Frankfurter Immobilienmarkt

TaunusTurm-Mieter

Inzwischen gebe es drei Mieter im Bürogebäude, berichtet die FAZ heute. Sie würden 5 der 40 Etagen belegen. Auf die Gesamtmietfläche gerechnet, seien jetzt 13,5% vergeben. Immerhin. Die Mieter:

• HVB Gesellschaft für Gebäude und Beteiligungen (Tochter der Hypo Vereinsbank): knapp 5.000 qm, 3 Etagen
• King & Spalding LLP (Rechtsanwaltskanzlei): 1.600 qm, 1 Etage
• Schroder Investment Management (Vermögensverwaltung): 1.600 qm, 1 Etage

Die genannten Flächen lägen in den oberen Turmgeschossen. Die Einzüge fänden Anfang bis Mitte 2014 statt.

Deloitte

Das Prüfungs- und Beratungsunternehmen Deloitte schaute sich gut eineinhalb Jahre nach neuen Räumen um (und sorgte damit nicht nur in sogenannten Immobilienkreisen für reichlich Spekulationen). Heute wurde bekannt, dass der bestehende Mietvertrag über 15.000 m² in der City-West verlängert wurde. Vermieter des Bürogebäudes an der Franklinstraße sind die Versicherungskammer Bayern und der UBS Real Estate KAG.

Bockenheimer Landstraße 25

Zum ursprünglich für Sal. Oppenheim gebauten Komplex Bockenheimer Landstraße 25 zuletzt ausführlich Beitrag #505 im Thread "Westend-Süd". Heute wurde bekannt, dass die Hamburger DWI Gruppe das Büroensemble an die IVG verkauft hat. Die IVG bringt die bis zum Kettenhofweg reichende Liegenschaft mit 9.300m² Mietfläche in einen Spezialfonds ein.

Nutzer sind bisher die Frankfurter Repräsentanz der Berenberg Bank sowie die US-amerikanische Anwaltskanzlei Kaye Scholer. Ein Foto von September 2012:

Bild: Schmittchen

Deloitte

Zitat von Schmittchen

Das Prüfungs- und Beratungsunternehmen Deloitte schaute sich gut eineinhalb Jahre nach neuen Räumen um ([...]). Heute wurde bekannt, dass der bestehende Mietvertrag über 15.000 m² in der City-West verlängert wurde.

Damit sind die Pläne, 2015 an den Kulturcampus zu ziehen beerdigt. Das war aber auch zu erwarten, ist doch in den beiden Gebäuden Franklinstraße 50 und 46-48 noch etwas Platz (sogar noch mehr, wenn man die beiden anderen kleinen Mietern in 46-48 rausbefördert). Zudem steht die Hausnummer Franklinstraße 52 direkt nebenan leer und bietet sich somit für die weitere Expansion an und wenn die ING-DIBA dann ins LEO (Poseidon-Haus) umzieht, ist der Büroturm gegenüber auch noch eine Erweiterungs-Option.

Die in Frankfurt (v.a. in der Vergangenheit ... z.B. The Squaire) recht aktive Immobiliengesellschaft IVG ist finanziell noch stärker unter die Räder gekommen. Die Aktie sackte zwischenzeitlich um 40 % ein. Mittlerweile lastet ein Schuldenberg von über 4 Mrd. auf der Gesellschaft. Man geht davon aus, dass sie ihre eigenen Aktionäre wieder um Geld bitten wird.

Die Schräglage könnte sich durchaus auch auf dem Frankfurter Immobilienmarkt bemerkbar machen (so gehört zB der voll vermietete Silberturm der Gesellschaft). Weitere Objekte der Gesellschaft finden sich hier.

Quelle/FAZ

Naja, der Silberturm ist nur zu einem sehr geringen Anteil auf den Büchern der IVG, da dieser in einen geschlossenen Fonds gepackt wurde und an Pensionskassen etc.weitergereicht wurde, also von daher eher wenig bzw. kaum von der Situation betroffen.

