Untersuchungsgebiet Nord / Feldmoching-Ludwigsfeld (SEM mit >18.000WE ?)

Zitat von horus2

Du willst also sagen, dass Du auch nicht weißt, wie diese Preise herbeigezaubert werden. Und dass das ganze gar nicht SEM-konform ist. Frage: Warum machen die das dann?

Natürlich weiß ich das nicht. Die Anfangswerte wurden laut Stadt bislang noch gar nicht ermittelt, gleichwohl gehe ich davon aus, dass der Stadtrat nicht völlig ahnungslos irgendwelche Summen in den Raum wirft. Wir müssen wohl oder übel weitere Erläuterungen hierzu abwarten.

Zitat von horus2

Besonderes Vorkaufsrecht der Stadt, das Spekulationen ausschließt, besteht bereits jetzt bei Kosmo!

Die KoSMo befindet sich wie festgestellt seit 2018 in der Ausarbeitung, erst das Jahr 2023 wäre als Abschluss vorgesehen. Wie auch immer das kooperative Modell im Detail aussehen würde, ein Vorkaufsrecht gibt es aktuell nur durch eine 2018 zusätzlich beschlossene und unabhängig von einer möglichen erneuten Zuwendung zur SEM - dies entscheidet der Stadtrat am 22.07. - weiterhin gültige Vorkaufssatzung. Wie bei einer SEM sichert diese Satzung zwar der Stadt ein besonderes Erwerbsrecht, jedoch wird der Verkehrswert des Grundstücks zum Kaufzeitpunkt zur Ermittlung des Ankaufspreises herangezogen. Dieser dürfte zu den tatsächlichen Verkaufszeitpunkten in ferner Zukunft deutlich über den Kursen "entwicklungsunbeeinflusster Anfangswerte" wie im Falle einer SEM liegen. Weiterhin hat die Stadt mit der Vorkaufsatzung, wie du richtig ausführst, die Möglichkeit spekulative Preise zu verhindern und auf den Verkehrswert zu begrenzen, der Verkäufer hat dann jedoch die Option, folgenlos vom Kaufvertrag zurückzutreten. Das Vorkaufsrecht läuft in solchen Fällen ins Leere. Mit einer SEM wird das zum einen über fixierte Bodenpreise (wie hoch diese sind, ist wie gesagt fraglich, siehe oben), wie auch über das Damoklesschwert der Enteignung unterbunden. Dass selbst dann noch skrupellos Grundstückshandel betrieben wird, zeigt sich im Bereich der SEM Nordost. Mancher Eigentümer verkauft Ackerland bereits zu Preisen, die dutzendfach über dem aktuellen Bodenrichtwert liegen; die Käufer immer in der Hoffnung später gar nicht Teil der SEM zu werden (welche Grundstücke konkret benötigt werden, steht ja noch nicht fest) und die heute erworbenen Grundstücke dann zu marktüblichen Preisen vergolden zu können.

Zitat von horus2

Die 180 Eigentümer (habe ich das gesagt? Stand aber irgendwo) haben Verhandlungen innerhalb einer SEM ausgeschlossen nicht in der Kosmo. Da verdrehst Du alles.

Mein Fehler, diese Info stand in der Tat nicht in einem deiner Beiträge, sondern direkt in der SZ. Für mich ist es nicht nachvollziehbar, warum sich 180 Eigentümer bereits jetzt jeglicher Diskussion entziehen - konstruktiver wird es dadurch nicht. Die Stadt betonte bereits, auch im Rahmen einer KoSMo sei eine großräumliche Entwicklung unabdingbar, eine kleinmaßstäbliche, punktuelle Betrachtung nicht zielführend, und würde daher auch nicht angestrebt. Letztendlich sind also in beiden Fällen Verhandlungen über einen Verkauf oder eine Eigenentwicklung der Flächen nötig, einen vielleicht erhofften Flickenteppich an entwickelten und nicht entwickelten Grundstücken wird es also auch mit einer KoSMo nicht geben.

Zitat von horus2

Die SEM wird doch nicht eingeleitet, weil die Kosmo gescheitert ist! Warum dann? Das ist hier die Frage.

