Hochhausentwicklungsplan - Wünsche & allgemeine Diskussion

Zitat: "JOSEF: Ein Rahmenplan lebt davon, dass die Akteure sich daran halten. Wir müssen sie also in Planungsrecht umsetzen. Die Stadt ist wirtschaftlich nach wie vor so attraktiv, dass es immer auch Nachfragen geben wird, die außerhalb der Rahmenpläne liegen. Etwa, indem Investoren auf die Kommune zugehen und für bestimmte Grundstücke Projekte in Aussicht stellen, die als städtebaulicher Fixpunkt markant wären und zugleich eine Bauhöhe von hundert Metern verlangen, obwohl nur einige Stockwerke vorgesehen sind. Das sehen wir etwa rund um die EZB oder in der Innenstadt, wofür wir kontinuierlich Anfragen bekommen. In solchen Fällen müssen wir klar bleiben".

"Klar bleiben" bedeutet auf Josef-Deutsch:

Konsequente Ablehnung, anstatt eine zunächst ergebnisoffene Kenntnisnahme mit dem Ansatz: "Wenn die Idee wirklich gut ist, dann sollten wir sie auch einmal wohlwollend prüfen" - auch ausserhalb der sog. Rahmenpläne.

Dieses ganze obige Zitat entlarvt Herrn Josef als planwirtschaftlich tickenden Sozialisten durch und durch.

Mit der "Arroganz der Macht" will er uns sagen: Was wir seitens der Stadt so für richtig festsetzen, das ist dann auch richtig - auch wenn nicht messbar viele andere Menschen möglicherweise nicht messbar viele potenziell bessere Ideen haben.

Das gute an einem Rahmenplan ist, dass er keine Rechtswirkung hat, nicht nach außen und auch nicht nach innen, er ist eine Art unverbindliche Richtschnur, an der sich künftiges Verwaltungshandeln orientieren könnte. Wenn die Stadt Hochhäuser an bestimmten Stellen nicht genehmigen möchte, braucht sie dafür keinen HHRP. Wenn Frankfurt, wie von Josef konzediert, ein dynamischer Standort bleiben soll, werden sie einen Teufel tun und den HHRP in B-Pläne gießen; sie werden beweglich bleiben wollen und dafür sind B-Pläne nur hinderlich, kosten Zeit und Geld und schränken die "Beinfreiheit" ein. Ich interpretiere den HHRP so, dass er gewissermassen die Spielwiesen markiert, auf denen sich die Investoren austoben sollen, ohne den gesellschaftlichen Konsens in Bezug auf Hochhäuser zu gefährden. Der

Rest bleibt wie immer Verhandlungssache, und wie wir wissen verhandeln manche besser als andere. Wer geförderten Wohnungsbau anbietet und dem ökologischen Zeitgeist folgt, wird auch in Zukunft gut behandelt. Der HHRP sendet politische Signale in verschiedenen Richtungen und ist genau das Gegenteil von planwirtschaftlichem Sozialismus.

Gut, bis zur nächsten Kommunalwahl sind es noch 4 1/2 Jahre. Bis dahin muss man mit den zugebilligten Bauplätzen leben. Bis zur nächsten Wahl könnte die CDU dann vielleicht auch ein Konzept entwickelt (und geeignete Kandidaten gefunden) haben, die sie als attraktive Großstadtpartei wählbar macht. Daran hat es für mein Empfinden bei der letzten Wahl gewaltig gehapert.

Zitat von skyliner

Immerhin spricht Josef davon, dass die ausgewiesenen Projekte Polizeipräsidium und Millenium-Areal "erst einmal auskömmlich" seien.

Für die aktuelle Nachfrage. Nach Büroraum. Mit FOUR, Spardabank und CBT derzeit bereits in Umsetzung oder Vorbereitung hat er da wohl nicht ganz unrecht. Aber er spricht auch von Hybridnutzung, von öffentlich zugänglichen Sockelgeschossen und bezahlbarem Wohnraum in Hochhäusern. Da kommen dann noch Projekte wie Icoon und High Lines ins Spiel. Fazit: die Projektpipeline ist gut gefüllt und bis MT & Co. wachsen, werden auch neue Projekte nachkommen.

Wenn man einfach mal die durch Corona beschleunigte Entwicklung in Richtung Homeoffice für typische Bürojobs verfolgt, bei der Pandemie und Lockdowns auch den verholztesten Führungskräften zeigte, dass ein Großteil der Mitarbeiter ihre Arbeit auch von Zuhause aus korrekt erledigt - selbst wenn die bereitgestellten Hilfsmittel und der dafür verfügbare Raum beschränkt sind - dann ergibt das relativ kurzfristig einen Überschuss an Büroraum.

