Spekulierstrang Spezial: Zukunft des Karstadt-Areals Zeil

  • Es passt hier ganz gut rein:

    In Frankfurt trifft es zwei Filialen, einmal den Kaufhof im Hessen-Center sowie die Karstadt-Filiale auf der Zeil, die geschlossen werden.

    Das berichtet unter anderem die FAZ (klick).


    Städtebaulich könnten sich dadurch in meinen Augen großartige Möglichkeiten für das riesige Areal (Filiale + Parkhaus) ergeben. Man darf hoffen.

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    Das hab ich auch grade bei der Hessenschau gelesen. Dort ist noch die Filiale im MTZ erwähnt.


    Dieser komplette Kahlschlag ist doch etwas überraschend, finde ich. Wenn Micha schon die großartigen Möglichkeiten erwähnt, bringe ich nochmal meine Schnapsidee von vor ein paar Monaten ins Spiel, auf dem Zeilgrundstück doch einen Neubau für Oper/Schauspiel anzusiedeln. Ich fänd jedenfalls die Idee spannend, die Vorherschaft des Einzelhandels auf der Zeil zu brechen, die ja nach Ladenschluß immer auch eine gewisse Ödniss hinterläßt.

  • Oje, laut FAZ "gehört das Gebäude von Karstadt drei Vermietern". Die müssen sich einig werden, wie es weitergehen soll, Umbau/Abriss/Neubau geplant und genehmigt werden. Will sagen: vor einer Nutzung des städtebaulischen Potenzials könnte jahrelanger Still- und Leerstand liegen.

  • Um nochmal auf die Schließung des Karstadt auf der Zeil zu kommen, was eine ziemliche Sensation ist, wie ich finde (mir ist jedenfalls die Kinnlade runtergefallen, als ich das gelesen habe): da besteht in der Tat die Hoffnung auf einen Quantensprung in der Frankfurter Innenstadt.


    Natürlich kann es hier nur Abriss und Neubau geben, denn welches Unternehmen würde denn auf so einer riesigen zusammenhängenden Fläche heute noch einen Laden eröffnen. Selbst für einen Breuninger dürfte das (allein) zu groß sein. Angesichts des Zustands des Gebäudes und der nur notdürftigen kosmetischen Reparatürchen an der Fassade in den letzten Jahren plädiere ich für einen radikalen Neuanfang.


    Und dafür hätte ich auch schon ein Unternehmen auf der Wunschliste: Eataly!

  • Das sind die teuersten Flächen in Frankfurt: Bodenrichtwert 45.000 €/m². Wer kann sich das leisten? Nicht zu vergessen, an dem Grundstück hängt noch das Parkaus in der Brönnerstraße dran.

  • Oder man könnte im neuen HHRP einen neuen Cluster in der Innenstadt ausweisen - es ist schließlich direkte Nachbarschaft zu den aktuellen Projekten Stiftstraße und Katzenpforte, d.h. es wird dort eh schon hoch gebaut. Direkte Innenstadt fände ich sinnvoller als einen Cluster irgendwo am Ostbahnhof, wobei es da ja auch kein entweder-oder geben muss.

    Das Carré zwischen Schäfergasse und Stiftstraße böte sich m.E. ganz hervorragend dafür an, also quasi der alte Karstadtkomplex inkl. Parkhaus und der nördliche Teil des Blocks zwischen Brönnerstr. und Stiftstr. Guckt mal aus der Luft drauf: https://goo.gl/maps/dCn7e55sQ5YDKSEWA

  • Die heutigen Spätausgaben der FNP und FAZ (Paywall) berichten das die Haupteigentümerin der Karstadt-Immobilie, die Sahle-Wohnen aus dem Münsterland welche sie 2012 gekauft hat, Karstadt eine Mietreduzierung von mehr als 1 Mio. EUR pro Jahr angeboten hat. Dieses Zugeständnis scheint möglicherweise die Schliessungspläne aber nicht zu beeinflussen. Karstadt hat im Laufe seiner jahrzehntelangen Entwicklung von zwei anderen Eigentümern Flächen dazu gemietet.


