Hochhausentwicklungsgebiet Zamdorf [in Planung]

Vielen Dank für eure tollen Antworten! Ich bin ja schliesslich neu hier. Das mit der Tram Verlängerung scheint schon recht weit fortgeschritten zu sein. Bisher hatte ich den Eindruck als wolle Imfarr selbst bauen aber der Verkauf eines möglichst grossen zusammenhängenden Grundstücks ist natürlich auch interessant. Weiss jemand von euch wieviel % der Investitionssumme bei solchen Projekten für die Grundstücke aufgewendet wird? Die können für 1,3Mrd ja noch das ganze Quartier kaufen…

Ich habe Bekannte vor Ort die die gesamte Entwicklung genau verfolgen da sie dort arbeiten.

Wobei es bei der Tramverlängerung meines Wissens zwei Varianten gibt,, einmal nördlich der Autobahn entlang der Eggenfeldener Straße und einmal südlich durch das Hochhausentwicklungsgebiet. Man hat allerdings bei dem Bau der Info Veranstaltungen zu der Bebauung südliche der Eggenfeldener Straße von der Stadt eine Tram in Aussicht gestellt. Ganz so einfach wird man da aus der Nummer nicht raus kommen.

Niedrige Gebäude, keine Hochhäuser.

Gründe: Rechtsunsicherheit und Hochhausstudie zieht sich zu lang.

Quelle: IZ

^ Die Stadtentwicklung wird in eine kritische Phase eintreten:

1. Projektentwicklern werden zunehmend die Banken im Nacken sitzen, dank massiv steigenden Zinsen ist es also notwendig, Projekte schneller über die Bühne zu bringen

2. Bei sinkenden Preisen und schlechter gesamtwirtschaftlicher Lage und Versorgungsunsicherheit entwickeln sich Immobilien auch grundsätzlich nicht so leicht.

Bedeutet: Entweder schafft es die Stadt jetzt schnell und unkompliziert B-Plan-Projekte abzuschließen/umzusetzen oder viele ambitionierte Projekte werden scheitern und mit Zweckarchitektur das Stadtbild auf Jahrzehnte verschandeln.

Wobei an der konkreten Ecke alles neue egal wie hoch oder Zweckbau ein Fortschritt wäre.

Zitat von Iarn75

Wobei an der konkreten Ecke alles neue egal wie hoch oder Zweckbau ein Fortschritt wäre.

Sehe ich anders. Ein Zweckbau steht 20 Jahre lang im Minimum. Für eine Verlängerung der Trambahn braucht es schlagende Argumente, um Grundstückseigentümer mit einzubeziehen (in dem Fall im Wesentlichen einen großen Eigentümer), denn eine Tram am Rande des Gebiets (erst Zamila- dann Zamdorfer Strasse) ist gleich deutlich weniger attraktiv als Alternative zum Auto. Ohne die Trambahn wird ein Ringschluss über das SEM-Gebiet mit der Tram, die nun entlang der Johanneskirchner Straße geplant wird, unmöglich. Allein aus der Perspektive finde ich das Projekt schon wichtig, aber ich erhoffe mir sicherlich auch insgesamt mehr.

Will die Stadt übergeordnete städtebauliche Ziele umsetzen, muss sie private Investoren überzeugen. In einem wirtschaftlichen Umfeld, das von Unsicherheit und steigenden Zinsen geprägt ist, geht das nur, indem man das Vertrauen schafft, schnell Lösungen zu finden.

Für die Tram wurde ja alternativ eine Führung nördlich der Autobahn erwogen um die dortigen alten und neuen (das Eckt Hultschiner / Eckenfeldener Straße) Wohngebiete besser anschließen zu können.

Es bleibt für mich sehr eigenartig.

Die Bavaria Towers und das SV- Gebäude sind ohne dortige Hochhausstudie realisiert worden.

Das Imfarr Projekt soll dann "mit angekündigter" Hochhausstudie für diesen Bereich nicht mehr als Hochhaus-Version realisierbar sein.

Verstehen muss ich jetzt nicht mehr, oder ?

Zitat von Iarn75

Für die Tram wurde ja alternativ eine Führung nördlich der Autobahn erwogen um die dortigen alten und neuen (das Eckt Hultschiner / Eckenfeldener Straße) Wohngebiete besser anschließen zu können.

