Immobilienmarkt Frankfurt

Warum wird eigentlich bei Büroimmobilien nur die Neuvermietung und nicht eine Mietverlängerung mit in den Jahresumsatz mit einberechnet?

In München würde gerade Stolz verkündet das die BSH und Siemens Hausgeräte einen Mietvertrag über 58.000m³ abgeschlossen haben. Im Text wird aber erwähnt das BSH dieses Objekt bereits seit 2003 gemietet hat und jetzt nur eine Mietverlängerung und eine Neuvermietung stattgefunden hat. Also keine Unterscheidung zwischen Mietverlängerung und welche Fläche noch neu hinzugekommen ist. Wird das in anderen Städten auch so behandelt?

Zitat von Schmittchen

Ein großer Teil des Leerstands ist demnach in der Zeit von 2001 bis etwa 2004 entstanden.

Ein sehr lesenswerter Artikel. Allerdings spricht vieles dafür, dass das spekulative Bauen der Jahre 2001-2004 gerade ein starkes Comeback feiert. Ob TaunusTurm, Turmcenter oder St. Martin Tower, das Bauen ohne Hauptmieter ist wieder en vogue und es gibt keine Anzeichen für eine Kehrtwende. 12% Büro-Leerstand ist daher keineswegs ein Wert, der zum Abschmelzen vorprogrammiert ist.

Als Warnzeichen muss das "FrankfurtHochVier" Areal gelten. Die himmelhoch jauchzenden Erwartungen an Büro-Vermietungsstände sind auf zu Tode betrübte Realitäten getroffen. Auch wenn das Areal leicht außerhalb des Frankfurter Bankenviertels liegt, war man sich sicher, dass das spekulative Bauen hier "tief hängende" Früchte tragen würde. Alle Projektentwickler, die meinen neue Büros in der Frankfurter Innenstadt wären ein "Selbstläufer" sollten sich dieses Warnbeispiel vor Augen führen.

Ein weiterer Indikator ist für mich die schönste Straße im Westend, die Friedrichstrasse (oder auch die parallel gelegene Feldbergstraße). Obwohl diese für exklusives Wohnen prädestiniert wäre, sind dort häßliche Bürobauten wie Sand am Meer anzutreffen und stechen heraus wie rostige Nägel. Einige besonders auffällige Bürogebäude stehen dabei sogar komplett leer. Ich verstehe durchaus, dass Büroleerstand oft nicht zu verhindern ist, aber ich kann nicht akzeptieren, dass das jetzt wieder grassierende spekulative Bauen diesen Trend in Wohnvierteln auch noch verstärken wird.

Das ist mir neu: Im Mercure-Hotel an der Volta-Straße gibt es jetzt einzelne Zimmer zu kaufen, beispielsweise dieses und jenes. Das anscheinend zuvor schon in Sondereigentum (= Zimmer bzw. Apartments) aufgeteilte Haus ist langfristig an die Hotelgruppe Mercure verpachtet, und die Eigentümerin IMA Immobilien-Management GmbH & Co. KG aus Bonn veräußert jetzt einzelne Zimmer. Eigentlich eine einfache Sache, allerdings habe ich vorher noch von keinem Hotel gehört, dessen Immobilie sich quasi im öffentlichen Streubesitz befindet.

Das ist hier noch nicht so verbreitet, wie bspw. in den USA. In New York kannst du u.a. Anteile an einem Hotelzimmer kaufen und hast dann entsprechende zeitliche Wohnanteile. Man kann Zimmer aber auch vollständig erwerben.

Auch wenn manche negative Erfahrungen gemacht haben mit spekulativen bauen,ist es in manchen Fällen sinnvoll zb.das Projekt "Tower 1",wo ein Hotelbetreiber und ein Büromieter gesucht wird.