    Der aktuelle B-Plan sieht eine gewerbliche Nutzung mit mindestens Einzelhandel im EG vor. Schon in Jahr des Erwerbs hatte Karstadt die Bedeutung dieses Kaufhauses hervorgehoben und damit dessen Fortbestand versichert. Deswegen hatte Sahle-Wohnen keine Fortentwicklung des Areals erwogen. Aktuell denkt Sahle-Wohnen mit Hochdruck darüber nach wie und mit welchem Ankermieter die Immobilie weiter zu entwickeln wäre. Einen Ankermieter für die Immobilie im jetzigen Format zu finden dürfte nicht einfach werden, sodass man auch einen optionalen Abriß mit dem Planungsdezernat diskutiert. Damit würde wahrscheinlich auch eine Bebauungsplanänderung einhergehen weil Sahle-Wohnen sich weiterhin Einzelhandel im EG aber darüber Büroflächen vorstellen kann. Ob ggf. auch Wohnflächen im Zuge der Steigerung der Nutzungsdiversität ermöglicht werden wird sich noch zeigen. Das Planungsdezernat schließt zurzeit Wohnflächen im hinteren Teil der Grundstücksfläche nicht aus. Ob auch ein Wohnhochhaus wie in der Nachbarschaft möglich wäre, dazu nimmt das Planungsdezernat keine Stellung.


    Ich schätzte das wir dieses Areal in ein paar Jahren als Baustrange im DAF haben werden. Bis dahin können wir hier munter spekulieren wie und was gebaut werden könnte. Ein kleines Wohnhochhaus und kleines Hotel- oder Bürohochhaus zur Brönner- und/oder Stephanstraße hin in Kombination mit einer Art '2. MyZeil' mit einer stärken Betonung von Restaurants und Lebensmittelständen fände ich angemessen und gut.

    Würde die Zeil in ihrer Mitte wieder stärken und wäre möglicherweise der Nukleus das uferlose und sich verlierende Gebiet rund um die Hauptwache neu zu definieren und die Begrenzung auf der Konstablerwache zu schleifen und neu zu fassen.
    Denn in einigen Jahren - ich weiß ich töne jetzt sehr optimistisch - wird Hanau mit der nordmainischen S-Bahn direkt an die Zeil angebunden. Da geht also in doppelter Hinsicht noch was auf der Zeil!

  • Das würde ich härter ausdrücken. Einen Ankermieter für die vollen 35.000qm zu finden ist ein Ding der Unmöglichkeit. Selbst potentielle Kandidaten wie Breuninger spielen maximal auf 10.000-15.000qm und damit weniger als der Hälfte der Fläche.


    Persönlich fände ich eine Neuentwicklung des ganzen Areals super. Das gibt zwar eine Riesenbaustelle, aber auf der Fläche inkl. Parkhaus lässt sich mitten in der Stadt echt was machen. Eine Kombination aus Einzelhandel, Wohnen und Hotel würde diese Ecke auch nochmal deutlich mehr beleben.


    Persönlich hoffe ich nur, dass der Schneider im Karstadt woanders unterkommt, denn der ist echt top.

  • Stimme zu, so ein Riesengrundstück in solch einer Toplage hat enormes Potential. Was ich hier als möglich sehe ist ein Sockel der ein Einkausfszentrum und einen Foodcourt beinhaltet (vielleicht mit 1-2 kleineren Kaufhäusern, wie z.B. Breuninger als Ankermietern), mit einem Zugang zum Bahnhof Konstablerwache und einer großen Tiefgarage als Ersatz für das Parkhaus Konstablerwache unterirdisch. Aus diesem Sockel wachsen dann 2-3 Hochhäuser die ein Hotel und Wohnungen beinhalten. Eventuell könnte man noch irgendeine kulturelle Funktion einbauen, wie Ausstellungsflächen, oder einen Musikclub.

  • Dem kann ich nur zustimmen: Die Fläche hat Potential. Es ist verständlich, dass die Eigentümerin möglichst bald wieder Geld damit verdienen und deshalb nicht lange auf einen neuen B-Plan warten möchte. Zumal die Erarbeitung eines solchen Plans zusammen mit der Stadt ein mühsamer Prozess sein kann.