Die Arbeitgeber sehen doch, dass sie einen Teil der Bürokosten den Mitarbeitern aufhalsen können, wenn sie persönliche Schreibtische in Shared Desks umwandeln und bei der nächsten Gelegenheit die Büroflächen um 20, 40 oder mehr Prozent schrumpfen.

Gleichzeitig wird das bei der gleichen Gruppe an Mitarbeitern mittelfristig den Bedarf nach anderem Wohnraum wecken - dedizierte Arbeitszimmer, Einrichtungen mit dauerhaft nutzbaren Arbeitsplätzen werden pro Heimarbeiter zwischen 4 und 10m² erhöhten Flächenbedarf auslösen.

Die Diskussion, ob Home Office zu einem nachhaltigen Rückgang an Bedarf für Bürofläche führt wird ja nun beinah seit Beginn der Pandemie geführt. Hier gibt es im Allgemeinen ebenso viele Gegenargumente (zusätzlicher Platzbedarf wegen größerer Abstände etc.) wie Für (siehe Beitrag #25). Was sich jedoch deutlich beobachten lässt und mittlerweile auch vom überwiegenden Teil der Branchen so gesehen wird, ist dass die Unternehmen Ihren Mitarbeitern (eben grade weil es auch von zuhause gut klappt) etwas bieten müssen um ins Büro zurückzukehren. Hier sind das CBD und insbesondere die Tower sicherlich mit in der Qualität der Lage und der Büroflächen besser aufgestellt als viele Randlagen und anderen Immobilientypen. Einen signifikanten Anstieg an Leerstand gab es in den Hochhauslagen jedenfalls nicht und die Spitzenmieten sind gar gestiegen. Daher ja auch der aktuelle Optimismus der Projektentwickler/Investoren und die gut gefüllte Pipeline was diesen Immobilientypus angeht. Nicht zu erwähnen, dass durch die zunehmend politisch vorangetriebene Verkehrswende die Standorte mit guter ÖPNV noch attraktiver werden und eine weitere Verdichtung befeuern.

Ich will damit nur sagen, den Schluss aus den Veränderungen die die Pandemie mit sich gebracht hat zu ziehen, dass der Bedarf an weiteren HH in der Stadt rückläufig ist, wäre aus meiner Sicht genau der falsche.

Mit Ende der Pandemie werden die Flächen je Mitarbeiter wieder auf die bisherigen Normwerte von 12m² inklusive anteiliger Wege- und Konferenzflächen zurückgehen - warum solte man mehr Fläche bezahlen als notwendig?

Was bei uns öffentlich wurde: Die Absicht die Mitarbeiter massiv zurück in die Büros zu bringen wurde aufgegeben. Wir werden zwar die bestehenden Flächen nicht verkleinern, aber es wird schon damit gerechnet statt 6000 mit einem Zeithorizont von 3 Jahren 8400 Mitarbeiter auf den bestehenden Flächen einsetzen zu können.

Das sind, wieder mit 12m²/MA gerechnet, fast 30.000m² zusätzlicher Flächen, die wir also nicht anmieten werden.

Xalinai

Niemand wird ernsthaft abstreiten, dass die Konsequenzen der Pandemie auch dämpfende Auswirkungen auf die (langfristige) Büroflächen-Nachfrage haben können.

Aber diese durchaus denkbare Möglichkeit kann doch nicht seitens der Stadt dadurch antizipiert werden, dass man von vornherein den Rahmen möglicher neuer Projekte enger zieht. Das ist schlicht der falsche (kontraproduktive) Weg.

Für eine Metropole wie Ffm. wäre es richtig, auch weiterhin angemessen grosszügig zu planen und die rein tatsächliche Umsetzung der möglichen Projekte dann dem von vielen verabscheuten "freien Markt" zu überlassen. Der "freie Markt" weiss einfach besser, was geht und was nicht geht, aber doch nicht ein Planungsamt welches (naturgemäss) personell viel kleiner ist als der Markt an dem eine ungleich grössere Zahl von bestens vernetzen Akteuren agieren.

Dieser Ansatz "...weil wir denken, dass die Nachfrage auf absehbare Zeit gesättigt ist" ist ein weiterer Beleg für die nicht-marktwirtschftliche Denkweise maßgeblicher Akteure der Ffm-Stadtpolitik.