Welcher Hotelbetreiber möchte einen Vertrag über 20.000qm Fläche unterschreiben,wenn man dann noch evtl.ewig auf einen Büromieter warten muss und es im schlimmsten Fall niemals gebaut wird.Dann haben sie einen Vertrag aber wissen nicht annährend,wann ihr Hotel eröffnen kann.
In diesem Fall ist das Risiko sehr hoch.
In diesem speziellen Fall zb wäre ein spekulativer Bau vorteilhaft,da man in 3 Jahren eher einen Mieter findet als in ein paar Monaten,und der eine Ankermieter wartet sonst drauf,bis der 2.gefunden wird.

Sobald ein größerer Mieter gefunden ist (in diesem Fall ein Hotelbetreiber), ist es aber kein spekulatives Bauen mehr. Je nach prozentualer Vorvermietung halt etwas mehr oder weniger spekulativ. Niemand wartet auf 100% Vorvermietung.

Neuigkeiten aus dem Deal-Magazin

• Mit dem Bezug von 640qm durch Noerr LLP liegt der Vermietungsstand beim kürzlich fertiggestellten "Börsentor" (letzte Erwähnung hier) nun bei 55%. [Quelle]
• Drei Mietverlängerungen gibt es für das Bürohaus in der Saonestraße 1 (Street View) zu vermelden und zwar über gut 3.000qm bei der DAK sowie zusätzlich bei Salo GmbH und der Unternehmensgruppe Gegenbauer. [Quelle]
• Die Bundesbank hat 57 von 196 1-Zimmer-Appartments im Gebäude "Green Six" in der Hahnstraße (letzte Erwähnung hier) gemietet. [Quelle]

Wie die FR heute berichtet steht die Stadt Frankfurt in vertraulichen Kaufverhandlungen mit der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) um sechs alte Hochbunker zu kaufen. Der Kaufpreis soll sich bei einer einstelligen Millionensumme einpendeln.

Konkret geht es um die folgenden Objekte:

• Bunker an der Friedberger Anlage
• Bunker and der Petterweilstraße in Bornheim
• Bunker an der Eppenhainer Straße 39 (Ecke zur Frankenallee im Gallus)
• Bunker an der Küferstraße in Sindlingen
• Bunker an der Goldsteinstraße in Goldstein
• Bunker an der Lasallestraße im Riederwald

Die Stadt möchte alle sechs Bunker nach dem Kauf baulich ertüchtigen, insbesondere beim Brandschutz.

Unabhängig von diesen Verhandlungen ist die BImA auch in Verhandlungen für weitere Objekte, insbesondere geht es hierbei um den Bunker an der Schäfflestraße im Riederwald. Dieser solle zeitnah privat verkauft werden. Dies kann sich aber noch schwierig gestalten, denn dieses Objekt steht unter Denkmalschutz. Ein Abriss ist nicht erlaubt.

Im Nextower scheint ein weiter Mieter eingezogen zu sein: Colliers International

Zumindest prangt deren Logo neuerdings auf dem Schild der Turmmieter in der Lobby hinter dem Empfang.

^ Dazu scheint es keine Meldung zu geben; möglicherweise steht ihnen einfach nur ein Musterbüro zwecks Vermarktung der Flächen zur Verfügung. Neu einziehen wird im Oktober allerdings die Wirtschaftskanzlei Dentons, und zwar auf mehr als 2.400 qm, was zwei kompletten Stockwerken entsprechen dürfte. Ein schöner Vermietungserfolg, allerdings nicht für Colliers, sondern für CBRE. (Q)

Eine weitere Immomeldung gibt es aus der Mainzer Landstraße. Die Zurich Versicherung hat das gerade neu gebaute FortySeven&Co (ML 47, letzter Beitrag hier) gekauft. Das Gebäude sei auch schon zu 50% vermietet. (Q) Damit hat Zurich innerhalb eines halben Jahres nach dem Kauf des Alpha Rotex mindestens zum zweiten Mal zugeschlagen. Feine Sache, der Büroimmobilienmarkt Frankfurts lebt.