    Dennoch kann sich das am Ende lohnen: Vorne definitiv ein Foodcourt à la Timeout-Markthalle Lissabon (Klick!) - vielleicht wird der ein oder andere Händler/Gastronom aus der Kleinmarkthalle dorthin ziehen wollen? -, drumherum Läden à la Konzeptkaufhäuser, also mit Stil- bzw. Themenschwerpunkt, zur Seite Möbelhändler in Fortsetzung der Stephanstraße / MA* / Leptien etc. In der Mitte ein Parkhaus, an den Flanken tiefer in die Brönner- bzw. Schäfergasse hinein Wohnungen mit einem kleinen Wohnturm an der Brönnerstraße, der den Cluster von High Lines, Skylight und Katzenpforte ergänzt. An der Schäfergasse kleinere Gastronomieflächen in Fortsetzung der Schäfergassenkurve (und als neue Heimat von Schwejk und Butzenstübchen, wenn sie wegen Um-/Neubaus aus ihren jetzigen Häusern vertrieben werden).


    Daraus kann sich für die Sahle Wohnen eine größere Wertschöpfung ergeben, die das Warten lohnt. Zumal das Grundstück dann mehr im Sinn des eigentlichen Geschäftsfeldes genutzt würde.

  • Es liegt vielleicht aber auch ein bisschen daran, dass man dachte die Revitalisierung eines Dinosauriers, wäre mit etwas Sprühfarbe and der Hauswand und einer hippen Retail-Verkaufsfläche in irgend einer Ecke zu erreichen. Hier wurden so einige Entwicklungen schlichtweg verschlafen und im Zuge von kurzfristiger Gewinnmaximierung leider einige sehr fragwürdige Entscheidungen getroffen.

    Zum Beispiel die Tatsache das ein Großteil fast nur noch aus untervermieten Retail-Flächen und Sub-Contractern besteht, ohne das es eine klare Struktur, Aufteilung oder Kundenführung gibt. Verkäuferin von Retail-Insel A, kann Dir oft nichts über Inhalte oder Angebote auf Retail-Insel B sagen, fühlt sich nicht zuständig – dann kannst Du Dir der Multibrand-Mehrwert eines Kaufhauses auch in die Haare schmieren. Das sich diese Untervermietung an andere Brands kurzfristig erst mal lohnt mag ja sein, aber der Kundenzufriedenheit sind sie mittelfristig leider ziemlich abträglich.

    Auf die Image-Verjüngung von außen muss ich ja gar nicht erst eingehen. So viel sei nur gesagt, gefühlte drei Sprühdosen mehr um die komplette Fassade anzumalen wäre viellicht ein erstebenswertes Minimum an Einsatz gewesen.

    Und die Sache mit der Miete ist meines Erachtens leider auch hausgemacht. So weit ich weiß gehörte Karstadt das Gebäude einst tastsächlich selbst, man zog es aber vor (für einen einmaligen Geldregen und den Mietabschriebungen im Anschluss) den Bau zu verkaufen und dann rückzumieten. Natürlich hat es ein Geschmäckle, wenn jetzt der eigene Mutterkonzern jetzt keine Mietnachlässe gewähren mag, das wäre bei einem externen Vermieter wahrscheinlich auch gar nicht so viel nicht anders.

  • Und die Sache mit der Miete ist meines Erachtens leider auch hausgemacht.


    Der Verkauf der Immobilien passierte in den Nullerjahren als Karstadt Teil von Arcandor war. Und nach dessen Insolvenz ging Karstadt erst mal an Berggruen, der letztendlich auch nur Geld aus dem Unternehmen gezogen hat. Beides (anderes natürlich schon) kann man nicht der Signa anlasten.

  • Hab ich ja auch nicht getan. Ich wollte damit lediglich ausdrücken, dass der Konzern bereits eine Reihe fragwürdiger Entscheidungen getroffen hat oder von mir aus auch (abhängig vom jeweiligen aktuellen Besitzer) bereits ein Reihe von fragwürdigen Entscheidungen für den Konzern getroffen wurden.

    Karstadt steuert nicht erst seit gestern auf diesen Eisberg zu und viele dieser Entscheidungen haben nicht gerade dazu geführt das Ruder rum zu reißen, ganz im Gegenteil sie haben dazu geführt das Ganze noch ordentlich Fahrt aufnimmt.

