Frankfurter Immobilienmarkt

  • Frankfurter Immobilienmarkt

    geschrieben von unserer schon allseits bekannten Frau Michels...kann es sein dass sie Hochhäuser nicht mag?


    Der Leerstand in Frankfurts Türmen wächst


    Auch für Etagen mit bester Ausstattung in Bankenlage werden Nutzer gesucht / Die Zeit der hohen Mieten ist vorbei


    Hier und da ist Frankfurts Skyline schon Kulisse. Erst waren es nur die ältlichen Büroetagen, inzwischen stehen bei einer ausgewiesenen Summe von 1,6 Millionen Quadratmetern leerer Arbeitsräume auch High-Tech-Büros herum. Gebaut wird trotzdem.


    VON CLAUDIA MICHELS




    Frankfurt· 19. Oktober · Alles vom Feinsten in den Büromeilen zwischen Westend und Messe. Granit, Glas und Edelstahl. Doch die polierten oder lackierten Briefkästen tragen reihenweise die Kennung von "K. Mustermann" oder dem "Siedle Beschriftungsservice". Drehtüren sind auf Dauer blockiert, Jalousien hängen unten, Briefschlitze und Türgriffe sind ab- und zugeklebt.


    Wo in einem leer stehenden Büroblock oder am Fuß eines der Türme überhaupt noch einer sitzt, ist es der Mann vom Sicherheitsdienst. Lautlos saust die elektronische Eingangstür zur Seite im schwarz-silbernen Turm der DZ-Bank am Rothschildpark (Bockenheimer Anlage 46). Alle Menschen sind weg und haben ein paar zusammengeklappte Kartons stehen gelassen. "Aber alle Geräte laufen", erklärt der Aufpasser mit der Bild-Zeitung hinter der Rezeption, warum er ausharren muss. "Versicherungstechnische Gründe", sagt der Mann und in das Rauschen der bullernden Heizung mischen sich Klangfetzen aus seinem Transistorradio.


    Draußen, Richtung Opernplatz, an einem nigelnagelneuen, in hellem Stein fein gegliederten Anbau, kriechen Dreckspuren die Mauern hoch, hinter denen seit vielen Monaten schon der DZ-Vorstand sitzen sollte. Und die schönen Milchglas-Kugellampen in der leer stehenden Ladenarkade tragen lauter Kappen aus Staub. Die Banker sind gegangen, sie sitzen jetzt unter anderem im "Kronen Hochhaus" an der Mainzer Landstraße / Westendstraße. Der 25-Etagen-Turm am Rothschildpark soll samt Vorstandsgebäude wie man hört, für 100 Millionen Euro losgeschlagen werden. "Altlasten zu Geld machen", nennt das Oliver Obert, Marktkenner von "Jones Lang LaSalle". Wie im Stadtparlament zur Sprache kam, laufen Verhandlungen mit der Stadt, was aus dem Hochhaus von 1972 herauszuholen wäre.


    "Die Herrschaften haben den einen oder anderen Mitarbeiter verloren", umschreibt bei "Knight Frank" Immobilienberater Elvin Durakovic, wie das Karussell sich zu drehen begann - "jetzt optimieren sie ihre Räume". Man muss zusammenrücken, da kann man auch gleich umziehen. Schilder "Skyline-Blick zu vermieten!" oder "Bankenlage!" locken an den Fassaden überall.


