Planungspolitik / Wohnungspolitik

  • Der CDU-Vorschlag ist insoweit zu begrüßen, als es wahrscheinlich der einzige Weg ist, einigermaßen schnell Wohnungen zu schaffen, Für größere Wohngebiete sehe ich - leider - angesichts des regionalen Kirchturmdenkens keinerlei Chancen, egal wo und wie. Dass die CDU mit ihrer Vorliebe für Vater-Mutter-Kind-EFH bzw. Reihenhaussiedlungen zu eher weniger Wohnungen führen wird, ist klar. Gleichwohl wird in den Vorschlägen auch von Mehrfamilienhäusern gesprochen. Aber ich habe mittlerweile meine Erwartungen runtergeschraubt, sowohl was die Anzahl der Wohnungen als auch die (städteplanerische) Gestaltung angeht. Ich bezweifle übrigens, dass das EFH wirklich so viel beliebter sind als Wohnungen. Es kommt halt auf die Wohnungen an. Ich würde mir mehr und größere (Dach-) Terrassen und Balkone wünschen, ggf. auch als Gemeinschaftsflächen.

  • Neubaugebiete werden ja leider immer in riesigen Grundstücken an Bauträger vergeben. Die beliebten städtischen Wohnlagen zeichnen sich durch eine Vielfalt an verschiedenen Gebäudegrössen, typen und Fassaden aus. Diese könnte man auch heute erreichen wenn man Grundstücke, inkl. einer Gestaltungsvorgabe (e.g Anzahl Stockwerke, Balkone , Dach, Erker etc) an Bauherrengemeinschaften vergibt. D.h 8-10 verschiedenen Eigentümer kommen zusammen und gestalten Ihr Haus in dem vorgegebenen Rahmen. Die Kosten für die einzelne Wohnung muss dabei gar nicht so viel teurer werden als bei einem Bauträger, fällt doch dessen Marge weg aber die Ergebnisse dürften besser sein als das was heute so gebaut wird.

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    Bauherrengemeinschaft ist eine sehr statische Konstruktion, die bei jedem Eigentümerwechsel mit Grunderwerbsteuer einhergeht. Besser ist es, für den Bau eine Genossenschaft zu gründen und Anteile daran zu verkaufen. Eine eigenschaft der meisten Genossenschaften ist es, dass jeder Teilhaber nicht entsprechend seiner Anteile sondern unabhängig von der Anzahl Anteile immer eine Stimme hat. Damit ist eine "Übernahme" durch einzelne Miteigentümer, die sich stil und leise Mehrheiten an einer WEG kaufen können, bei der Genossenschaft nicht möglich, im Gegenteil der Stimmanteil je Euro nimmt bei großer Beteiligung sogar ab.


    Dafür kann man seine Genossenschaftsanteile komfortabel verkaufen, unter Erben aufteilen, etc, ohne dass Grunderwerbsteuer dafür anfällt, da der Grundbesitz bei der Genossenschaft liegt.


    Und natürlich hast Du völlig recht: Der Abstand zwischen reinen Baukosten und den Verkaufspreisen der Bauträger ist beachtlich - gleichzeitig kann man als kleiner Einzel-Hausbauer kaum Grundstücke oder gar Handwerkerleistungen bekommen.


    Wollt ihr das etwa absprechen? Verurteilen?


    Wohnen im EFH kann man gerne machen, Im Bestandsbauten oder irgendwo in der Pampa. Dann muss man mit den Konsequenzen leben.

    EFH-Neubaugebiete innerhalb A3/A5/A661 sind aber nicht mehr sinnvoll machbar. Das ist Stadtplanung der 1970er.


    Wir können es uns nicht mehr erlauben, neue Wohngebiete auszuweisen, deren Bevölkerungsdichte so dünn ist, dass man dort als ÖPNV bestenfalls einen Bus alle 30 Minuten finanzieren kann und entsprechend wieder 3000 Wohneinheiten mit 5000PKWs versorgt werden müssen.


    Und bestehende EFH-Gebiete sollten langsam nachverdichtet werden - wie bei Monopoly, jeder Neu-/Umbau darf etwas größer werden als der Bestand, aber nicht auf einen Sitz so sehr, dass er raussticht.

  • Bauüberhang in Frankfurt besonders hoch

    Seit langem schon nehmen wir aus den Jahresberichten der Bauaufsicht zur Kenntnis, dass ein großer Teil von genehmigten Wohnbauvorhaben nicht begonnen wird. Diese nicht ausgenutzten Baugenehmigungen werden als Bauüberhang bezeichnet. Das Bundesinstitut für Bau- Stadt- und Raumforschung (BSSR) hat kürzlich die regionale Verteilung dieses Bauüberhangs untersucht, die FAZ (RMZ) berichtete in der Printausgabe am 30.8.2022 darüber.