Seit 1. Februar ist Colliers Mieter im Nextower, wie hier gemeldet. Das ist tatsächlich der Sitz des Frankfurter Büros, Anschrift Thurn-und-Taxis-Platz 6, zuvor das Hochhaus Romeo & Julia in der Ulmenstraße.

UNICO in der Unterlindau 29 verkauft

Wie Deal-Magazin und Immobilien-Zeitung übereinstimmend berichten wurde das Objekt UNICO in der Unterlindau 29 (veraltetes Bild in Street View, aktuelle Renderings in den beiden verlinkten Artikeln) verkauft. Der Kaufpreis für das komplett sanierte Objekt mit einer Gesamtmietfläche von 3.550qm liegt im mittleren 20 Millionen-Euro-Bereich. Der Vermietungsstand beträgt nahezu 100%.

Bürohaus Astropark in Niederrad verkauft

Laut Immo-Zeitung online ist das Bürohaus Astropark in Frankfurt-Niederrad (derzeit zu 80% vermietet) verkauft.
Die private Beteiligungsgesellschaft Mount Kellet Capital Management erwarb die 39.300 qm Gesamtfläche an der Lyoner Str. 9 mit Pamera Cornerstone als Co-Investor. Das Gebäude soll "weiterentwickelt" werden, ohne Auskunft der Immo-Zeitung, was genau darunter zu verstehen ist.

Anzahl der Baugenehmigungen in 2014 sinkt

Es gibt aktuelle Zahlen aus dem Planungsdezernat zu den Frankfurter Baugenehmigungen, über die die FNP ausführlich berichtet:

• In 2014 wurden 4.612 Wohnungen genehmigt (-13% zum Vorjahr).
• Damit war 2014 das zweitbeste Jahr in den vergangenen 40 Jahren. Nur 2013 war noch besser.
• Die meisten Genehmigungen hab es im Gallus und im Europaviertel. Danach folgen Riedberg, Sachsenhausen-Süd, Bockenheim und Bahnhofsviertel.
• Der Planungsdezernent rechnet damit, dass die hohe Genehmigungs-Zahl in den kommenden Jahren zu einer Steigerung bei den fertiggestellten Wohnungen führt. Zuletzt seien im Jahr 2013 3.000 neu gebaute Wohnungen bezogen worden (Topwert der letzten 10 Jahre)
• Frankfurt belegt beim Wohnungsbau pro Einwohner bundesweit einen Spitzenplatz.
• Von der genehmigten Bausumme in Höhe von rund 1,5 Mrd. € entfielen 35 Prozent auf Wohnungen. Danach folgt der Flughafen mit 26% (1. BA Terminal 3). Darauf folgen mit 16% Büros.
• Laut Planungsdezernent gebe es auch noch genug Bauland. So etwa auf dem Riedberg (1.400 Wohnungen), auf dem Avaya-Gelände im Gallus (1.500 Wohnungen) oder auf dem Siemens-Gelände in Bockenheim (1500 Wohnungen).
• Höchstwerte gibt es auch bei der Umwandlung von Büros zu Wohnungen zu vermelden. In diesem Segment wurden im vergangenen Jahr fast 1.000 Umwandlungen genehmigt.
• Weitere 432 Wohnungen mit mehr als 22.000qm Wohnfläche wurden in 2014 zurückgewonnen, indem illegale Nutzungen beendet wurden (v.a. genehmigte Ferienwohnungen). 364 solcher illegalen Nutzungen hat die Bauaufsicht allein im vergangenen Jahr aufgedeckt.
• 319 Vorgärten wurden in Nord- und Westend zurückgewonnen.
• Baulärm sei laut Bauaufsichtsleiter kein großes Thema. 155 Beschwerden gab es, 28 Baustellen waren betroffen. Das ist wenig bei rund 4000 Baustellen in der Stadt.
• Die Gebühreneinnahmen sind in 2014 von 21,5 Mio. € auf 26 Mio. € gestiegen. Dies liegt v.a. am Terminal 3.
• Im Vergleich zu anderen hessischen Kommunen seien die Gebühren aber niedrig und liegen im vereinfachten Verfahren (gilt u.a für Wohnhäuser) bei 5€ pro 1000€ Rohbausumme. In Offenbach sind die Gebühren dreimal so hoch.

