Neckermann-Areal in Fechenheim - Neuentwicklung und Nachnutzung

  • Einige hatten es schon vermutet bzw. den Flurfunk mitgehört: Einen 107.000 qm großen Teil des insgesamt 242.000 qm großen Neckermann-Areals in Fechenheim (siehe Karte) hat die türkische Eigentümerin Servet (eine Sinpas-Tochter) wohl an Interxion verkauft. Dort werden also weitere Rechenzentren entstehen. Der Kaufpreis sei mit 170 Mio. Euro "horrend" hoch, wie es heißt. Ebenso hoch wie die Rendite, die sich ergibt, wenn man das mit dem Kaufpreis 2014 vergleicht: 60 Mio. Euro für das gesamte Grundstück. (Q)

  • Was der Artikel leider nicht verrät, ist das Datum des Geschäfts. ich vermute vor dem 4.2.2020. Warum? Die Vorkaufssatzung Nr. 5, die der Magistrat im vergangenen Jahr auf den Weg gebracht hatte, ist durch Bekanntmachung am 4.2.2020 in Kraft getreten. Daraus folgt, vor diesem Datum gab es, anders als der verlinkte Artikel suggeriert, kein allgemeines Vorkaufsrecht nach § 24 BauG, weil dessen Voraussetzungen (noch) nicht vorlagen. Um die Folgen dessen zu mindern hat die Stadt zur Schaffung eines besonderen Vorkaufsrechts nach § 25 BauGB ihre Vorkaufssatzung Nr. 5 auf den Weg gebracht. Dass die Stadt nicht zum Zuge kam, hat also eher nichts mit dem Preis zu tun. Läge der Kaufpreis nämlich deutlich über dem Verkehrswert, hätte die Stadt nach § 28 Abs. 3 BauGB zum Verkehrswert ausüben können.


    Die Meldung des DEAL-Magazins lässt zwei Deutungen zu: (a) entweder hat die Stadt im Hinblick auf das Datum einen Wettlauf verloren oder (b) sie war nicht erpicht auf die Flächen. Als Optimist gehe ich mal von (b) aus, weil Interxion keine 170 Mio € ausgeben würde, wenn sie nicht sicher sind, dort auch kurzfristig bauen zu können; sie werden ihr Vorhaben schon vorab mit der Stadt abgesprochen haben. Variante (a) könnte als ein unfreundlicher Akt verstanden und mit einer Veränderungssperre beantwortet werden (vgl. altes PP). Einer daraus folgenden Hängepartie wird sich Interexion nicht ohne Not aussetzen wollen.

  • Der Kaufpreis sei mit 170 Mio. Euro "horrend" hoch, wie es heißt.


    Die aktuelle Bodenrichtwertkarte weist 230 €/m² aus. 170 Mio € für 107.000 m² wären über 1.580 €/m², fast das 7-fache des Bodenrichtwertes, wobei der Bodenrichtwert natürlich nicht der Verkehrswert ist, aber sicher auch nicht ein Mehrfaches dessen. Zum Vergleich: Skyline-Plaza und EZB-Gelände stehen mit 1.800 € in der Richtwertkarte, die höchsten Bodenrichtwerte für Gewerbeflächen an der Hanauer ldstr. liegen mit 1.100 €/m² im Bereich Osthafenplatz/Schwedlerstraße.

  • Interxion bestätigt die Kaufverhandlungen und die Flächengröße offiziell, sagt aber nichts zu weiteren Details. Aus der Politik ist zu hören, dass man mit Interxion im Gespräch sei, was letztlich nicht sehr viel heißen muss. Sprechen müsste man schließlich auch in dem Fall, wenn das Gelände weggeschnappt worden wäre.

  • Interxion hat die Unterstützung des Planungsdezernats für seine Pläne. Eine ziemliche Überraschung ist, dass auch das denkmalgeschützte Hauptgebäude zum Rechenzentren werden könnte, als Teil eines größeren Clusters. Den diesbezüglich zu erwartenden Forderungen des Denkmalamts will Interxion weit entgegenkommen, heißt in einem gerade erschienenen Artikel der FAZ (leider Paywall). Das Landesdenkmalamt, dessen Zustimmung ebenfalls erforderlich ist, sieht die Pläne indessen kritisch und beabsichtigt Ensembleschutz.


    Hinsichtlich der Stromversorgung plant Interxion eine Zusammenarbeit mit Alessa und dem benachbarten Industriepark. Eben dort befinden sich auch potentielle Störfallbetriebe, welche die Neuentwicklung des Neckermann-Areals aufgrund der Seveso-Richtlinien stark einschränken. Rechenzentren sind von solchen Beschränkungen nicht betroffen.


    Das riesige Hauptgebäude wurde zwischen 1958 und 1961 nach einem Entwurf des Architekten Egon Eiermann gebaut. Bis zur Einstellung des Betriebs befand sich hier unter anderem die Kommissionierung der Versandhausware. Nochmals das aus dem Jahr 2012 stammende Pressefoto der seinerzeit noch existierenden Versandhandelsgesellschaft (damals hatte ich mich auch an einen Lageplan gewagt).


    neckermann-areal_pressefoto1_big.jpg

    Foto: Neckermann


    Von Südwesten und von der BLG Logistic Group ein weiteres Presse-Luftbild aus demselben Jahr, auch an anderer Stelle schon einmal gezeigt:


    neckermannareal_blgpressefoto_b.jpg

    Bild: BLG Logistic Group


    PS: Weil nun auch bauliche Aktivitäten zu erwarten sind, habe ich die jüngsten Beiträge in einen neuen Projektstrang geschoben. Zahlreiche ältere Postings zu diesem Thema bleiben im Thread "Frankfurter Immobilienmarkt", um diesen nicht unnötig durcheinander zu bringen.

  • Die Aussicht auf bauliche Massnahmen nährt die Hoffnung, mit Unterstützung der Denkmalpflege den ursprünglichen Charakter der Gesamtanlage (die die Gebäude der Hauptverwaltung mit den Rolltreppentürmen, des Kesselhauses und der Nebengebäude sowie die Umgebungsgestaltung einbezieht) wieder herauszuarbeiten. Auch wenn zahlreiche An- und Umbauten die ursprüngliche architektonische Qualität kaum mehr erkennen lassen, kann man mit einer Reihe gezielter einzelner Massnahmen eine zusammenhängende Remineszenz an den Entwurf herausarbeiten. Es wäre eine grosse Chance, die besondere Qualität dieses einzigartigen Denkmals der Nachkriegsmoderne wieder anschaulich zu gestalten. (Vielleicht liesse sich in der kleinen Waschhalle (nahezu original erhalten) sogar eine Dauerausstellung zu dem Eiermannbau realisieren). Die Nutzung als Rechenzentrum ist insofern interessant, als das 'elektronische Gehirn' der einzigartigen Maschinerie 1960, der IBM 7070, auch die Logistik revolutionierte. Der Eiermannbau markiert damit den Einstig in das 'digitale Zeitalter'...