Frankfurter Immobilienmarkt

  • Die FAZ fasst heute die aktuelle Lage am Immobilienmarkt zusammen, wie er von verschiedenen Analysten (u.a. JLL, CBRE) gesehen wird.


    Die Verkaufspreise und Mieten bewegen sich nach oben. Das betrifft aktuell vor allem Büromieter, deren Verträge auslaufen und die nun häufig signifikante Preissteigerungen hinnehmen bzw. umziehen müssen. Konkret sind in den Spitzenlagen die Mieten um 4% auf 41,50€/qm, die Duchschnittsmiete sogar um 7% auf 21,50€/qm gestiegen. Dies ist vor allem dadurch bedingt, dass der hohe Leerstand aus dem letzten Jahrzehnt mittlerweile nahezu komplett abgebaut ist und mit 5,5% mittlerweile wieder auf dem Niveau anderer deutscher Großstädte liegt. Vor 10 Jahren lag der Leerstand noch bei fast 15%.


    Im vergangenen Jahr wurden 580.000 qm Bürofläche neu vermietet. Das ist weniger als in 2018, aber noch deutlich oberhalb des 10-Jahres-Schnitts. Und das alles kommt ohne signifikante Brexit-Effekte zustande und obwohl die Nachfrage der Co-Working-Anbieter nachlässt, die erstmal ihre bestehenden Flächen voll bekommen müssen. Hoch ist die Nachfrage weiterhin bei Rechenzentren. Diese sind aufgrund des hohen Stromverbrauchs aber nur noch im Westen der Stadt genehmigungsfähig.


    Auf dem Investmentmarkt stößt eine starke Nachfrage auf ein knappes Angebot. Hier ziehen die Preise von Gewerbe-Immobilien merklich an. Top-Objekte in 2019 waren das „Squaire“ mit knapp 1 Mrd. € und „Die Welle“ mit ca. 620 Mio. €. Insgesamt wurden gewerbliche Immobilien in Höhe von ca. 7,8 Mrd. € umgesetzt. Man erwartet allerdings in der Branche, dass das Transaktionsvolumen abnimmt, da der Verkaufswille mittlerweile trotz der "Mondpreise" nachlasse, da die Höchstmieten auch einen sicheren Ertrag im Bestand garantieren würden.


    Auch in 2020 wird mit überdurchschnittlichen Ergebnissen auf dem Vermietungs- und Investmentmarkt gerechnet. Dabei kommt Frankfurt vor allem seine (relativ) wirtschaftsfreundliche Politik (im Vergleich zum Beispiel mit Berlin) zugute.

  • Während der Vorbeitrag den Markt für gewerbliche und Büroflächen betrifft, gibt es jetzt auch erste Marktberichte für den Sektor Wohnimmobilien.


    Vor ein paar Tagen meldete die IHK die Veröffentlichung ihres Wohnungsmarktberichts, der leider nicht online zugänglich ist, sondern auf Bestellung in Papierform versandt wird; deshalb kann man hier erst mal nur die Pressemeldung verlinken. Dieser Bericht umfasst den gesamten IHK-Bezirk, also Frankfurt und Umland in den Bereichen Miete und Kauf; Tendenz: weiterhin angespannter Wohnungsamarkt, keine Entspannung in Sicht, weil zu wenig gebaut werde.


    Etwas konkreter ist die Präsentation des Frankfurter Gutachterausschusses, die auch mit konkreten Angaben zu Flächen, Lagen und Preisen aufwartet; der teuerste Verkauf lag bei 5,4 Mio € = 25.600 €/m², aber es gab auch drei Verkäufe zu Preisen < 1.000 €/m².



    Mehr dazu:


    Pressemeldung im Volltext

    Präsentation

  • Nch ein paar Aspekte aus der Gutachterausschuss-Pressekonferenz, die mir bemerkenswert erscheinen und nicht in der Pressemitteilung zu lesen sind:


    - Nach Beobachtung von Debus steigen die ETW-Preise in den Randlagen stärker als in der City, was unter dem Strich eine Annäherung bedeutet. Als Beispiel wurden vereinszelte Preiser von bis zu 6000 Euro/qm in Nied genannt. Das sei zwar noch die Ausnahme für den Stadtteil, aber eben ein Zeichen für die räumliche Ausweitung der hochpreisigen Zone. Das lasse sich ähnlich auch in anderen Stadtteilen beobachten.


    - Von Josef fand ich - neben dem Eintreten für den Baulandbeschluss und der Hffnung auf den Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Mietwohnungen in ETW, den das Land im Verauf des Jahres ermöglichen soll - zwei Aspekte interessant: Erstens will er sich verstärkt mit der Zukunft des Erbbaucrechts auseinendersetzen, da das Instrument angesichts der Bindung der Zinsen an die steigenden Preise zunehmend uninteressant werde. Ein möglicher Lösungsweg unter mehreren könnte eine Einmalzahlung zur Ablösung der Erbbauzinsen sein. Das ist zwar schon immer möglich, wurde in der Praxis aber bisher wohl kaum angewendet. Jetzt sei dieses Instrument bundesweit verstärkt in der Debatte. Zweitens wollen Stadt und öffentliche Wohnungsunternehmen (was gleichbedeutend mit AGB sein dürfte) verstärkt Erbengemeinschaften ansprechen, um von ihnen Flächen und Objekte ankaufen. Man sei sich bewusst, dass man damit in Kponkurrenz zu Projektentwicklern und Umwandlern trete, sei aber zugleich überzeugt, dass es einige Erbengemeinschaften gebe, die nicht unbedingt zum Höchstpreis verkaufen wollen, sondern aus den Immobilien preisgünstigen Wohnraum hervorgehen bzw. die Bestandsnutzer gegen starke Mietsteigerungen abgesichert sehen wollen.


    - Anmerkung meinerseits: Dass man das Absinken der Preissteigerung beim Wohnbauland auf bis zu 15% nach mehreren Jahren mit bis zu 30% als substanzielle Beruhigung ansehen kann, würde ich dann doch eher bezweifeln.

  • Den Versuch, vermehrt Erbengemeinschaften zum Verkauf an die Stadt zu bewegen, ist vor dem Hinergrund zu sehen, dass die Bauträger mit dem Kauf von Erbteilen das gemeindliche Vorkaufsrecht in den Erhaltungssatzungsgebieten aushebeln können und schon ausgehebelt haben. Ähnlich wie bei den Share-Deals in puncto Grunderwerbssteuer greift das gemeindliche Vorkaufsrecht nicht, wenn sich ein Bauträger durch Kauf eines Erbteils in eine Erbengemeinschaft einkauft und dann sukzessive den gesamten Nachlass erwirbt. Solche Verträge sind nominell nicht auf den Erwerb eines Grundstücks gerichtet und müssen von den Notaren deshalb gar nicht vorgelegt werden, die Stadt erfährt davon gar nichts. Die Stadt wird also jetzt auch verstärkt Sterbeanzeigen studieren,