Wenn die Firmen meinen, dass sie die Flächen vermarkten können, dann sollen sie sie bauen - aber wenn sich in drei, vier Jahren die Fertigstellung nähert und die Flächen nicht mehr gebraucht werden, soll auch keiner nach Unterstützung rufen.

Schlecht halt, wenn sich die Hochhäuser dann nicht kostengünstig umnutzen lassen.

Die Möglichkeit einer flexiblen Nutzung von Hochhäusern ist der Weg für die Zukunft. Genau das hat Ben van Berkel ja auch bei der Grundsteinlegung des Four erwähnt: er sieht eine seiner Aufgaben darin die Gebäude so flexibel zu entwerfen, dass eine sinnvolle Nutzung auch noch in 100 Jahren möglich ist, wie immer die dann auch aussieht.

Und genau darin verstehe ich nachhaltiges Bauen! Nachhaltiges Bauen bedeutet nicht, Blumenkübel vor Fenster oder Grünpflanzen vor Fassaden von Betonkisten zu hängen die nach 30 Jahren wieder abgerissen werden - alles Augenwischerei. Schließlich ist die Zementproduktion für +/- 7% des globalen CO2-Ausstoss verantwortlich; ganz zu schweigen vom unverhältnismäßig hohen Pflegeaufwand von begrünten Fassaden.

Nachhaltig bedeutet hohe Flexibilität & Qualität (sowohl des Baus an sich als auch der architektonischen) und die Möglichkeit einer Umnutzung von Gebäuden (gerade von Hochhäusern), die auch noch Ansprüchen in der fernen Zukunft gerecht werden.

Mir ist nicht bekannt, dass sich in den letzten Jahren mal ein Immobilienentwickler in Frankfurt an den Staat gewandt hätte und nach Unterstützung gerufen hätte. Insofern frage ich mich schon, warum man als Stadt im Entwicklungsplan den Rahmen enger setzen will, als man könnte - dass dann tatsächlich zeitnah irgendwas gebaut wird, ist noch längst nicht ausgemacht, aber man zeigt eben mehr Potentiale auf und steuert die Entwicklung besser bzw. ermöglicht mehr Ideen. Warum blockiert man das?

Und dass die Nachfrage nach reiner Bürofläche weniger stark steigen wird aufgrund der Heimarbeitsmöglichkeiten, klar. Das ist wohl Konsens. Trotzdem wird die Nachfrage nach hochwertigem Büroraum aufgrund von Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum in der Metropole weiter steigen, wenn auch langsamer. Das sagt aber nichts über anderweitige Nutzungen von Hochhäusern wie Hotels, Co-Working, Wohnen, Konferenzen, Kultur und sonstwas aus. Gerade die Nachfrage nach größerem Wohnraum wegen dem Bedarf nach einem extra Arbeitszimmer wird auch die Nachfrage nach schicken Turmwohnungen erhöhen bzw. die Einheiten wieder vergrößern.

Eine stärkere öffentliche Nutzung und Nutzungsmischung ist wünschenswert und auch von der Stadt gefordert, das ist doch gut. Aber wenn der Staat vorschreibt, dass die Nachfrage gesättigt zu sein hat, dann läuft was falsch in der Marktwirtschaft.

Ich weiß gar nicht, ob sie das blockieren. Hochhausprojekte resultieren auch aus Gelegenheiten, deren Entstehung sich nicht prognostizieren lässt. Nehmen wir mal an, die Commerzbank würde sich von ihrem Komplex Mz-Ldstr/Adam-Riese-Straße trennen wollen. Ein Investor würde anfragen, ob er dort ein Hochhaus bauen könnte. Ich glaube nicht, dass ihn die Stadt ohne Weiteres abweisen würde. Kommt doch drauf an, was er vorhat, was er anbietet... . Von einem Hochhaus dort ginge keine Gefahr für nichts und niemanden aus. Wie lief's denn beim Deutsche-Bank-Dreieck? Gab es irgendeinen Plan, der dort vier Hochhäuser vorsah? Nein, es hat sich aus einem städtebaulichen Ideenwettbewerb ergeben. Ähnlich wars doch im Bereich AfE-Turm, wenn ich es recht erinnere.

Was würde die Stadt tun, wenn durch Zuwachs in der Euro-Gruppe der Raumbedarf der EZB stärker stiege als vor 20 Jahren angenommen; sie hätte wahrscheinlich kein Problem, auf dem EZB-Campus statt avisierter 60 m auch ein höheres Gebäude zuzulassen.

