Bauprojekte im Mertonviertel

    Erneut Eigentümerwechsel beim Lurgi-Haus

    Arroundtown hat das Lurgi-Areal bereits Mitte 2020 wieder verkauft. Gemeinsam erworben wurde die Liegenschaft von der ABG Frankfurt Holding und dem Projektentwickler GSP. Der Kaufpreis wird in der Immobilienbranche auf über 110 Millionen Euro geschätzt, schreibt die FAZ heute (online nur bis Paywall).


    Die Partner planen den Abbruch des leerstehenden Bürokomplexes und anschließend den Neubau von Mehrfamilienhäusern mit fünf bis sechs Geschossen. Rund 1.100 Wohnungen sollen entstehen, außerdem eine Schule und Einzelhandel. Die Stadt will mit dem eingeleiteten Bebauungsplanverfahren, dazu die Vorbeiträge, die entsprechenden Voraussetzungen schaffen. In diesem Jahr soll ein städtebaulicher Wettbewerb ausgelobt werden. Dessen Ergebnisse werden in den Bebauungsplan einfließen. Schwierig wird Wohnungsbau an dieser Stelle auch deshalb, weil bis in eine Tiefe von zehn Metern Altlasten vorhanden sein sollen. Das Lurgi-Haus wurde auf dem früheren Werksgelände der Vereinigten Deutschen Metallwerke (ehemals Heddernheimer Kupferwerk) errichtet.


    Bei der Fertigstellung im Jahr 1987 Europas größte Gewerbeimmobilie, nun steht der im Luftbild an einen Kraken erinnernde erste Neubau im Mertonviertel mit 87.000 Quadratmetern Bürofläche vor dem Abbruch:


    lurgihaus_googleearth.jpg
    Bild: Google

    Da bin ich mal gespannt, da das Areal an der stelle noch hochkontaminiert ist und bei allen umliegenden Grundstücken eine "klassische" Wohnnutzung nahezu ausgeschlossen wurde.

    Zur Frage der Altlasten im Baugrund:


    Der bestehende B-Plan 537 enthält für die fragliche Fläche keine Hinweise auf großflächige Bodenverunreinigungen; von "hochkontaminiert" kann also keine Rede sein. Etwas anderes gilt nur für die Im Geltungsbereich des B-Plans, östlich der Stadtbahnlinie U2 gelegene Deponie, die aber mit dem Bauvorhaben hier nichts zu tun hat.


    In der Anlage zur Begründung des B-Plans befindet sich ein Schreiben des damaligen Landesamtes für Bodenforschung vom 11.1.1984, worin für Teile des Plangebietes, und zwar für den Bereich der Niddaue (heute NSG Riedwiese) objektbezogene Baugrunduntersuchungen empfohlen werden. Das ist der Bereich der Deponie, in dem sich früher das Heddernheimer Kupferwerk befand. Das LURGI-Gebäude ist von alldem nicht betroffen.


    Das Lurgigebäude wurde vielleicht auf dem Gelände der VDM errichtet, aber nicht im Bereich von Fabrikationsanlagen, in denen eine Altlast verursacht worden ist; man kann es auf alten Luftbildern gut erkennen.


    Dass bei allen umliegenden Grundstücken eine Wohnnutzung ausgeschlossen wurde, kann man auch nicht sagen. Südlich des Lurgi-Hauses liegt das Mertonviertel, in dem Anfang der 90er jahre ein Wohngebiet gebaut wurde - nach Beseitigung von Altlasten. Ausgeschlossen ist die Bebauung östlich der Stadtbahnstrecke wegen der Deponie und wegen Landschaftsschutz (NSG Riedwiese).