Bei Büroflächen rechnet man grob mit 20qm BGF pro Mitarbeiter. Bei Wohnungen liegt der Durchschnitt ca. bei 45m2 Wfl (d.h. eher 60 qm BGF) pro Person. Die "Kolonialsiedlung" (negativ bekannt durch einige - teils ehemalige - Straßennamen) dürfte eine GFZ von ca. 0.4 haben, der Zamilapark geschätzt eine von 0.8 - 1. Ein Hochhauscluster kriegt man mindestens auf 3 (das ist z.B. auch die bauliche Dichte bei der Macherei, in Frankfurt geht es teils auch bis auf 5-10 hoch und in New York in der Spitze auf 20). So gesehen kann eine Tram durch das Gewerbegebiet potentiell sehr viel mehr Menschen bedienen (und damit vom Auto wegbringen) als es bei einem Verlauf entlang der Eggenfelder Straße der Fall wäre.

Andererseits hat man sich bei den Anwohnern quasi schon commited im Ausgleich für die Verdichtung südlich der Eggenfeldener Straße die Tram zu bauen. Da kommt man auch schwierig wieder raus.

Jetzt:

Name: "Muc-East".

Fläche: ca. 200 000 qm.

Nutzung: Technologie Zentrum.

Fertigstellung geplant: 2027/28

Begründung zu niedrigen Gebäuden: Man möcht sich aufreibende Diskussionen sparen.

Stadt: Anbindung mit dem ÖV muss erst geklärt werden.

Fazit: Alles offen

Quelle: SZ+

Frage an die Forumsmitglieder:

Theaterwerkstätte: Flachbauten

Neubau der SZ südlich der Druckerei: Flachbauten

Muc-East von Imfarr: Flachbauten

Entweder ist das Gebiet eher uninteressant, oder die Umsetzung der Hochhausstudie ist zumindest im Ostkorridor gescheitert ?

Ich denke tatsächlich, dass das Gebiet zwischen Bavaria Towers und SZ aktuell für weitere hochwertige und hochpreisige Hochhäuser unattraktiv ist.

Größtes Problem dürfte die mangelhafte öffentliche Anbindung sein. Keine U-Bahn, keine S-Bahn und auch (noch) keine fußläufige Tramhaltestelle. Auch die Autobahn ist für ein Hochhausviertel kein wirklicher Pluspunkt, außer man baut riesige Parkhäuser, was ja sicher keiner will.

Dazu kommt meiner Meinung nach die optisch wenig ansprechende Situation eines sehr heruntergekommenen Gewerbegebiets. Klar ändert sich das langsam, aber ich denke das spielt schon auch mit in die aktuelle Entwicklung.

Attraktiver dürfte auf jeden Fall die Gegend um die Ten Towers und das Werksviertel sein.

Einiges find ich nach wie vor recht seltsam:

Von der Frau Merk kamen unlängst die Aussagen:

1 :Dass man nicht zu viel Euphorie bei den Investoren auslösen wolle.

2: Dass man das Areal nicht "verbauen" möchte wegen der Frischluftschneise

zu 2: Nach meiner Meinung ist es klimatisch schlechter wenn man die Nutzfläche in niedrigen Gebäuden nach unten in die Breite verteilt.

Weitere Aspekte in meinem Kopf:

Der Hüllgraben könnte genutzt werden um Oberflächengewässer in dem zukünftigen Areal zu gestalten, wenn mehr Grundfläche frei bleibt.

Interessant wär ein S-Bahnhof an der Gleiskurve der S8.

Eigentlich ist alles da um ein modernes Viertel zu realisieren:

Viel mehr Nutzfläche für Büro/wohnen

Viel mehr Grünfläche

Viel mehr Aufenthaltsqualität

Viel bessere ÖV-Anbindung

Fazit: Für einen Stadtplaner eine tolle Aufgabe.

SZ online vom 5.7.2023 :

Gewerbeband Steinhausen, Münchens neues Büroviertel : Hochhäuser sollen das Gesicht des neuen Gewerbebands Steinhausen prägen.

Danke@MiaSanMia,

Interessant: Nach dem es geheissen hat, dass die Imfarr an dieser Stelle die Option für Hochhäuser fallen lassen möcht, ist auf der verlinkten Seite der Imfarr wieder von attraktiven Hochpunkten die Rede.

Evtl. ist die Seite etwas älter.

Wenn das stimmt, dass das S-Bahn Betriebswerk Steinhausen verlegt werden soll, eröffnen sich sehr gute Entwicklungsmöglichkeiten für das Hochhaus- Entwicklungsgebiet incl. Wohntürme.

Auch wär in der Gleiskurve nahe dem Umspannwerk ein S-Bahn-Halt möglich.