Was würde die Stadt tun, wenn sich ihre Prognose hinsichtlich der Deckung des Bedarfs an Büroflächen in kurzer Zeit als überholt erwiese. Sie würden den HHRP natürlich wieder aufschnüren und einige Standorte neu diskutieren. So war's immer, entgegen aller öffentlichen Bekundungen. Solche Prognosen beruhen auf Erkenntnissen und Annahmen, die man serös nicht beliebig in Zukunft ausdehnen kann. Sicher ist, dass die Ausweisung zusätzlicher Standorte die Bodenspekulation mit diesen Grundstücken antreibt, das war bisher auch schon so. Es ist deshalb richtig, das nicht auch noch anzufeuern, sondern im Einzelfall Planungsrecht nur im Rahmen städtebaulicher Verträge mit Bauverpflichtung abzuschließen.

Dein Wort in Gottes Ohr, allein es fehlt der Glaube - ich lasse mich gerne eines Besseres belehren, aber die Aussagen vom Planungsdezernenten im verlinkten Interview gehen ja genau in die andere Richtung. Nämlich, dass der Rahmenplan stärker durchgesetzt werden soll, sprich, eben keine Ausnahmen mehr zugelassen werden sollen. Wenn die Stadt das weiterhin pragmatisch handhabt, dann bitte gerne, aber am Beispiel "Grand Ouest" bzw. dem angrenzenden Gewinner an Scheußlichkeit, die einzig und allein dem sturen Festhalten an bestehenden Bebauungsplänen seitens der Stadt zuzuschreiben ist - wir erinnern uns, es gab einen ästhetisch ansprechenden Entwurf, der etwas höher war - , zeigt sich, dass dem leider nicht (immer) so ist. Vielleicht hat die CG-Gruppe in diesem Fall schlecht verhandelt, mag sein. Aber wollen wir die städtebauliche Entwicklung dem Verhandlungsgeschick einzelner Investoren überlassen?

Das andere Thema ist das mit der Bodenspekulation. Hier gibt's ja das schöne Instrument der Abschöpfung von Wertsteigerungen der Grundstücke, eben weil sie in so einem Rahmenplan stehen. Das heißt, der Stadt käme es zugute, wenn sie die Wertsteigerung durch Ausweisen zusätzlicher Grundstücke selbst vorantreiben würde. Aber gut, warten wir's mal ab... immerhin ist die Liste an Projekten ja gut gefüllt.

^ Grand Quest liegt am Rande des Westends, ein heißes Eisen immer noch und eben keine der klassischen "Spielwiesen", dort gefährdet ein Hochhaus m.E. den gesellschaftlichen Konsens, keine Hochhäuser in Wohngebieten. Im Übrigen sehe ich jedenfalls dort keinen finalen Zusammenhang zwischen Gebäudehöhe und schlechter Architektur; ebensolche würde auch bei höherem Gebäude nicht besser.

Und wie ich schon schrieb, mangels Rechtswirkung nach außen taugt der Rahmenplan eben nicht zur Abschöpfung von planungsbedingten Bodenwertsteigerungen, er ist eine politische Absichtserklärung, mehr nicht.

Zitat von Xalinai

Mit Ende der Pandemie werden die Flächen je Mitarbeiter wieder auf die bisherigen Normwerte von 12m² inklusive anteiliger Wege- und Konferenzflächen zurückgehen - warum solte man mehr Fläche bezahlen als notwendig?

Zunächst befürchte ich, dass es das Ende der Pandemie so nicht geben wird und es leider nicht unwahrscheinlich ist, dass es nicht die letzte Pandemie gewesen sein wird - das ist nun aber ein ganz anderes Thema. Ich würde mich jedenfalls als Entscheider bei der Flächenplanung nicht trauen, solche Aspekte unberücksichtigt zu lassen. Natürlich gibt es auch die von Ihnen beschrieben Auswirkungen (ich stimme da Beitrag #28 zu), in welche Richtung das Pendel am Ende ausschlagen wird, das bleibt abzuwarten. Ich persönlich glaube, dass der gesamt Effekt relativ klein sein wird. Die zusätzlichen Flächen für HO in den privaten Wohnungen der MA kommen ja nun auch nicht über Nacht, insbesondere wenn bereits ein Wohnraummangel besteht.