Überhaupt ist der weit überwiegende Immobilienbestand der IVG Treuhandgeschäft von Offenen und Geschlossenen Fonds, die abgeschirmt sind von der Immobilien AG.

Die Schräglage betrifft das Eigengeschäft der AG, also z.B. das Squaire und auch das Allianzgebaeude am Main. Deals aus der Aera 2007, die nun den Fortbestand der AG gefährden. Größere Auswirkungen sehe ich keine, da die Situation so neu nu auch nicht ist.

Allianz bleibt

Die Allianz bleibt Frankfurt erhalten. Einen Umzug nach Eschborn oder in eine andere Umlandgemeinde wird es demnach nicht geben. Der Versicherungskonzern bleibt wohl im bestehenden Gebäudekomplex am Theodor-Stern-Kai, was zwar in der =15279172"]Pressemitteilung der Stadt nicht ausdrücklich erwähnt wird, sich aber aus dem Lob für den "sehr engagierten Beitrag" des Vermieters IVG ergeben dürfte.

Zur Standortsuche oben die Beiträge #385 ff.

Bild: Allianz

Edit: Der Verbleib am Sachsenhäuser Mainufer wird durch eine PM der Allianz bestätigt. Dort heißt es weiter: "Die Allianz hat das von ihr erbaute Gebäude am Theodor-Stern-Kai 2002 bezogen. 2007 wurde es im Paket mit weiteren von der Allianz genutzten Gebäuden an die IVG AG veräußert. Seither ist die Allianz Deutschland Mieter. Am zentralen Frankfurter Allianz Standort arbeiten derzeit rund 1.600 Mitarbeiter. Schwerpunkt der Tätigkeiten ist die Vertrags- und Schadenbearbeitung für die Kraftfahrzeugversicherung der Allianz, der AllSecur und der Kooperationspartner in der Automobilwirtschaft." Laut FAZ wurde ein Mietvertrag über 50.000 Quadratmeter mit einer Laufzeit bis Juni 2029 abgeschlossen.

Die FAZ berichtet heute, dass die Allianz fuer rund 300 Mio. Euro "Skyper" von einem Fonds der Schweizer UBS gekauft hat. Das Skyper-Ensemble (Hochhaus, ehem. Villa Holzmann und ein weiteres Buerogebaeude) ist das erste Frankfurter Hochhaus im Portfolio der Allianz und wird ausschliesslich aus Eigenmitteln finanziert heisst es weiter.

Jones Lang LaSalle: 1,5 Mio qm Bürofläche steht leer

Die Bild berichtete am 2.5. vom traditionell hohen Büroleerstand in Frankfurt. Der Bericht stützt sich auf einem Bericht von Jones Lang LaSalle, der zum Ergebnis kommt, dass 1,5 Mio qm Bürofläche leerstehen, fast 12 % des gesamten Bestandes.

Wenn man einen FAZ Bericht 10.7.2012 mit Schätzungen von BNP Paribas Real Estate dagegen hält, sind die Zahlen scheinbar zurückgegangen. Dort wurde noch von rund zwei Millionen qm Leerstand gesprochen, wovon knapp die Hälfte aufgrund mangelnder Modernität nicht vermietbar sei. Die Leerstandquote für Frankfurt-Eschborn-Kaiserlei lag damals noch bei 13,5%.

Trotzdem muss man die Dimensionen des Leerstands in Relation setzen. Frankfurts Büroleerstand ist dreimal so hoch wie der in Stuttgart (!!!) und doppelt so hoch wie der in Düsseldorf (!!). Auch die Millionenstädte München, Hamburg und Berlin werden bei den absoluten Quadratmeter-Zahlen locker übertroffen. Das doppelt so große Hamburg überbietet man sogar zu 50%. Es gibt wohl in Westeuropa kaum eine Stadt bei der Angebot (von Büros) und Nachfrage (nach Wohnen) so weit auseinander liegen.