    Ob es an der Mainzer Landstraße das Trianon-Hochhaus ist, die Hochhausscheibe des FBC am Platz der Republik, oder das bläulich-silbrige "Bürohaus an der Alten Oper" (Neue Mainzer-/Junghofstraße), im Angebot sind Gebäude in allen Lagen, jeden Alters, aller Höhen und Größen. Genau gegenüber der Messe (Friedrich Ebert Anlage 54 / Schumannstraße) steht ein nagelneuer Eckbau in grauem Blech ebenso in stiller Pracht herum wie die in den 80er Jahren an der Mainzer Landstraße 50 durchgesetzte Büromaschine "Alkmene", die vor einer Weile die DEKA Bank aufgegeben hat. "Man hat weniger Personal, da geht der Raumbedarf zurück", lautet die Erklärung bei DeTe Immobilien (Stiftstraße). Die Berater von "Knight Frank" in der Fellnerstraße haben das Gesuch einer Firma auf dem Tisch, die will von 15 000 Quadratmetern Bürofläche runter kommen und sich mit 13 000 Quadratmetern bescheiden. Das Unternehmen werde in 60 Monaten eine halbe Million Euro Miete sparen, rechnet Elvin Durakovic vor, denn mit den hohen Mieten aus Boomzeiten ist es vorbei.


    Für 15 bis 16 Euro pro Quadratmeter, "bei vollem Equipment" könnte sich ein Unternehmen zum Beispiel jetzt auf 3600 Quadratmetern Am Eschenheimer Tor 2 (Bayer-Haus) einmieten, bei De Te Immobilien um die Ecke wird noch das Doppelte bezahlt. Und wer immer das Bayer-Haus nähme, er bekäme von der Beratung über den Umzug bis zur Teeküche alles geschenkt.


    Die Angebote reichen weit - und trotzdem soll am Eschenheimer Turm das so genannte "Zeil-Projekt" auf dem früheren Telekom-Areal angepackt werden, "das Bau-Projekt in Deutschland", nennt es Oliver Obert (Jones Lang LaSalle). Genauso wie der Rebstockpark mit weiteren 280 000 Quadratmetern Gewerbefläche. Auch das Europaviertel, noch einmal so groß wie die Innenstadt, ist nicht abgehakt. Und warum nicht? Oliver Obert grinst: "Es ist eine Zukunftswette." Irgendwann haben sich die leeren Häuser noch immer gefüllt.






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    dazu der


    KOMMENTAR


    Anders bauen


    VON CLAUDIA MICHELS




    Überall in Deutschland wird die Debatte über die Zukunft der Städte geführt. Die Fehler der Jahrzehnte des Wiederaufbaus sind erkannt: Nach großflächigem Abriss und dem Durchschlagen breiter Verkehrsschneisen sind nicht nur charakteristische Orte verschwunden, sondern massenhaft Bewohner vertrieben worden. So ging auch die Identität dahin, das Sich-Identifizieren der Bürgerschaft.


    Frankfurt hat sich als "Stadt der Türme" ein neues, von vielen bewundertes Leitbild gegeben. Die Stadt hat wieder eine Form von Identität gewonnen. Die Bewunderung wird aber nur anhalten, solange die Häuser, die da strahlen, auch benutzt werden. Als blankes Symbol einer Stadt der Moderne taugt die Skyline nicht. Im nächsten Jahr werden es Räume in der Größenordnung von zwei Millionen Quadratmetern sein, die ihre Mieter suchen. Die Gewerbe-Immobilie als Geldanlage schafft eine Dynamik in der Stadtentwicklung, die sich von der Wirklichkeit entfernt. Wo sollen aber in diesen Zeiten des wachsenden Abbaus von Personal all die Arbeitsplätze herkommen, die die Häuser füllen?


    Es ist ja andererseits nicht so, dass es nichts zu bauen gäbe. Bei vielen der 315 000 Einpendler täglich ist der Wunsch, in Frankfurt angenehm, sicher und bezahlbar wohnen zu können, riesig. Die Mainzer Landstraße mit ihren vielen leerstehenden Büroetagen gehörte einmal zu den besten Wohnlagen. Das zu allererst: den Menschen ein Zuhause geben zu können, ein buntes Zusammenleben zu schaffen, gehört zur Identität einer Stadt.