Die Grünen sind seit jeher Befürworter der SEM, die SPD im Grunde auch, hatte mit dem Koalitionspartner CSU dann Probleme, sie durchzusetzen. Im März war Kommunalwahl, die Grünen sind nun die stärkste Kraft im Rathaus, regieren mit der SPD/Volt, daher soll die Konzeption der KoSMo zugunsten der SEM wieder gestoppt werden. Ausschlaggebend war also das Wählerverhalten; zwar stand in den Wahlprogrammen auch etwas von einer KoSMo, demonstrativ geworben wurde trotzdem mit einer SEM. Warum die Grünen und die SPD/Volt eine SEM im Norden favorisieren, dürfte erneut in der Stadtratserklärung am 22.07 zu erfahren sein. Einen potentiellen Grund habe ich oben dargelegt (Bodenpreise), ein anderer folgt unten.

Zitat von horus2

Es ist doch Fakt, dass bei Entwicklungen, bei der die Stadt bereits Eigentümer der Grundstücke war (Freiham, Messestadt Ost), trotzdem enorme Defizite enstanden bzw. entstehen! Und wie viel "bezahlbarer Wohnraum"? Da wird die Bevölkerung schlichtweg belogen, wenn suggeriert wird, dass mit einer SEM alles bezahlt werden kann. Da haben doch die Aussagen von Herrn Frey über eine SEM nichts damit zu tun. Mir ging es nur um das Eingeständnis, dass sehr hohe Verluste entstehen.

Wo genau wird denn von offizieller Seite aus behauptet, dass alle Ausgaben mit einer SEM tatsächlich bezahlt werden könnten? Viel mehr besteht im Rahmen einer SEM nur grundsätzlich die Möglichkeit dazu, dass die Finanzierung ALLER von der Stadt eingestellten Infrastrukturmaßnahmen (Soziales, Verkehr, Erschließung etc.) über die Bodenwertsteigerungen erfolgen kann (siehe die Ausführungen hier). Denn bei einer KoSMo sollen zum einen gemäß Beschluss schon vor Abzug irgendwelcher Entwicklungsaufwendungen nennenswerte Teile der Planungsgewinne beim Grundeigentümer verbleiben. Für die Finanzierung der Infrastruktur stehen so vorn herein weniger Geldmittel zur Verfügung. Trotzdem ist im Beschluss zum Anforderungsprofil der KoSMo die Rede davon, die Lasten der Entwicklung sollen aus Bodenwertsteigerungen finanziert werden und nicht aus dem städtischen Haushalt. Mit Verlaub, wie soll das funktionieren, wenn es schon - berechtigte - Zweifel bei einer SEM gibt? Zum anderen orientiert sich die KoSMo über die von dir schon angesprochenen "Städtebaulichen Verträge" am allgemeinen Städtebaurecht, auf dem auch die SoBoN aufsetzt. Eine solche erlaubt dem Grundeigentümer u.a. seinen Beitrag zur Infrastruktur mit 100 Euro pro neu geschaffenem Qm. BGF abzugelten. Das Planungsreferat veranschlagt bei 30.000 EW 1,2 mio. Qm. BGF Wohnfläche, ergibt einen SoBoN-Beitrag zur Infrastruktur von 120 Millionen Euro. Zum Vergleich: In Freiham entsteht Bildungs- und Betreuungsinfrastruktur in Höhe von insgesamt knapp 1 Milliarde Euro. Eine KoSMo wird sich irgendwo zwischen SEM und SoBoN bewegen, jedoch für den städtischen Haushalt IMMER ungünstiger abschneiden, als eine reine SEM. Genau das betont auch Stadtkämmerer Frey. Warum sollen seine Aussagen jetzt keine Rolle spielen, zumal nicht ich, sondern du ihn erstmals zitiert hast? So fragwürdig ein Überschuss oder Nullsummenspiel angesichts S8-Tunnel und sonstiger Leistungen auch sein mag, ob es tatsächlich zu Verlusten kommt, wissen wir nicht gewiss. Daher ist es meiner Meinung nach auch überflüssig, dass sich irgendwer zum jetzigen Zeitpunkt hohe Verluste eingesteht.

Bleibt als Option, gar nichts zu entwickeln.

Bzgl. der Messestadt: Mir wäre neu, dass diese mit "enormen Verlusten" einherging. Über die private MRG wurde das Projekt ziemlich haushaltsneutral abgewickelt (Grundstückankäufe, Infrastruktur... abzüglich Grundstücksverkäufe). Der Bau der Messe und der Linie U2 kommen noch dazu, letztere ist aber nur z.T. direkt dem Projekt Messestadt zuzuordnen, verlängert wurde ja ab dem Innsbrucker Ring.

Zitat von horus2

Und noch die Frage: Will die Allgemeinheit, dass in 15 Jahren noch mal 350.000 Neubürger kommen? Wenn man eine Umfrage mit dieser Frage und nicht mit "bezahlbarer Wohnraum" startet, ist für mich das Ergebnis klar. Ich kenne niemanden, der das befürwortet.