  • Worauf ich hinauswollte: Reiß mal das Ruder rum, wenn frühere Geschäftsführer - unter ganz anderen Eigentümern - existentielle, unwiderrufliche Entscheidungen getroffen haben. Wie eben den Verkauf der Immobilien. Das kann man nicht mehr rumreißen.


    Aus Sicht der Signa erscheint mir die jetzige Entscheidung logisch: Gebäude Kaufhof und UpperZeil gehört denen, die Lage an der Hauptwache ist besser, ohne Karstadt gibt es einen "Konkurrenten" weniger, natürlich investiert man da besser jede Anstrengung in den Kaufhof in den eigenen Räumen.


    Und hinterlässt dafür den Eigentümern des Karstadt-Gebäudes ein nettes Problem, denn die werden ordentlich investieren müssen. Oder verkaufen. Wenn ich mir was wünschen dürfte, dann wäre zukünftig an der Ecke Zeil/Schäfergasse eine kleine 24h besetzte Lobby eines Hotels, ein auch nach Ladenschluss zugängliches Restaurant weiter oben, gerne mit Terrasse, wäre auch super. Sprich: Alles was Leben bringt und so dafür sorgt, dass die Zeil auch zu späterer Stunde begehbar bleibt, ist gut.

  • Aber das habe ich doch gerade geschrieben, oder?

    Ich habe doch auch nie behauptet das explizit Signa alleine Schuld am Unteragng des Unternehmens ist, ganz im Gegenteil. Das schreibe ich ja, die Weichen für den Niedergang wurden viel früher unter allen vorherigen Besitzern gestellt.

    Es war zudem glaube ich auch ohnehin allen klar, dass sich kein wirtschaftlich handelndes Unternhemen in der heutigen Zeit zwei große Kaufhäuser mit identschen Sortiment und gleicher Zielgruppe, nur ein paar hundert Meter von einander entfernt, in der teursten Gegend der Stadt auf lange Sicht leisten würde. Spätestens seit dem großen Zusammenschluss, tickte die Uhr für das Zeil-Zebra.

    Ich glaube grundsätzlich liegen wir da gar nicht so weit auseinander. Um aber mal die sich ein wenig im Kreis drehende Konversation ein wenig zu verkürzen: Eigentlich ist es mir auch ziemlich egal, wer wann was wo im Detail verbockt hat. Fest seht Karstadt hat es leider verbockt – big time und mehrfach und das ist jetzt tragischer Weise wohl die Quittung.

    Was mich wesentlich mehr interessiert, sind die Chancen und Möglichkeiten die sich daraus ergeben. Für die Zeil selbst, aber auch für die Seitenstraßen und die komplette Innenstadt. Jedes Ende birgt schließlich auch einen Neubegin inn sich und dieser hier, könnte Gutes verheißen.

    Wenn ich mir also was wünschen dürfte, würde der ganze Block verschwinden und was neuem, besserem Platz machen. Eine Mischung aus Gewerbe und Wohnen fände ich gut – gerne etwas kleinteiligere Bebauung als Blockrand mit unterschiedlichen Restaurants und Stores und ein/zwei kleine Wohntürme. Mehr Durchwegungen des Areals, vielleicht ein wenig Grün im Blockinneren, gerne auch auf einer öffentlichen RoofTopBar oder Terasse.

    Über einen Mangel an Hotels können wir uns in Frankfurt mit Sicherheit nicht beschweren, aber wenn's unbedingt sein muss und es sich immernoch rechnet von mir aus auch gerne das. Vorallem aber auch endlich mal eine vernünftige Einbeziehung und Aufwertung der Seitenarme der Zeil.

    Schaun wir mal was kommt. Es kann immerhin ja nur besser werden als es gerade ist.