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    ein interview:


    INTERVIEW


    Historischer Leerstand


    "Die Aussichten auf gute Flächen zum guten Preis sind eigentlich die besten", steht im 3. Quartalsbericht 2003 des Immobilienmaklers Jones Lang LaSalle. Es ist der Versuch, die wachsende Zahl leerer Gebäude, positiv zu sehen. FR-Redakteurin Claudia Michels sprach mit Oliver Obert.




    Frankfurter Rundschau: Mehr und mehr Bürogebäude stehen leer, mehr und mehr wird gebaut, wo soll das hinführen, Herr Obert?


    Oliver Obert: Historisch gesehen, ist der Leerstand relativ hoch. Da muss man sich nicht wundern, an der Börse ging es ja auch runter. Die Firmen haben zu groß für sich gebaut. Momentan verkleinert man sich und lässt Räume zurück. Die Preise werden weiter einbrechen, aber Frankfurt hat immer noch die höchsten Mieten bundesweit.


    Wird der Stadt nicht ihr Kleid allmählich zu groß?


    In das zu groß gewordene Kleid kann man reinwachsen. Man muss den Maßstab ja nicht an den Rekordjahren anlegen, 2000/2001, das war eine Überhitzungsphase. Relevant für die Zukunft von Frankfurt ist: Was passiert mit den Deutschen Banken? Sowohl die Crédit Suisse, als auch die Citibank oder die Royal Bank of Scotland haben gesagt, sie wollen hier eine Bank kaufen. Etwa die Commerzbank, die hat unheimlich viele leer stehende Flächen in Frankfurt. Was passiert also: Ziehen durch dieVerkäufe Leute zu, oder ziehen sie ab? Das ist die Kernfrage.


    Wieso ist Frankfurt ein guter Standort?


    Man hat hier einen Großstadt-Touch in einer Kleinstadt Das bedeutet: Die Unternehmen kommen leicht miteinander ins Gespräch.


    Tagsüber busy, busy, und abends laufen alle auseinander und weit weg...


    Nehmen Sie das Beispiel London dagegen, die Stadt ist riesig, die Wege sind lang. Trotzdem: alles ist London. Der Weg von Bad Homburg in die Frankfurter Innenstadt ist keine Entfernung, gemessen am Weg zum Arbeitsplatz in Downtown London.


    Man denkt sich "die Stadt" hier zu kleinräumig.


    Von Sachsenhausen bis Hausen bin ich im Auto in zehn Minuten durch. Ich bin einmal eine Dreiviertel Stunde vorAbflug meines Fliegers aufgewacht, ich hab' ihn noch geschafft. In London hätte ich gleich weiterschlafen können. Das ist doch ein Standort-Vorteil! So was muss die Stadt ausspielen! Die Stadt kann doch kämpfen!


    Man findet hier aber eh keine Wohnung.


    Ich hab gerade eine gefunden, in Sachsenhausen, zehn Euro den Quadratmeter; genauso teuer wie Bad Homburg. Letztlich aber billiger, denn die Fahrtkosten fallen weg.


    Wie hält man das durch, Häuser so lange leer stehen zu lassen?


    Die Leute kalkulieren den Leerstand von vorne herein in die Finanzierung ein. In der Regel ist ein Puffer von ein bis zwei Jahren drin. Die Finanzierung ist so ausgelegt, dass man das Objekt in zwei Jahren tilgt. Alles was schneller kommt, kommt obendrauf. Die institutionellen Eigentümer haben unheimlich viele Zuflüsse, viel Geld von Anlegern, die in Immobilien anlegen wollen. In der Übergangszeit können sie's in Festgeld parken.




    © http://www.frankfurter-rundschau.de ausgabe 20.10.2003

  • .....und morgen geht die Welt unter!!! Na man kann auch alles noch ein wenig negativer sehen. Wenn wir eben momentan ein wenig mehr Leerstand haben als sonst, ist das doch okay. Was sind denn die paar Prozent!? In dem Bericht hört es sich ja so an, als ob Frankfurt zur Geisterstadt verkommen würde. Aber das ist eben typisch deutsch, man kann sich Krisen auch herbeireden!! So schlecht geht es uns doch garnicht.