    Studentenwohnheim/Mikroappartments an der Marie-Curie-Straße

    An der Ecke Marie-Curie-Straße/Lurgiallee entsteht seit längerem ein privates Studentenwohnheim/Mikroappartments auf dem ehemaligen Parkplatz des Bürogebäudes Emil-von-Behring-Straße 2 (früher als ICI-Gebäude bekannt). Das Gebäude ist mittlerweile fast fertig. Hier zwei Bilder des Zustands von vor zwei Wochen als ich da vorbeikam.


    curie161k9u.jpg  curie202kqw.jpg

    Im Mertonviertel bahnt sich ein weiteres Projekt unmittelbar zwischen den in den Beiträgen #21 und #24 genannten Projekten an. Während seit Wochen jeden Vormittag jeweils mehrere Stunden pro Tag mehrere Mannschaftswagen der Polizei vor dem Lurgihaus (Lurgiallee 5) parken (der Grund ist mir nicht bekannt) und das Studentenwohnheim ab Oktober bezugsfertig sein soll (siehe Website von Neonwood Frankfurt Riedberg), wird seit einigen Wochen das ehemals von T-Systems genutzte Rechenzentrum in der Lurgiallee 3/3a abgerissen.


    Im Abwicklungsbericht des Fonds SEB ImmoInvest konnte ich herausfinden, dass das Gebäude bereits im Februar 2020 für 9,8 Mio. an einen Projektentwickler verkauft wurde. Der Übergang von Nutzen und Lasten fand zum 01.05.2020 statt. Als Verkehrswert zum Zeitpunkt des Verkaufs nennt der Bericht einen Wert von 5,2 Mio. Das Gebäude steht seit Ende 2018 leer. (Quelle) Wer dieser Projektentwickler ist, konnte ich leider nicht herausfinden.


    Es handelt sich um das hier rot eingekreiste Grundstück:lurgiallee3xxkio.jpg

    Bildquelle: Google Maps


    Das Parkhaus, das sich ungefähr auf der Höhe der U-Bahnstation Riedwiese befindet, wird in den letzten Wochen/Monaten auch kaum mehr genutzt. Der Fußgängerzugang, der sich neben der Ein-/Ausfahrt befindet, ist sichtlich zugewachsen. Allein am Leerstand des Lurgihauses kann es nicht liegen. Dort herrscht bekanntlich schon lange großer Leerstand, trotzdem wurde das Parkhaus einigermaßen genutzt. Vielleicht ist die geringe Nutzung des Parkhauses auf verstärkte Home Office Nutzung zurückzuführen.

    Der Projektentwickler ist der Abbruchgenehmigung zufolge Lang & Cie. Aus der Website des Unternehmens ergibt sich nichts zur Lurgiallee, aus der der ausgewiesenen Entwurfsverfasserin Itus GmbH aus Darmstadt auch nicht. Schrägluftbild des früheren Rechenzentrums von T-Systems:


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    Bild: © Stadtvermessungsamt Frankfurt am Main (Orthofotos 2020)

    Neon-Wood-Studentenwohnheim Emil-von-Behring-Straße 2 fertig gestellt

    Im Mai schrieb sipaq vom Neubau eines Studentenwohnheims, das zwischen der Marie-Curie-Straße und der Emil-von-Behring-Straße auf einem früheren Parkplatz errichtet wurde, zwei Fotos sind auch in seinem Beitrag. Gestern wurde nun die Fertigstellung gemeldet. Betrieben wird das Haus seit diesem Monat unter der Marke "Neon Wood". Info auf dieser Website (schon in #25 verlinkt). Weitere Eindrücke gibt es in Form eines Videos. Projektdaten:

    • Bauherr: Cresco Capital Riedberg Campus S.à r.l
    • BGF: ca. 10.130 m²
    • Planung: GBP Architekten GmbH
    • Wohneinheiten: 234 Studentenapartments mit Größen von 18-33 m²
    • Extra: Gewerbeeinheit für ein Fitness-Studio mit einer Nettofläche von 1.200 m² auf zwei Geschossen

    Lurgi-Haus

    Vor einiger Zeit wurde auf dem Gelände des Lurgi-Hauses eine seperate Absprerrung mit Bauzäunen errichtet und zusätlich mit BauWatch Überwachung.