  • Auch ich fände es am besten wenn der komplette Block (möglichst gleich inklusive Diamantenbörse) von Grund auf neu entwickelt würde. Dann natürlich nicht durch einen fetten Monolithen sondern auch möglichst kleinteilig. Obergeschosse Wohnen und Büros, Erdgeschosse (zumindest zur Zeil hin sicherlich auch noch 1.OG) Einzelhandel und Gastronomie. Öffentliche Durchwegung mit ansehnlichem Atrium wäre dabei noch recht wünschenswert (ich denke da an Passagen wie in der Salzburger Altstadt, Messehöfe Leipzig oder mal als völlige Spinnerei gar nach Vorbild der Galleria Vittorio Emanuele II).


    Hochhäuser dagegen brauch ich hier eigentlich gar nicht, wenn überhaupt dann maximal ein kleinerer direkt an der Brönnerstraße anstelle von Parkhaus oder Diamantenbörse. Aber generell sehe ich Hochhäuser östlich der Stiftstraße extrem kritisch. Das ist schon ziemlich weit weg von den anderen Türmen weiter westlich und würde den dortigen (ohnehin ja nicht völlig zu Unrecht in Kritik stehenden) "Cluster" sonst nur unnötig verbreitern und zulasten seiner Dichte gehen. Das wäre schon wieder eher Wildwuchs. Außerdem rückt man derart östlich bereits dem Dom ziemlich dicht auf die Pelle. Zumindest aus ein paar Winkeln vorrangig historisch und ohne störende Hochhäuser sollte die Stadtsilhouette schon noch bleiben.

  • Nun ja „ein/zwei kleine Wohntürme“ sollte jetzt natürlich auch nicht unbedingt Ausmaße wie bei FOUR Frankfurt implizieren. Ich hätte der Stelle auch nix mega-hohes gesehen, aber könnte mir eben vorstellen, das man auf diese Weise ganz gut ein paar Wohnungen mehr auf dem Gelände unter bekommt und damit der Ecke ein wenig mehr Leben einhaucht.

    Zur Rettung einer historischen Stadtsilhouette kommen wir in dieser Blickrichtung (mit Klick zur 3D-Ansicht auf Google Maps), wahrscheinlich ohnehin ein wenig zu spät. In nördlicher bis nordöstlicher Richtung gibt es bereits diverse Hochpunkte im Stadtbild, von allem westlich davon natürlich ganz zu schweigen. Wenn man gerne einen möglichst hochhausfreien Blick auf den Dom mag, geht das am ehesten schon jetzt nur in südlicher Richtung – zur anderen Flussseite hin.

    Der komplette Block wird aber ohnehin warscheinlich eher nicht fallen. Das MA-Neustadt (die ehemalige Diamantenbörse) wurde erst vor einigen Jahren mit nicht unerheblichem Aufwand wieder fit gemacht. Ich kann mir nicht vorstellen, dass das Gebäude jetzt schon wieder zur aufgegeben wird. Auch das MA hätte man damals meines Erachtens übrigens schon als Wohnkonzept mit Gewerbe in EG/1OG umsetzen sollen. Es wurde am Anfang ja auch so geplant und vermarketet, scheiterte dann aber wohl einem der direkten Nachbarn, da dieser den Wertverlust seiner wunderschönen Geschäftsimobilie in der Schäfergasse fürchtete. Der Block besteht ja (leider) nicht nur Karstadt und dem dazugehörigen Parkhaus – könnte eine spannende Angelegenheit werden.

  • Denke auch, dass Neuentwicklung des gesamten Blocks utopisch ist. Neben dem MA müsste dazu das Haus zwischen MA und Karstadt (= Schäfergasse 17), das Primark-Gebäude sowie der Teil des Karstadts, der nicht den Gebrüder Sahle gehört, mit ins Boot.

  • Yep, sehe ich genauso.

    MA ist ja wie bereits erwähnt quasi noch so gut neu, Primark wird auf seinen Flagship-Store in der Mitte der Zeit nicht verzichten wollen und die Schäfergasse 17 gehört ganz zufällig dem netten Herren, der damals die Weiterentwicklung des MAs zum Wohn- und Geschäftshaus torpediert hat. Das wird wohl eher nichts mit einer Neuentwicklung des kompletten Blocks. Muss es aber auch gar nicht, denn die Masse die wohl zur Disposition steht sollte vollkommen ausreichen um den Block mit allen umgebenden Bereichen gehörig umzukrempeln.