  • Kleine kritische Anmerkung: kann es sein, dass hier im Forum die Tendenz besteht, das Problem des Leerstands zu verharmlosen????

  • Wieso verharmlosen? Natürlich ist der Leerstand nicht schönes. Aber in anderen Städten ist ein solcher Leerstand etwas ganz normales und selbst in wirtschaftlich guten Zeiten sind diese Prozentzahlen ganz normal. Nur in unserem Deutschland bricht gleich die ganze Welt zusammen. Und wenn man jetzt baut und zusätzliche Flächen für Büros, Wohnungen, etc. schafft, wird die Stadt froh sein, gleich den wachsenden Bedarf decken zu können. Bis so ein Wolkenkratzer in die Höhe gewachsen ist, gehen eben ein paar Jahre ins Land. Und wenn Frankfurt die Nachfrage künftig nicht decken kann, wandern die Unternehmen eben in andere Städte ab, die mit ihrem ganz normalen 18% Leerstand (+/-) den Büroraum sofort anbieten können. Und das die Bauherren so munter weiter bauen ist doch ein absolut gutes Zeichen für Frankfurt! Man glaubt fest an den wirtschaftlichen AUfschwung und den damit verbundenen Mehrbedarf an Bürofläche. Frankfurt wappnet sich für die Zukunft. Städte, die das nicht tun, können schnell den Anschluß verlieren. Also liebe Bauherren: Ab in die nächste Runde! :)

  • Die Frage ist nur: welche Nachfrage? Einer Studie aus der IZ zufolge werden in Ffm bis 2012 2.1 Mio qm Gewerbefläche gebraucht. Wenn man diese Zahl mit den 1.5 Mio qm verrechnete, die momentan leer stehen, bleiben für die nächsten 8-9 Jahre gerade mal 0.6 Mio qm übrig, um die bis 2012 projezierte Nachfrage zu decken. Für diesen Zeitraum ist das extrem wenig und bedeutet, dass die Bauaktivitäten drastisch verringert werden müssen.

  • @TowerCat: wenn es nicht zu einer drastischen Baureduzierungen kommt, wird es in zehn Jahren Leerstandsquoten geben, die weit über 10% liegen werden.

  • @TowerCat: du hast auf jeden Fall recht: man sollte die Zukunft nicht kleinreden, und solche Langfzietprognosen sind immer mit Vorsicht zu genießen. Ich spreche ja auch eher ein psychologisches Problem an: Die Hochhaus-Begeisterung, die wir wohl alle pflegen, sollte nicht dazu führen, dass wir jegliche Kritik und Argumente gegen einen ungebremsten Bauboom kleinreden und rationalisieren. Das wäre "wishful thinking". Vielleicht müssen wir erst lernen, uns mit weniger zufrieden zu geben.

  • mir wiederum sagt ein blick auf diese karte, daß alleine durch die ost erweiterung ffm mehr und mehr zum zentrum europas wird. betrachtet man nun die wirtschaftskräfte respektive der periphären zentren (z.b. kalifornien, rest usa, ost china, süd korea, japan), so findet sich frankfurt in der mitte wieder.
    das alles ist neu, denn china befindet sich in einem enormen aufbruch.
    ich denke mittel- und besonders langfristig wird in frankfurt ein neues wirtschaftszentrum entstehen.


    somit, werden leerstehende büroflächen in frankfurt als temporäres gespenst, in den anfängen des neuen jahrtausends, in den geschichtsbüchern der zukunft zu finden sein.


    frankfurt wird sich für die international wirtschaft immer mehr zu einem "place to be" entwickeln.


    :Koenig:


  • Schöne Vision ec8or! :zunge: Ich bin sehr zuversichtlich, dass der Mut mancher Bauherren in naher Zukunft belohnt wird. Frankfurt kann durchaus eine rosige Zukunft haben. Aber bis dahin ist es ein weiter steiniger Weg.

