde von der Moderation entfernt, bitte künftig auf unsere Richtlinien achten!
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Wenn bei einem solchen vom OBR geforderten Termin die Leute so argumentieren wie es in den Kommentaren der Online-Petition steht..... gute Nacht. Das geht teilweise in die gleiche Richtung wie bei jedem Projekt an jedem anderen Ort auch "ich bin jetzt hier und will keine weitere Veränderung, denn ich bin ja jetzt hier". Vorallem toll sind dann Kommentare mit "ich hab hier soviel Geld ausgegeben und sehe Wertverlust" - wer hat euch denn gezwungen solch überhöhte Preise zu zahlen? Die Erde dreht sich weiter und es wird immer Veränderung geben! Vielleicht kommt in 5 oder 10 Jahren der Lückenschluss Riedberg <-> Kalbach und die Fernsicht in den Taunus ist für manche Einwohner verbaut. Und dann? Leute stellt euch mal vor Bürger wie ihr jetzt gegen das Hochhaus hätten damals den Riedberg verhindert - dann würdet ihr da garnicht wohnen. Ich bin schon auf die Online-Petition gegen Hessen-Mobil gespannt wenn die Bauarbeiten zur A5 Verbreiterung starten, denn wer mehrere Millionen für ne Villa oder Eigentumswohnung am Westflügel ausgegeben hat sieht doch dann auch einen gigantischen Wertverlust wegen der höheren Lärmbelastung, obwohl die Pläne für die A5 schon seit Jahren öffentlich sind! Oder was ist mit der in Planung befindlichen Regionaltangente West?

Wettbewerb Hochhaus Kätcheslachpark

Wie bereits weiter oben im Strang gemeldet, gab es zum Wohnhochhaus am Kätcheslachpark einen Wettbewerb. Auf Competitionline findet sich das Ergebnis:

1. Preis: Grüntuch Ernst Architekten, Berlin
3. Preis: Planquadrat Elfers Geskes Krämer, Darmstadt
3. Preis: Léon Wohlhage Wernik, Berlin
4. Preis: raumwerk, Frankfurt
4. Preis: Franken Architekten, Frankfurt

Zur Arbeit von raumwerk gibt es auch ein paar Bilder:

Bild: raumwerk Gesellschaft für Architektur und Stadtplanung mbH

Bild: raumwerk Gesellschaft für Architektur und Stadtplanung mbH

Bild: raumwerk Gesellschaft für Architektur und Stadtplanung mbH

Einige Updates

Riedberg Alleen

Hier wurde der zweite Bauabschnitt beendet. Der nächste wurde in Angriff genommen, das Fundament wurde bereits gegossen und der Hochbau wird dann die Lücke in ein paar Monaten geschlossen haben

feelin' good

Zur Kalbacher Höhe hin sind mittlerweile alle Gerüste vom 2. BA gefallen

Ein Blick aus der Konrad-Zuse-Str. auf den dritten Bauabschnitt

Und den Rundgang schließt ein Bild aus dem Kreuzungsbereich Im Kreuzegut/Zum Stulen ab

Grundschule II

Die auf der Visualisierung zu sehende Fensterfront glänzt nun in der Sonne. Ein Fensterreiniger ist mit der End-Reinigung der Scheiben beschäftigt.

An der Seite zur Graf-Stauffenberg-Allee hin sind nun auch alle Gerüste abgebaut. Durch die Fenster konnte man sogar erkennen, dass bereits Möbel geliefert wurden.

Taunus Carrée

Am Taunus Carrée sind alle Gerüste entfernt worden und die ersten Wohnungen sind bereits bewohnt. Der zur Altenhöfferallee hin gelegene Ladenbereich dürfte auch bald fertig gestellt sein.

Atelier 21

Der Rohbau ist fertig, die Fenster gesetzt.

Mittlerweile sind auch zu den anderen Platzierungen Bilder auf Competitionline zu sehen.

1. Preis: Grüntuch Ernst Architekten, Berlin
3. Preis: Planquadrat Elfers Geskes Krämer, Darmstadt
3. Preis: Léon Wohlhage Wernik, Berlin
4. Preis: raumwerk, Frankfurt
4. Preis: Franken Architekten, Frankfurt

Ich frage mich warum Raumwerk nur den 3. Platz für den eleganten glattflächigen Entwurf bekommen hat. Dagegen sehen die anderen "Quadratisch, Praktisch" Entwürfe alt aus. Sind da wegen den Rundungen die Baukosten zu hoch? Obwohl die glatte Aussenhaut dürfte doch günstiger sein als die ganzen Balkone, welche dann wiederum Sonderlösungen bei den Wärmebrücken verlangt?