    Es hat sich dann längere Zeit nichts getan.

    Ich konnte heute erkennen, dass die Firma ANTAL Abbruch damit begonnen hat das Gebäude abzubrechen.


    Es war ja jetzt eher stil, geworden an dieser Ecke.

    Leider konnte ich nichts weiters dazu finden außer das bereits bekannte.

    Das Projekt ist tatsächlich noch in einem frühen Stadium. Demnächst soll ein städtebaulicher Wettbewerb für das Lurgi-Areal ausgeschrieben werden. Auf diesem Wege soll die Gestalt des Quartiers gefunden werden.


    Nach dem heute veröffentlichten Geschäftsbericht 2020 der ABG Frankfurt Holding (PDF) sind - wie schon bekannt - bis zu 1.100 Wohnungen geplant. Die ABG plant den Bau von geförderten und preisfreien Mietwohnungen in bis zu sechsgeschossigen Mehrfamilienhäusern. Der Partner gsp will Eigentumswohnungen bauen. Darüber hinaus ist mindestens eine Schule, mehrere Kindertagesstätten sowie Einzelhandel vorgesehen. Das Investitionsvolumen schätzt der Geschäftsführer der ABG auf insgesamt rund eine halbe Milliarde Euro. Die Bauarbeiten könnten 2024 beginnen.

    In besagtem Geschäftsbericht spricht die ABG davon sich in einem Bieterverfahren gegen eine Reihe von Investoren durchgesetzt und wohl "die besseren Argumente" gehabt zu haben. Was für ein Unsinn, wenn man bedenkt dass eine Vorkaufssatzung erlassen worden ist und die Stadt alles daran gesetzt hat, eine Folgenutzung als Büroimmobilie zugunsten von Wohnungen, Schule, Kitas, usw. zu verhindern.

    Städtebaulicher und freiraumplanerischer Ideenwettbewerb "Nördlich Lurgiallee"

    Die Stadt Frank­furt lobt einen Wettbewerb aus, um Ideen zur Umwandlung und Neuordnung zu neuen Quartieren auf dem Areal des Lurgi-Hauses zu erhalten. Der sehr große Bürokomplex aus dem Jahr 1987 wird bekanntlich zur Zeit abgerissen. Das Plangebiet ist etwa acht Hektar groß.


    lurgi-haus-areal_wettbewerbsauslobung.jpg
    Bild: Stadtplanungsamt Frank­furt am Main / ISR Innovative Stadt- und Raumplanung GmbH


    Bewerbungen zur Teilnahme sind bis zum 8. April 2022 möglich. Die abschließende Preisgerichtssitzung findet am 20. oder 21. Oktober 2022 statt.


    Im Rahmen des Wettbewerbs "sollen Entwicklungsziele und ein Rahmenkonzept für das Mertonviertel definiert und entwickelt werden. Darüber hinaus soll für das Lurgiareal aufgezeigt werden, wie sich eine dezidiert ausgearbeitete städtebauliche Planung in das Rahmenkonzept einfügt, in sich schlüssig allen Ansprüchen an zeitgemäßen Städtebau gerecht wird und sich gleichzeitig optimal mit der Umgebung vernetzt".


    Teilnehmen sollen zwölf Planungsteams, bestehend aus Stadtplanern und Landschaftsarchitekten. Vier Planungsteams wurden vom Auslober gesetzt, nämlich 1. Cityförster Architecture + Urbanism, 2. Machleidt Städtebau + Stadtplanung, 3. asp Architekten GmbH und 4. bb22 Architekten + Stadtplaner.

    Würde es nicht Sinn machen auch die Liegenschaft Lurgiallee 3/3a - vgl. dazu die Beiträge vom Juli 2021 - in diesen städtebaulichen Wettbewerb mit einzubeziehen?

    Sollen dort ausschließlich Wohnungen entstehen?