Mein Punkt ist eigentlich auch ein anderer, nämlich dass grade das CBD und die HH am geringsten von solchen Auswirkungen betroffen sein werden. Beispiele wie Sie sie nennen betreffen meiner Erfahrung nach meist Back-Office Tätigkeiten oder den Verzicht auf Puffer / Springerplätze. Selbst wenn es in Summe eine Tendenz zu kleineren Flächen gibt, wird dies - bei der Art an Flächennachfrage über die wir hier sprechen - zu einem erhöhten Qualitätsanspruch führen. Wer um die besten Talente buhlt (auch Topanwaltskanzleien und Investment Manager haben es mittlerweile mit einem sehr kompetitiven Personalmarkt zu tun) , wird sich nicht leisten können einfach nur Quadratmeter einzusparen. Zumal bei der Art von Jobs und der damit verbundenen Gehälter/Produktivität die typischerweise auf die HH Lagen reflektieren, es selbst bei Spitzenmieten von knapp 50 EUR/m² vergleichsweise vernachlässigbar sein sollte, ob nun 12, 15 oder doch etwas mehr Quadratmeter pro MA angemietet werden. Es gibt relativ aktuelle Beispiel da beinhaltet der Mieterausbau auch mal eine Kiezkneipe oder ein Schallplattenzimmer für die MA.

Ich bin einfach der Meinung, dass wir uns in einem Trend der Nachfrageverschiebung (lässt sich auch durch Zahlen belegen) von Standrandlage hin zur Innenstadt befinden und dass sich diese Trend weiter fortgesetzt wird. Das empfinde ich übrigens auch als Glücksfall, weil so wieder Flächenpotentiale (siehe Nestlé in Niederrad) für Wohnen entstehen. Ich denke es ist unstrittig, dass sich signifikante Flächenpotentiale in der Innenstadt nur durch weitere HH heben lassen. Daher glaube ich, wenn jetzt nicht die Weichen für neue Standorte gestellt werden, ist das kein Beleg für weitsichtige Stadtplanung.

Hier, im rot eingekreisten Bereich, wäre ein Hochhaus toll. Plant die Stadt nicht mit diesem Gebiet?

https://abload.de/image.php?img=nvtelenxfjjr.png

Weiß noch keiner, aber mit der aktuellen Stadtregierung stehen die Chancen eher niedrig. Nur eins wäre mir an der Brücke aber zu wenig, dort kann ruhig an alle vier Ecken eins.

Der Standort unten rechts in deiner Markierung, in der eingeschnittenen Nordost-Ecke der Messehalle 8, steht schon länger im Hochhausentwicklungsplan. Wesentlich wichtiger: er ist durch den seit 2008 geltenden Bebauungsplan Nr. 826 gesichert. Es besteht Planungsrecht für 110 Meter, fünf Meter mehr dürften möglich sein. Also ungefähr dieselbe Höhe wie der 112 Meter hohe IBC-Tower gegenüber. Das Grundstück gehört der Messe Frankfurt.

Grafik: Stadtplanungsamt Frankfurt am Main

Rohne: weiß noch keiner, aber genau das ginge dort. Erstreckt man @Schmittchens Planausschnitt über die Emser Brücke nach Osten, erkennt man, dass dort auf den Blockecken Pendants zum IBC-Tower und zum Messegrundstück nicht ausgeschlossen sind. Dort gibt es nur alte Fluchtlinienpläne, aber keine quaifizierten B-Pläne, die irgendetwas vorgeben oder ausschließen. Planungsrechtlich beurteilt würde dort nach § 34 BauGB, wonach Hochbauten zulässig wären, wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung einfügen. Täten sie doch, oder nicht? Und selbst wenn nicht: so what....

Grafik: planas.frankfurt.de, Stadtplanungsamt Frankfurt a.M.

Ich bin überzeugt, das ist einer dieser Standorte, wo abseits jeder Diskussion um den HHRP Hochhäuser denkbar sind, wenn einer mit guten Vorschlägen um die Ecke käme.

In der FAZ-Rhein-Main-Zeitung ist heute ein Interview mit Planungsdezernent Josef abgedruckt. Um den Hochhausentwicklungsplan geht es darin auch. Dieser werde kommen und "im Frühjahr hoffentlich auch öffentlich werden" (Anm.: zuletzt war von Veröffentlichung Anfang 2022 die Rede). Städtebau und ökologische Nachhaltigkeit spielten eine größere Rolle. Josef rechne mit zehn oder zwölf Standorten für neue Hochhäuser, wobei vor allem der Bereich rund um die Wallanlagen ein Schwerpunkt sein werde.

Aktuell gebe es Standorte für 18 Hochhäuser, die in Bau seien oder für die Planungsrecht bestehe. Damit sei die Nachfrage bis Anfang der Dreißigerjahre zu decken. Reserven habe man noch aus alten Rahmenplänen.