    Der Bauüberhang liegt in Frankfurt bei rd. 15.800 Wohnungen, die nicht gebaut werden, obwohl der Bau genehmigt ist. Setzt man den Bauüberhang ins Verhältnis zur Einwohnerzahl hat Frankfurt unter den Städten mit über 500.000 EW nach München den zweitgrößten Bauüberhang. In M gibt es einen Bauüberhang von 246 Whg/10.000 EW, in Frankfurt 207, Berlin 180. Nur in OF ist der Bauüberhang mit 229 nicht fertiggestellten Wohnung noch höher als in Frankfurt.


    Die Ursachen sind laut BSSR: längere Bauzeiten infolge von Lieferengpässen und Personalmangel, Preissteigerungen. Für Frankfurt gibt die Leiterin der Bauaufsicht laut FAZ ein bißchen Entwarnung, weil drei Viertel aller genehmigten Wohnungen im Bau sei. Der Bauüberhang sei in Zeiten des Baubooms ein normales Phänomen. Grundstücksspekulation spielt demgegenüber anscheinend keine Rolle für den Bauüberhang.


    Q: FAZ vom 30.8.2022 und BSSR

  • Die FNP zitiert diese Woche in einer Überschrift Frank Junker, GF der ABG Frankfurt Holding, mit den Worten: "Neue Projekte sind nicht mehr finanzierbar."


    Wie bekannt hat die ABG den politisch Beschluss der STVV umgesetzt die Mieterhöhungen zw. 2016 und 2026 mit im Mittel 1 % p.a. zu Deckeln.

    Junkers nennt in dem Interview diese Kostentreiber warum diese Deckelung aktuell Neubauten verzögert:

    • Anstieg der Grundstückspreise von 50 - 60;
    • Anstieg der Finanzierungszinsen von 0,5 auf 2,7 %;
    • Entfall der KfW-Förderung;
    • Keine Anpassung der Förderbedingungen da seit 2017 unverändert;
    • Anstieg der Baukosten von 30 % und mehr bzw. Anstieg setzt sich unvermindert fort;
    • Verschlechterung der Materialverfügbarkeit mit teilweise ungewissen Verfügbarkeitsterminen.

    Erstes Fazit: Der von manchen ventilierte Wunsch das die ABG nur noch Sozialwohnungen bauen soll teilt Junker aus o.g. Gründen eine Ansage. Weil damit auch die Möglichkeit der Quersubventionierung aus vermieteten Whg. für Menschen aus dem Mittelstand, bei denen die ABG höhere Mieteinnahmen erzielt, entfiele. Junker hält deshalb richtigerweise daran fest das die ABG auch solche Whg. baut und vermietet u.a. weil er für Menschen aus dem Mittelstand auch einen Anspruch sieht in Frankfurt zu Wohnen. Weiters fände bei konsequentem Bau und Vermietung von Sozialwohnungen langfristig eine Entmischung der sozialen Schichten in den Quartieren statt. Was das für gesellschaftliche Folgen mit sich bringt ist bekannt und kann wohl ernsthaft keiner wollen. Die Stadtflucht würde sich wieder beschleunigen was die Pendlerströme anschwellen ließe und damit den Klimawandel weiter befördert.


    Zweites Fazit von Junkers im Interview: Aktuell streckt die ABG aus o.g. Gründen die bauliche Umsetzung von fertig geplanten Projekten weil er hofft das in 2024 die ABG wieder ins normale Fahrwasser für die Umsetzung kommt. Sofern diese schon beauftragte wurden finden sie aber statt. Die Schaffung von Planungsrecht zusammen mit der Stadt für Projekte am Römerhof, Lurgi-Areal oder Hilgenfeld läuft aber unvermindert weiter um bauliche Ausführungen beauftragen zu können wenn wieder normales Fahrwasser erreicht wird.


    Die Stadt möchte das bis 2030 70.000 neue Whg. und davon wiederum 60 % durch Nachverdichtung und Aufstockung realisiert wurden.
    Die ABG mit der Stadt besprochen wie hoch das Potential an Whg. für Nachverdichtung und Aufstockung in ihrem Bestand theoretisch wäre. Von den 4.000 bis 5.000 fraglichen Whg. wären zurzeit aus div. Gründen nur die Hälfte umsetzbar. Möchte man das ambitionierte städtische Ziel von 42.000 Whg. in diesem Segment und Zeitraum bis dahin umsetzen, so muss die eine oder andere heilige Kuh geschlachtet werden so Junkers drittes Fazit. Erste Projekte dieser Art möchte die ABG demnächst in Griesheim und Schwanheim angehen.