  • Wie denkt ihr eigentlich darüber, dass 2004 der "Aufschwung" kommen soll? Glaubt ihr das oder nicht? Würde mich echt mal interessieren wie andere Leute das sehen! ;)

  • AndyAugsb: 1. ohne politisch werden zu wollen, aber mit der jetizigen Regierung wird es keinen nachhaltigen Aufschwung geben, weil die Kernprobleme nicht angegangen werden.
    2. Selbst bei einer schwachen Aufschwungsbrise wird es wohl extrem schwierig, 1.8 mio qm zu vermarkten

  • seh ich genauso - durch fehlplanung (letztes jahr waren 100 grössere büroprojekte im bau über die ganze stadt verteilt) hat man ein überangebot geschaffen, das bei gegenwärtigem vermietungsvolumen (und vorausgesetzt keine neuen büros kommen auf den markt, was nicht passieren wird) etwa 4 jahre brauchen wird, um abgebaut zu werden.

  • Interessante, aber düstere Zusatzinfo: um eine gesunde Leerstandsquote zu erreichen (5%) müssen über 60000 neue Arbeitsplätze geschafften werde. Leerstandsquoten von über 5% sind langfristig ruinös für die einzelnen Investoren, weil die Mieten Dumping-Preis Niveau erreichen. In Städten, in denen die Leerstandsquote wesentlich höher ist (z.B. London) ist es sogar häufig Praxis, den Mietern lange Mietfreiheit zu gewähren oder riskante Ausstiegsverträge zu schließen. In einem solchen Umfeld können aber nur die großen Immobilienunternehmen überleben.


    Aber selbst bei 5%: Wo sollen 60000 neue Arbeitsplätze herkommen??????????????:( :( :( :( :( :( :( :( :(

  • Wie kommst du auf die 60.000 Jobs?


    In Frankfurt stehen einem Büroangestellten im Schnitt 35qm zur Verfügung (Tendenz leicht steigend).
    Um 1,4 Mio. qm Bürofläche zu absorbieren müssen 40.000 neue Jobs geschaffen werden. OK, die Zahl ist immer noch erschreckend hoch.


    Woher die kommen sollen weiß ich auch nicht! Ein Wirtschaftswachstum von 1,7% ist zu gering und schafft keine neuen Arbeitsplätze.

  • Habe neulich gehört, dass die Royal Bank of Scotland es auf deutsche Banken abgesehen hat und eine übernehmen will. Ich meine, dass da unter anderem die Commerzbank im Gespräch war. Das könnte bedeuten, dass die dadurch neu entstehende Bank kräftig Arbeitsplätze vom Ausland nach Frankfurt zentral verlegt. Der Effekt kann im schlimmsten Falle natürlich auch andersrum sein, also Bänker auf Frankfurt raus und ins Ausland. Ich hoffe, ersteres wird der Fall!!!! Und der Leehrstand kann dadurch verringert werden.

  • genau leute, man darf nicht vergessen, dass von den freien flächen nur ein teil auf moderne büroflächen in zentralen lagen ausfällt, ausserdem ist die hälfte der freien bürofläche vermietet. das mindert das problem zwar nicht, aber von dem hier erwähnten leerstand, ist nur etwa die hälfte nicht vermietet...

  • @JinStuttgart: 60000 habe ich in der Zeitung gelesen. Aber man muss ja mit 1.8 und nicht mit 1.4 mio qm bis nächstes Jahr rechnen. Nehme ich deine Kopffläche als Ausgangspunkt, kommt man immerhin noch auf 51000. Der Zeitungsautor war wohl bei der Raumbemessung etwas großzügig.


    Welches Wirtschaftswachstum von 1.7%???????????????? :) :)


    tigi01: Durch die niedrigen Mietpreise gibt es vielleicht sogar eine Rückbesinnung auf das Bankenviertel, was zu wünschen wäre.