Mieten auf der Zeil

Seit dem Auszug der Schuhkette Leiser steht das erst im Jahr 2012 umgebaute Geschäftshaus Zeil 119 mit rund 2.500 Quadratmeter Mietfläche leer. Aus einem Artikel der Immobilien-Zeitung geht hervor, dass die Miete aktuell 170.000 Euro beträgt. Jeden Monat.

Bild: Schmittchen

Ohne mich jetzt genauer mit den Mieten auf der Zeil auszukennen, ergibt 170.000 / 2.500 = 68€ pro m². Es wird doch immer kolportiert, die Spitzenmiete auf der Zeil betrage 300€ pro m². Es mag ja sein, dass die oberen Etagen deutlich günstiger sind als die Erdgeschosslagen, aber bei vier Stockwerken hieße das ja, dass man das Erdgeschoss (also ein Viertel der Fläche) für 300€ pro m² vermieten könnte und den Rest dazu geschenkt bekommt, dann kommt man ungefähr auf die geforderten 170.000. Von daher hört sich 170.000 jetzt zwar nach sehr viel Geld an (und ich weiß auch mangels Einzelhandelserfahrung nicht, wie man das verdienen soll), erscheint mir aber im Vergleich zu den sonst kursierenden Zahlen nicht sooo ungewöhnlich zu sein.

Schon am Gründonnerstag widmete sich die FNP der aktuellen Situation am Frankfurter Immobilienmarkt. Viel neues war dabei nicht zu erfahren, trotzdem anbei die Zusammenfassung:

• Der Bauboom ist im Augenblick ein reiner Wohnungsbauboom. In 2015 werden laut Aengevelt nur Büroflächen von 129.000 qm fertiggestellt, was deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt von 200.000 qm liegt.
• Dieses Jahr fertiggestellt werden nur der St. Martin-Tower am Katharinenkreisel, der Neubau des Grünflächenamtes im Gallus, das Turmcenter an der Eschersheimer Landstraße und das Maintor-Panorama.
• Aufgrund der nachlassenden Bautätigkeit nimmt der Leerstand weiter ab. Mittlerweile gibt es nur noch für 1,46 Mio. qm Bürofläche (11,9% des Gesamtbestands) keinen Nutzer (-120.000 qm). Rund 200.000 qm hiervon sind laut Aengevelt sogenannte Marktleichen, die so veraltet seien, dass sich dafür kein Mieter finden lässt.
• Wegen der geringen Neubautätigkeit rechnet Aengevelt mit einem weiter sinkenden Leerstand in diesem Jahr.
• Gleichzeitig besteht weiterhin hoher Bedarf für moderne, repräsentative Büros im Bankenviertel und im Westend. Dies zeigt auch, dass die Innenstadt beim Leerstand nicht mehr an der Spitze steht. Laut Maklern wird das Angebot langsam knapp, weswegen Aengevelt damit rechnet, dass Investoren vermehrt spekulative Neubauprojekte in Angriff nehmen.
• Aktuell werden allerdings weniger Büros als 2014 vermietet. Der prognostizierte Umsatz von rund 400.000 qm liegt unter dem langjährigen Mittel von 463.000 qm.
• Die Spitzenmiete in Frankfurt ist im vergangenen Jahr von 37€ auf 38€ gestiegen – mit steigender Tendenz. Die mittlere Miete in der Innenstadt steig ebenfalls um 1€ auf 22,50€. In den Randlagen sind Büros weiterhin für durchschnittlich 12€ auf dem Markt.
• Steigende Mieten sind ebenfalls im Einzelhandel festzustellen. Auf der Zeil werden mittlerweile für einen Standard-Laden 320€/qm verlangt und gezahlt (+10€)