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  • Frankfurter Sonderweg bei Zweckentfremdung von Wohnraum seit 2004 - What's next?

    Es ist auffällig, dass es bei der Diskussion um neuen Wohnraum im Frankfurter Stadtraum oft nur um die Ausweisung von neuen Flächen in der Peripherie geht, aber sehr selten über den Erhalt von Bestandswohnraum in Bestlagen. Natürlich ist die Konvertierung von Büroflächen in Wohnraum ein begrüßenswerter Ansatzpunkt, wie in Niederrad, Merton und evtl. Kaiserlei zu sehen. Dennoch geht es beim Wohnungsangebot in Frankfurt einfach quälend langsam voran, gerade im Vergleich zu Berlin, München, Hamburg, Köln, Düsseldorf oder Stuttgart.


    Woran liegt diese Frankfurter Besonderheit der besonders akuten Verknappung von Wohnungsraum im direkten Stadtzentrum?


    Aus meiner Sicht liegt es an der Abschaffung des Zweckentfremdungs-Verbots in Hessen vom 3.5.2004, oder wenn man es zynisch sehen will, das Gesetz zur „Beschaffung eines Vorstandspostens für Roland Koch bei Bilfinger Berger“ (Quelle).


    Die Abschaffung der wohnungswirtschaftlichen Beschränkungen vor 18 Jahren hatte vor allem folgende Effekte für Hessen:

    • Es besteht für Immobilienbesitzer keine Meldepflicht für leerstehende Wohnungen – somit fehlt bspw. Frankfurt die wohnungswirtschafltiche Rechts- und Handlungsgrundlage den Wohnungsleerstand näher zu erheben und dagegen vorzugehen
    • Keine Pflicht zur Vermietung von Wohnungen – somit sind unnötig leerstehende Gebäude völlig legal und die Kommunen haben so gut wie keine Handhabe
    • Zweitwohnungen benötigen keine Genehmigung
    • Die Nutzungsänderung eines Wohn-und Gewerberaums bedarf dennoch einer Baugenehmigung

    Es ist nicht nur mein subjektives Empfinden, dass diese Abschaffung teilweise katastrophale Folgen für den Frankfurter Wohnungsmarkt hat. Im Februar 2022 meldete die FNP, dass sich Städte wie Frankfurt, Kassel und Wiesbaden für eine Wiedereinführung eines Zweckentfremdungsverbots aus oben genannten Gründen aussprechen. Der Landesverband Hessen des Deutschen Mieterbunds sprach sich ebenfalls hierfür aus. (Quelle: FNP vom 6.2.22).


    Hier eine kurze Übersicht der Gesetze, die in anderen deutschen Großstädten gelten (Quelle: Zweckentfremdungsverbot: Das bedeutet das Gesetz - CHIP)

    • Berlin: Seit 2014 gilt ein Verbot für Zweckentfemdung von Wohnraum
    • München: Seit 2007 gilt in Bayern ein Wohnraum Zweckentfremdungs Gesetz (ZwEWG) mit Bußgeld bei Mißachtung von bis zu 500.000 Euro
    • Hamburg: Seit 2014 gilt das Gesetz über den Schutz und Erhaltung von Wohnraum mit Bußgeld bei Mißachtung von bis zu 500.000 Euro
    • Köln / Düsseldorf: Seit 2014 gilt in NRW ein Wohnungsaufsichtsgesetz
    • Stuttgart / Karlsruhe / Mannheim: Seit 2013 gibt es in BaWü ein Gesetz über das Verbot von Zweckentfremdung von Wohnraum

    Hier ebenfalls eine Deutschlandkarte welches die Bundesländer mit Zweckentfremdungsverboten aufführt.


    In München ist das Zweckentfremdungsverbot so erfolgreich, dass es sogar schärfer gefasst werden soll. Laut Aussagen der Stadt München bestätigen sich jährlich 370 Verdachtsfälle und die betreffenden Immobilien werden dem Wohnungsmarkt wieder zur Verfügung gestellt. Das kommt einer Rettung von jährlich 24.000 qm Wohnraum gleich.


    In Frankfurt würden mir auf Anhieb mindestens 70-80 Fälle sofort einfallen in dem offensichtlich Wohnraum zweckentfremdet leer steht oder wie im Bahnhofsviertel für andere Zwecke verwendet wird.


    Fazit: Ich würde stark befürworten, dass der „Frankfurter Sonderweg“ bei der Zweckentfremdung von Wohnraum ein jähes Ende findet und wir das gute Beispiel von München / Hamburg / Berlin / Düsseldorf / Stuttgart auch hier umsetzen. Die Regierung Rhein scheint diesen Weg aber derzeit leider nicht gehen zu wollen.