Eine solche Frage ist auch völlig unsinnig. Unabhängig ob SEM, KoSMo oder einer sonstigen Form der Entwicklung:

Neubürger sind kein Selbstzweck, sondern Nebeneffekt wirtschaftlicher Dynamik und Wohlstand. Ähnlich könnten wir fragen: Wollen Sie eine lärmende Baustelle vor ihrer Haustür, damit da mal eine S-Bahn unterirdisch fahren kann? Wollen Sie eine lärmende Tram vor Ihrer Haustüre haben? Mit der entsprechenden Fragestellung lässt sich alles torpedieren. Oder: Wollen Sie eine Maskenpflicht? Nein, natürlich will die niemand freiwillig. Aber Umstände und Rahmenbedingungen bedingen sie eben. Genauso bedingt Wohlstand Wachstum, das eine geht nicht ohne das andere, nur die Rosinen herauspicken hat noch nie funktioniert. Die Anwohner vor 50 Jahren hatten sicher auch dutzend Gründe, gegen die Bebauung des Hasenbergls zu stimmen, genauso wie vor 100 Jahren Menschen etwas gegen genau diese Anwohner hatten. Zuwanderung ist immer schon untrennbar mit der Entwicklung Münchens verbunden, das ist keine modische Erscheinung. Die Wachstumsraten waren früher sogar ungleich höher.

Seit 1972 stieg die Einwohnerzahl um gut 135.000 EW, nehmen wir den Tiefstand aus dem Jahr 1998 sind es immerhin 285.000 EW, vor 15 Jahren waren es 220.000 Münchner weniger, mit den Zahlen des städt. Statistikamts sind es zwischen 2000 und 2018 rund 295.000 EW.

Zitat von horus2

Die Wachstumsdebatte brauchen wir nicht wieder neu entfachen.

Weshalb stellst du dann Thesen dazu auf ?

Zitat von horus2

Allen Argumenten kann ich nicht folgen, will dies aber nicht mehr weiter ausbreiten.

Was mich aber interessiert: ...

Es wäre im Sinne einer sachlichen Debatte, wenn du ausführen würdest, warum genau.

Kurzum: Je mehr vom Planungsgewinn beim Eigentümer verbleibt, desto weniger bleibt davon für die Infrastruktur übrig, ergo ist eine SEM für den städt. Haushalt vorteilhafter als eine KoSMo.

Wie auch immer, schön, dass dich wenigstens EIN Satz aus meiner Antwort interessiert. Eine Diskussion ist aber keine Einbahnstraße: Du erwartest Antworten auf deine Fragen, die werden dir hier gerne gegeben, dann erwarte ich aber auch Antworten auf meine Fragen aus #287.

Zitat von horus2

Mir ist nicht bekannt, dass bei einer SoBoN irgend etwas mit 100 € pro qm abgegolten werden kann?! Ich ging immer davon aus, dass bis zu 2/3 der Bodenwertsteigerung für Infrastruktur und geförderten Wohnungsbau (30+10%) abgeschöpft werden.

Achtung, ich zitiere mich kurz: "Eine solche erlaubt dem Grundeigentümer u.a. seinen Beitrag zur Infrastruktur mit 100 Euro pro neu geschaffenem Qm. BGF abzugelten." Quelle dieser Option: Verfahrensgrundsätze der SoBoN in der Fortschreibung vom 26.07.2017, Punkt 2.1

In einer Broschüre der Stadt zur SoBoN heißt es weiter:

• "In der Praxis wählen die Planungsbegünstigten meistens eine Ablösung in Form eines Finanzierungsbeitrages von derzeit 100,00 €/m² der Geschossflächenmehrung Wohnen. Da die Finanzierungsbeiträge in aller Regel nicht auskömmlich sind, trägt die Stadt den restlichen Teil der Kosten." Quelle: https://www.google.de/url?sa=t…Vaw1ZDZMm53t73VLFjLJYu-Ql S.11

Die 2/3 - 1/3 Regelung bezieht sich auf sämtliche Leistungen, die der Planungsbegünstigte zu erbringen hat, also auch Erschließung, geförderter Wohnungsbau, Abtretungen etc.

Das schöne an unserer Demokratie ist, dass ALLE Entscheidungen, die der Stadtrat trifft, alle Anträge und sonstigen Anlagen, veröffentlicht werden und für jedermann einsehbar sind. Welche demokratisch in den Stadtrat gewählte Partei involviert ist, ob CSU, Grüne, SPD oder AfD, ist dabei völlig gleich.