Gute Zusammenfassung. Der Bankenviertel-Boom ist gut für die Stadt und trägt zu vielen interessanten Projekten bei. Ich hoffe sehr, dass sich Investoren als nächstes um das Hochhausprojekt Neue Mainzer 57-59 (Fraspa/WürttHyp-Areal) bemühen werden (siehe Schmittchen-Beitrag aus dem Jahr 2003 samt Rendering von KSP Jürgen Engel Architekten). Diese 1a-Lage entspricht allen Kriterien, die von anspruchsvolleren Mietern gefordert werden. Dieses Projekt wäre nach mehreren Jahrzehnten Leerstand noch höher einzuschätzen als das Ex-Polizeipräsidium.

Allerdings stagniert die Büro-Leerstandsquote von 11,9% bzw. 1,46 Mio. qm Baufläche immer noch auf einem immens hohen Niveau. Selbst das nach Einwohnern fünfmal so große Berlin hat eine kleinere qm-Zahl an leeren Büros. Wie man angesichts solcher Zahlen noch Leerstände im Mertonviertel oder City-West mit Büromietern füllen will, erschließt sich wohl selbst dem kühnsten Optimisten nicht mehr.

Wie man angesichts solcher Zahlen noch Leerstände im Mertonviertel oder City-West mit Büromietern füllen will, erschließt sich wohl selbst dem kühnsten Optimisten nicht mehr.

Volle Zustimmung!
Was das Mertonviertel angeht, verweise ich mal auf das was ich in #436 vor knapp zwei Jahren schon mal geschrieben habe. Ein Großteil (6 von 8 - Lurgiallee 10–12, Lurgiallee 6–8, Lurgiallee 5, Olof-Palme-Straße 19, Olof-Palme-Straße 31, Olof-Palme-Straße 13) der von der Standortinitiative Mertonviertel angepriesenen Objekte liegen auf Grund, der sich hervorragend zum Wohnungsbau eignen würde. Zusammen vereinen diese Bauten eine Bürofläche von über 137.000 qm auf sich. Aus meiner Sicht ein Selbstläufer für einen engagierten Investor.

Ich verstehe auch nicht, warum sich hier unser OB, dem doch zusätzlicher Wohnraum so am Herzen liegt nicht mal stärker engagiert, wobei es hier natürlich mehr um tatsächliche Ergebnisse und weniger um schöne Pressefotos gehen würde. Natürlich hat die Stadt hier wenig Möglichkeiten Druck aufzubauen, aber ggf. würden allein informelle Gespräche mit den Eigentümern ja schon was bringen.

Bei der City-West ist die Lage aus meiner Sicht schwieriger, denn die leerstehenden Flächen an der Theodor-Heuss-Allee haben kein Umnutzungspotential und sind offenbar wenig marktgängig, wobei hier jetzt auch noch zusätzliche Konkurrenz durch den St. Martin Tower entsteht. Umnutzungspotential hätten aus meiner Sicht nur die Flächen an der südlichen Solmsstraße (Zurich, Alliance Healthcare, Knappschaft Bahn-See) sofern die dortigen Mieter dort irgendwann mal ausziehen.

Main Airport Center an Investor verkauft

Bereits gestern vermeldeten Deal-Magazin und Immobilien-Zeitung, dass Finch Properties Asset Management als Co-Investor zusammen mit einem US-amerikanischen Investmentfonds das Bürohaus Main Airport Center am Frankfurter Flughafen von der Royal Bank of Scotland erworben hat. Der Kaufpreis für die Immobilie mit ca. 54.000 qm Mietfläche und einem Parkhaus mit 1.500 Stellplätzen soll ca. 150 Mio. € betragen haben.

Für Finch ist dies die zweite Transaktion in Frankfurt. In 2014 hatte man bereits zusammen mit Blackstone das Bürohochhaus Pollux an der Messe gekauft.