    Ich hoffe nur das nicht erneut Reihenhäuser geplant werden. Ordentlich geplanter Geschosswohnungsbau sollte dort u.a. auch entstehen. Das sowas einen Stadtteil deutlich urbaner machen könnte, könnte damit gezeigt und somit Städtebau- und Architekturkritiker und ihr Argument das sowas nicht möglich ist widerlegt werden. Beispielhaft sei dafür der Entwurf für die Hellerhöfe von Stefan Forster Architekten genannt.

    Nein, würde es nicht, denn das Grundstück Lurgiallee 3 wird nicht vom laufenden Bebauungsplanverfahren B922 "Nördlich Lurgiallee" umfasst. Warum auch immer. Dieser Bebauungsplan soll Wohnnutzung innerhalb seines Geltungsbereichs erst möglich machen. Bei der Lurgiallee 3 muss es bei gewerblicher Nutzung bleiben, denn der im Übrigen geltende Bebauungsplan B537 "Heddernheim - Nord" von 1986 setzt hier Kerngebiet fest. Der aktuelle Besitzer Lang & Cie. wird entsprechend planen müssen.


    Auf dem Areal des Lurgi-Hauses dagegen ist ausschließlich oder zumindest ganz überwiegend mit Geschosswohnungsbau zu rechnen, denn es werden 1.100 neue Wohnungen angestrebt. Auf acht Hektar ist das mit Reihenhäusern nicht möglich, zumal zusätzlich eine Schule und Nahversorgung entstehen sollen. Die FAZ schrieb im vergangenen Jahr von fünf- bis sechsgeschossigen Mehrfamilienhäusern.

    Ich hoffe nur, man denkt dann auch an Räumlichkeiten für Arztpraxen oder Gastronomie. Die Gegend dort (Wohngebiet Mertonviertel) und der benachbarte Riedberg sind in der Hinsicht nämlich nicht unbedingt überversorgt.

    Das Lurgi-Haus sah heute nicht wesentlich anders aus als auf den Fotos in #31. Zur Zeit wird vorwiegend in anderen, von öffentlichen Wegen nicht einsehbaren Bereichen gearbeitet.


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    In der FAZ war zu lesen, dass der Abbruch des riesigen Baukomplexes voraussichtlich ein Jahr in Anspruch nehmen wird.


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    Bild: https://www.deutsches-architektur-forum.de/pics/schmittchen/5129_lurgiallee.jpg


    ***


    Nebenan, auf dem Grundstück Lurgiallee 3, ist der Abbruch des früheren Rechenzentrums von T-Systems vollständig abgeschlossen.


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    Bilder: Schmittchen

    Städtebaulicher und freiraumplanerischer Ideenwettbewerb "Nördlich Lurgiallee" (Neuentwicklung Lurgihaus-Areal)

    Der in #32 ff. vorgestellte städtebauliche Ideenwettbewerb ist entschieden. In der zweiten Phase mit vier im Wettbewerb verbliebenen Teilnehmern vergab das Preisgericht einen ersten Preis und gleichrangig drei dritte Preise. Die Ergebnisse ergeben sich aus der ganz frischen Pressemitteilung der Stadt:


    Ideenwettbewerb zum „Mertonviertel/Nördlich Lurgiallee“ entschieden
    Im städtebaulichen und freiraumplanerischen Ideenwettbewerb „Mertonviertel/Nördlich Lurgiallee“ hat das Preisgericht in seiner Sitzung am Freitag, 21. Oktober, den ersten Preis einstimmig an den Entwurf der Bürogemeinschaft Teleinternetcafe Architektur und Urbanismus aus Berlin mit Treibhaus Landschaftsarchitektur aus Hamburg und c/o Zukunft –Stadtplanung und Stadtentwicklung, ebenfalls aus Hamburg, vergeben.