So ist auch der Finanzbedarf für die Konzeptausarbeitung der KoSMo verfügbar. Zwischen 2019 und 2023 sind insgesamt 3.630.000 Euro bewilligt, pro Jahr also 726.000 Euro. Nachfolgend die Positionen im Einzelnen:

Bislang sind also vermutlich rund 1,5 * 726.000 Euro = 1,1 mio. Euro geflossen, inwiefern die Position "Unvorhergesehenes" bereits in Anspruch genommen wurde, bleibt offen.

Für den Antrag gestimmt haben in der Vollversammlung des Stadtrats die damalige Regierung CSU / SPD, gegen die Stimmen von Grünen (rosa Liste), Bayernpartei und ÖDP.

Quelle: Finanzbedarf Machbarkeitsstudie KoSMo Nord vom 10.04.2019

Zitat von horus2

Sei mir bitte nicht böse. Ich habe schlichtweg nicht die Zeit täglich intensiv zu lesen und zu posten.

Ja, wer hat dafür schon die Zeit. Für beständiges Fragenstellen scheinst du sie jedenfalls zu besitzen. Es ist natürlich allein deine Sache, wie oft du hier aktiv bist oder Antworten liest, und ich weiß deine Ehrlichkeit zu schätzen. So kann ich mir längere Ausführungen zu deinen Fragen künftig ersparen. Sei mir deshalb bitte nicht böse ;).

Zitat von horus2

Woher weißt Du, dass bei Kosmo mehr für die Eigentümer bleibt? Es wurde doch in Kosmo noch nichts vereinbart.

Wie oben ausgeführt, basiert eine KoSMo auf den Vorgaben des Allgemeinen Städtebaurechts / Städtebaulichen Verträgen. Das Planungsreferat bezieht hierzu wie folgt Stellung:

• "Im Rahmen von KOSMO soll die Finanzierung von Kosten für die ursächliche soziale und technische Infrastruktur ebenfalls [Anm. wie bei einer SEM] aus der Bodenwertsteigerung erfolgen. Im oben genannten Grundsatzbeschluss wurde aber festgelegt, dass für die Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer ein hinreichender Anteil der Wertsteigerung verbleiben soll. Die genauen Festlegungen hierzu werden im Rahmen der Machbarkeitsstudie erarbeitet; insbesondere wären dabei die Anforderungen des allgemeinen Städtebaurechts zu beachten (§ 11 BauGB), die eine angemessene Beteiligung der Eigentümerinnen und Eigentümer an der Wertsteigerung voraussetzen" https://www.muenchen-transparent.de/dokumente/5651924

Zitat von horus2

Du kannst doch wirklich nicht abstreiten, dass eine SEM in den Medien u.a. als das Allheilmittel für "bezahlbaren Wohnraum" dargestellt wird und dass alle Infrastrukturkosten durch die Wertabschöpfung möglich seien.

Du schreibst oben "da wird die Bevölkerung belogen...", jetzt beziehst du dich mit der Aussage auf die Medien? Sorry, aber diese behaupten alles mögliche, wenn der Tag lang ist. Ich habe bislang zwar nichts dergleichen gelesen, bin mir aber sogar sicher, es finden sich in der Boulevardpresse tatsächlich Äußerungen wie "Allheilmittel". Daran kann man aber doch nicht ableiten, die Bevölkerung werde belogen. Das träfe nur zu, wenn von offizieller Seite aus derlei Behauptungen angestellt würden. Eben solche sind mir nicht bekannt.

Zitat von horus2

Rhetorische Frage: Und was willst Du damit sagen? Ob Kosmo oder SEM, die Untersuchungen unterscheiden sich doch nicht. SEM ist kein Planungsinstrument.

Ganz einfach: Die von dir erwähnten Kosten für die KoSMo Machbarkeitsstudie, der zufolge die Bürger wieder "ordentlich hinter´s Licht geführt wurden", quantitativ darstellen.

Zitat von horus2

Deshalb noch unverständlicher, dass die Kosmo verlassen wird.

Ich halte es schlichtweg für unklug, sich pauschal einer Diskussion zu verweigern, gleich ob 2017, 2019 oder 2030. Wie auch immer: Erstmal heißt es abwarten, was der Stadtrat am 22.07 beschließen wird.

P.S. Einen kleinen Tipp bzgl. Zeitsparen hätte ich doch noch: Anstatt vier einzelne Posts hintereinander zu verfassen, geht es schneller, alle Antworten in einem Einzigen zu bündeln