Besonders viele leere Büros hat Niederrad zu verzeichnen. Geschätzte Leerstands-Quote in der Bürostadt: mindestens 20 %. Planungdezernent Cunitz sieht darin ein Potenzial für 3000 Wohnungen. Ohnehin sieht die Stadt derzeit eine Unterversorgung von 17.500 Wohnungen auf Frankfurt zurollen. Leider gestaltet sich die Umwandlung von Büros in der Innenstadt schwierig, da viele "low hanging fruits" abgegrast sind und nun einige Gebäude übrig sind, die unter Bestandsschutz stehen und einer Befreiung vom Bebauungsplan bedürfen.

Besonders eklatant sind einige prominente Leerstände:
- Grüneburgweg 113-115, wo Strabag Mieter für einen Gründerzeitbau sucht (1720 qm, 23 Euro/qm) - Quelle Bildzeitung
- Hochhaus am Park (gebaut 1972, 96 m Höhe, gegenüber vom Westend Campus, nur kleine Büros), steht laut lesenswertem FAZ Artikel, fast komplett leer

^ Bitte nicht den Fehler begehen, die Zahlen von unterschiedlichen Maklerhäusern zu vergleichen. Fast alle Maklerhäuser geben in ihren "Research" Veröffentlichungen unterschiedliche Werte für Spitzenmiete, Durchschnittsmiete, Leerstand, Vermietungen, etc an und sogar die Definition der Teilmärkte ist unterschiedlich. Entwicklungen von z.B. Leerstand sollten nur anhand von Daten aus einer Quelle betrachtet werden.

Einige der Maklerberichte weisen außerdem die Leerstandsraten von Teilmärkten aus. Dann sieht man z.B. dass die Leerstandsrate im Bankenviertel relativ niedrig ist (11,7%) und das Gros dieser >1.000.000 m² Leerstand in der Peripherie steht (Leerstandsrate in %):
- Niedereschbach: 33,2%
- Mertonviertel: 32,3%
- Sossenheim/Rödelheim/Hausen: 27,7%
- Niederrad: 18,5%
- Eschborn: 18,4%
- Frankfurt Ost: 17,6%

Quelle

Speziell im Mertonviertel ließe sich durch Umwandlung von Büro- in Wohnraum so einiges an Wohnraum gewinnen, v.a. da die dort (z.T.) leerstehenden Gebäude wirklich perfekt zum Wohnen gelegen sind (direkte ÖPNV-Anbindung (U2-Riedwiese), Naherholung (Riedwiesen, Niddaaue) und Nahversorgung (Ladenpassage im Mertonforum, Riedbergzentrum, Lidl an der Kalbacher Höhe)).

Wenn man sich die Liste der potentiellen Objekte auf der Mertonviertel-Website mal ansieht, dann sind von den dort aufgelisteten neun Objekten sechs rein lagetechnisch gut zum Wohnen geeignet. Nur die Objekte

- Emil-von-Behring-Straße 2
- Marie-Curie-Straße 24–28
- Y2 (Emil-von-Behring-Straße 8–14)

sind aufgrund Ihrer exponierten Lage zur Marie-Curie-Straße aus Lärmschutzgründen wohl nicht so geeignet.

Hauptstadt der Officepark-Ladenhüter?

Auch wenn das Research der Maklerhäuser auf unterschiedlichen Methoden beruht, ist das Überangebot an Büroimmobilien in der Innenstadt in allen Analysen unverkennbar. Auch eine Leerstandsquote von 12% in der Innenstadt ist ein Hinweis auf ein fortbestehndes Inventar an "Büro-Ladenhütern", wobei das Westend oder auch Sachsenhausen nicht separat aufgeführt sind. Gerade in den Wohnvierteln wirken die verwaisten Büro-Ruinen wie Dinosaurier aus einer längst vergangenen Zeit.