    „Der Büro- und Gewerbestandort Mertonviertel im Norden von Frankfurt steht vor strukturellen Herausforderungen und großen Veränderungen. Durch den Abbruch des ehemaligen Lurgihauses besteht ein großes Potenzial für eine städtebauliche Neuordnung. Für die Zukunft dieses Standorts ist es wichtig, die Themen Wohnen, Arbeiten, Bildung, Versorgung, Lebensqualität und umweltbezogene Aspekte optimal aufeinander abzustimmen. Durch den Wettbewerb haben wir die beste Lösung für ein vielfältiges und Identifikation stiftendes Quartier nördlich der Lurgiallee gefunden“, sagt Planungsdezernent Mike Josef. Er fügt hinzu: „Durch diese Neuentwicklung wird es auch einen positiven Impuls für das gesamte Mertonviertel als attraktiven und lebendigen Arbeits- und Wohnstandort geben.“

    Der erste Preisträger, der mit „Lovely Lurgi – Ein neues Herz für das Mertonviertel“ überschrieben ist, überzeugt das Preisgericht durch die Entwicklung des eigentlichen Baugrundstückes aus den übergeordneten Strukturen und Konzeptvorschlägen für das Mertonviertel. Darüber hinaus wird die zentrale Entwurfsidee eines großzügigen grünen Freiraums in der Quartiersmitte als gelungenes Element mit hoher Identitätskraft und sehr guten Nutzungsmöglichkeiten gelobt. Gefasst wird die „Grüne Mitte“ durch urbane Gebäude, die mit ihrer räumlichen Zonierung, der ausgepägten Nutzungsmischung und deren kleinteiliger Gestaltung gelungene Stadträume bilden. Auch der Standort für eine neue Grundschule sowie das vorgeschlagene „Schwammstadtprinzip“ mit vielfältigen Regenrückhalte- und Bewirtschaftungsflächen sowie dem Potenzial für viele Bäume mit echtem Bodenanschluss überzeugen das Preisgericht an dieser Stelle. Aus Sicht des Preisgerichtes „löst der Beitrag die gestellte Aufgabe in hervorragender Weise und ist Garant einer gelungenen Vermittlung zwischen dem bestehenden und neuen Quartier“.

    Ausgelobt hatte den Wettbewerb das Stadtplanungsamt Frankfurt am Main. Wesentliche Akteure vor Ort werden die AGB Frankfurt Holding gemeinsam mit gsp Städtebau sein. „Auf Grundlage des vorliegenden Entwurfs kann hier zukünftig ein neues, urbanes, durchmischtes Stadtquartier entstehen, in dem Wohnen, soziale Infrastruktur, Gastronomie, Einzelhandel und sonstiges Gewerbe für eine hohe Lebens- und Aufenthaltsqualität sorgen“, erklären Frank Junker, Geschäftsführer der ABG, sowie Marcus Püttmer, Geschäftsführer der gsp Städtebau.

    Ziel des Wettbewerbs war die Erarbeitung eines Rahmenplans für das Mertonviertel sowie eines städtebaulichen Konzeptes als Grundlage für ein Bebauungsplanverfahren Mertonviertel/Nördlich Lurgiallee. Die rund acht Hektar große bisher durch das sogenannte Lurgihaus geprägte Fläche soll als kleinteiliges und gemischt genutztes Quartier mit überwiegender Wohnnutzung mit hoher Wohnqualität entwickelt werden. Neben rund 900 Wohneinheiten sollen unmittelbar angrenzend an die U-Bahn-Station Riedwiesen/Mertonviertel sowie die Einkaufsgalerie „Merton’s Passage" Gewerbeflächen des tertiären Bereiches, Einzelhandelsnutzungen, gastronomische Angebote, ein Grundschulstandort sowie zwei Kindertagesstätten entstehen.

    Gefragt waren mutige Ideen zur zukünftigen städtebaulichen und freiraumplanerischen Gliederung und Nutzung des Mertonviertels insgesamt, und daraus abgeleitet die stimmige Einbindung eines neuen Konzeptes für das Gelände des ehemaligen Lurgihauses.

    Das Verfahren wurde als nichtoffener städtebaulicher und freiraumplanerischer Ideenwettbewerb mit zwei Bearbeitungsphasen durchgeführt. Von den ursprünglich zwölf qualifizierten Bewerbergemeinschaften aus Stadtplanern sowie Städtebauarchitekten in Zusammenarbeit mit Landschaftsarchitekten wurden in einer ersten Preisgerichtssitzung am 21. Juli vier Arbeiten für eine weitere Bearbeitung ausgewählt. In der zweiten Preisgerichtssitzung am 21. Oktober vergab das Preisgericht neben dem ersten Preis drei dritte Preise gleichranging an die Bewerbergemeinschaften Karl Richter Architekten BDA, Frankfurt, mit KuBus Freiraumplanung, Wetzlar, Machleidt Städtebau und Stadtplanung, Berlin mit SINAI Gesellschaft von Landschaftsarchitekten, Berlin sowie Stefan Forster, Frankfurt, mit nsp landschaftsarchitekten stadtplaner PartGmbB schonhoff schadzek depenbrock, Hannover.

    Der Jury gehörten neben renommierten Architekten, Stadtplanern sowie Landschaftsarchitekten Vertreter der Stadt Frankfurt sowie der Eigentümerin des Grundstücks des ehemaligen Lurgihauses an. Als Sachverständige nahmen darüber hinaus Fachämter der Stadt Frankfurt sowie Vertreter politischer Fraktionen teil.

    Die Wettbewerbsbeiträge werden bis Donnerstag, 3. November, im Atrium des Planungsdezernates, Kurt-Schumacher-Straße 10, ausgestellt. Öffnungszeiten sind von Montag bis Freitag von 8.30 Uhr bis 18 Uhr.


    Ansicht des erstplatzierten Entwurfs:


    mertonviertel_ideenwettbewerb_areal_lurgihaus_platz1.jpg
    Grafik: Teleinternetcafe Architektur und Urbanismus, Berlin, mit Treibhaus Landschaftsarchitektur, Hamburg und c/o Zukunft – Büro für Stadtplanung und Stadtentwicklung, Hamburg

    Im Grunde ein interessanter Entwurf. Aber alle Gebäudeelemente hätten durchgängig mindestens 3 Etagen höher sein müssen. Ich verstehe nicht, warum man sich bei dem Wohnraummangel den wir momentan haben, den Luxus von 4 Stockwerken als Standard erlaubt.

    Grundsätzlich gebe ich Dir ja Recht Adama, aber drei weitere Etagen und damit locker 600-700 Wohnungen mehr (also 1.500-1.600 anstatt 900) würden einen kompletten Verkehrsinfarkt dort bedeuten. Die Lurgialleund vor allem aber die Olof-Palme-Straße sind aktuell schon mehr als gut ausgelastet.


    Wenn dazu jetzt noch 900 Wohnungen auf dem Lurgi-Areal plus die ca. 250 Wohnungen etwas weiter unten an der Sandelmühle sowie die 350 Wohnungen etwas weiter oben am Riedberg an den Berghöfen kommen, dann ist das verkehrstechnisch das Ende der Fahnenstange. Denn ÖPNV-technisch kannst Du auf der A-Linie (U1(U2/U3/U8) den Takt nicht mehr erhöhen und zusätzliche Buslinien oder höhere Taktfrequenzen bringen Dir nichts bei verstopften Straßen. Da dann nochmal hunderte Wohnungen draufzupacken ergäbe den sicheren Verkehrsinfarkt im Frankfurter Norden.

    Die meisten Baukörper haben außerdem EG+4 Geschosse und die Hochpunkte EG+6 Geschosse. 4 Geschosse hat nur das rosa Gebäude vorne links und das dürfte eine KiTa und/oder Schule sein, oder? Da die Erdgeschosse größtenteils Wohnnutzung haben werden, ist die Dichte/Höhe zwar keine Europa-Allee aber zumindest auch kein Riedberg.