Das beinahe leer stehende Hochhaus am Park am Dreieck Grüneburgpark, Westend Campus und Palmengarten (also die vielleicht beste Wohnlage der Stadt) ist hierfür das perfekte Beispiel. Es ist unbegreiflich wie man hier immer noch versuchen kann Büros zu vermarkten, auch wenn der Markt sein Urteil schon längst gefällt hat. Wohlgemerkt, das Gebäude hat gerade eine kostenspielige Sanierung des Eingangsbereichs und Büromodernisierung hinter sich. Auch am Grünerburgweg 14-18 bzw. "Westend Carree" versucht Branchen-Primus Tishman Speyer weiterhin verzweifelt Mieter anzuwerben. Wo ist da noch der Realitätsbezug?

Nur so ist zu erklären warum eine Stadt wie Hamburg 50% weniger Büroleerstand hat.

Zitat von Golden Age

lesenswertem FAZ Artikel

Empfiehlst du Artikel als "lesenswert" ohne diese gelesen zu haben?
In dem Artikel ist gut beschrieben, warum die Umwandlung des Hochhauses am Park in ein Wohnhaus so schwierig ist. Die wirtschaftliche Hürde (=erzielbare Miete bzw. Kaufpreis/m²) ist wahrscheinlich längst genommen, da es in der Tat eine der besten Wohnlagen in Frankfurt ist, aber die baurechtliche Hürde ist eben auch recht hoch...

Das Problem ist an den von Dir genannten Gebaeuden, dass die Umwidmung z.B. in Wohnungen oder groessere Umbauten eine heikle Sache ist, da die Bauherren damals in den sechziger und siebziger Jahren beim Bau von den Vorgaben des Bebauungsplans grosszuegig befreit wurden. Darueber berichtete gerade die FAZ Anfang Mai. In dem Artikel wird Thomas Schroer, Fachmann fuer Verwaltungsrecht, wie folgt zitiert: „Die Gebaeude leben vom Bestandsschutz. Sie sind auf Gedeih und Verderb auf eine Bueronutzung angewiesen, wenn der Bebauungsplan nicht ausdruecklich Wohnen zulaesst.“ Wer die Nutzung aendert oder zu starke Veraenderungen vornimmt riskiert, dass der Bestandschutz faellt. Um dieses Problem in den Griff zu bekommen muesste die hessische Bauordnung geaendert werden. Zu den Gebaeuden gehoeren unter anderem das Rhein-Main-Center, das ehemalige Shell-Hochhaus, das Hochhaus am Park, das Colonia Business Center im Grueneburgweg und andere.

Gallileo verkauft

Aus einer Pressemitteilung der IVG von heute:

[INDENT]IVG hat im Rahmen eines Club Deals für mehrere südkoreanische institutionelle Investoren das Bürohochhaus "Gallileo" in Frankfurt am Main erworben. Die Core-Immobilie mit insgesamt knapp 40.000 m² Mietfläche ist langfristig an die Commerzbank vermietet, die bisher auch im Besitz des Objektes war. Über den Kaufpreis wurde zwischen den beteiligten Parteien Stillschweigen vereinbart.

Der 136 Meter hohe Büroturm "Gallileo" wurde 2004 fertig gestellt und liegt in zentraler Lage unweit des Frankfurter Hauptbahnhofs und des Bankenviertels, direkt an der Ecke Gallusanlage und Kaiserstraße. Bis zur Übernahme der Dresdner Bank durch die Commerzbank im Jahr 2008 diente die Immobilie neben dem sogenannten "Silberturm", ebenfalls in Frankfurt, als Konzernzentrale der Dresdner Bank. [/INDENT]

Nachdem Schmittchen in #440 ja schon erwähnte, dass das "Galileo" verkauft wurde, kommt heute von der FAZ ein etwas größerer Überblick über die aktuellen Geschnisse am Frankfurter Immobilienmarkt mit einigen Zusatzinfos:

• Die Commerzbank hat für ca. 265 Mio. € den Galileo an die IVG verkauft. Finanziert wurde das Ganze von mehreren koreanischen Pensionskassen und Versicherungen
• Das „Skyper“ ging für mehr als 300 Millionen Euro an die Allianz Real Estate
• Das „One Goetheplaza“ am Goetheplatz hat die IVG für mehr als 200 Mio. € von der Freo-Gruppe erworben
• Ca. 100 Mio. € zahlte das israelische Unternehmen Aurec für das Bürohaus Bockenheimer Warte
• Der Büroturm „T11“ an der Taunusanlage kostete die IVG rund 80 Mio. € die an die Freo-Gruppe gingen
• Die Spezialfonds der angeschlagenen IVG haben somit für knapp 600 Millionen Euro allein in Frankfurt eingekauft
• Insgesamt kamen 36% der Käufer von Gewerbeimmobilien laut Jones Lang LaSalle im ersten Halbjahr 2013 aus dem Ausland, wobei der Anteil eigentlich noch höher liegt, da die IVG in der Statistik als deutscher Käufer geführt wird
• Insgesamt wechselten im 1. HJ 2013 Immobilien im Wert von 1,8 Mrd. € den Besitzer, eine Verdopplung im Vergleich zum Vorjahr
• Die BNP Paribas rechnet für das Gesamtjahr mit mehr als 3 Mrd. € Umsatz
• Weitere mögliche Verkaufsobjekte seien der Tower 185, der dem vernehmen nach zum Verkauf steht
• Angebote im Umfang von 2,3 Milliarden Euro seien insgesamt derzeit „in Bearbeitung“ laut Jones Lang LaSalle
• Insgesamt 70% der investierten Summen in Frankfurt entfallen auf Bürogebäude, aber auch ca. 360 Mio. € auf Einzelhandelsimmobilien
• Frankfurter Gebäude gelten als sichere Geldanlage. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien betrug im zweiten Quartal 4,75%, für innerstädtische Geschäftshäuser lag sie bei 4,2%, für Logistikimmobilien sogar bei 6,5%

immobilienpreise

Wie gemeldet wird, waren im ersten Halbjahr 2013 wieder weniger Neubauwohnungen auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt zur Verfügung, was zu Preissteigerungen von 13% gegenüber 2012 geführt hat, so dass der mittlere Quadratmeterpreis einer unvermieteten Neubauwohnung bei nunmehr 4200 Euro liegt.
http://cms.frankfurt-live.com/…ntent.php?idcatart=133198

Neuer Sitz der Frankfurter Rundschau

Der hier im Stadtgespräch gemeldete Wegzug der Frankfurter Rundschau vom Südbahnhof findet im Herbst statt. Verlag und Redaktion ziehen aber nicht wie zunächst geplant in die Frankenallee zur FNP, obwohl die Räumlichkeiten bereits dafür hergerichtet wurden, sondern erhalten einen eigenen Sitz an der Mainzer Landstraße gegenüber der Frankfurter Allgemeinen Zeitung. Das Gebäude steht seit dem Umzug der Fazit-Stiftung in ein Gebäude der FAZ leer. Offenbar besteht hier ein noch länger laufender Mietvertrag, wie das Journal Frankfurt weiß.

Der bisherige Verlagshaus im ehemaligen Straßenbahndepot Sachsenhausen - die Zeitung ist hier Mieter, Eigentümer ist Commerz Real:

Bild: Schmittchen

Angeblich Neckermanngelände verkauft

(siehe auch #279)

Die FR berichtet heute, u.a. das es sich um einen türkischen Großunternehmer handelt.

Poststraße 16 vs. Allianz-Gebäude

Die Rhein-Main-Zeitung der FAZ schreibt heute, dass der Regionalverband Frankfurt-Rhein-Main auf verringerter Mietfläche bleibt wo er ist, in der Poststraße 16, nachdem mit einem Umzug ins Allianz-Gebäude am Theodor-Stern-Kai geliebäugelt worden war.