Planungspolitik / Wohnungspolitik

  • Der CDU-Vorschlag ist insoweit zu begrüßen, als es wahrscheinlich der einzige Weg ist, einigermaßen schnell Wohnungen zu schaffen, Für größere Wohngebiete sehe ich - leider - angesichts des regionalen Kirchturmdenkens keinerlei Chancen, egal wo und wie. Dass die CDU mit ihrer Vorliebe für Vater-Mutter-Kind-EFH bzw. Reihenhaussiedlungen zu eher weniger Wohnungen führen wird, ist klar. Gleichwohl wird in den Vorschlägen auch von Mehrfamilienhäusern gesprochen. Aber ich habe mittlerweile meine Erwartungen runtergeschraubt, sowohl was die Anzahl der Wohnungen als auch die (städteplanerische) Gestaltung angeht. Ich bezweifle übrigens, dass das EFH wirklich so viel beliebter sind als Wohnungen. Es kommt halt auf die Wohnungen an. Ich würde mir mehr und größere (Dach-) Terrassen und Balkone wünschen, ggf. auch als Gemeinschaftsflächen.

  • Neubaugebiete werden ja leider immer in riesigen Grundstücken an Bauträger vergeben. Die beliebten städtischen Wohnlagen zeichnen sich durch eine Vielfalt an verschiedenen Gebäudegrössen, typen und Fassaden aus. Diese könnte man auch heute erreichen wenn man Grundstücke, inkl. einer Gestaltungsvorgabe (e.g Anzahl Stockwerke, Balkone , Dach, Erker etc) an Bauherrengemeinschaften vergibt. D.h 8-10 verschiedenen Eigentümer kommen zusammen und gestalten Ihr Haus in dem vorgegebenen Rahmen. Die Kosten für die einzelne Wohnung muss dabei gar nicht so viel teurer werden als bei einem Bauträger, fällt doch dessen Marge weg aber die Ergebnisse dürften besser sein als das was heute so gebaut wird.

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    Bauherrengemeinschaft ist eine sehr statische Konstruktion, die bei jedem Eigentümerwechsel mit Grunderwerbsteuer einhergeht. Besser ist es, für den Bau eine Genossenschaft zu gründen und Anteile daran zu verkaufen. Eine eigenschaft der meisten Genossenschaften ist es, dass jeder Teilhaber nicht entsprechend seiner Anteile sondern unabhängig von der Anzahl Anteile immer eine Stimme hat. Damit ist eine "Übernahme" durch einzelne Miteigentümer, die sich stil und leise Mehrheiten an einer WEG kaufen können, bei der Genossenschaft nicht möglich, im Gegenteil der Stimmanteil je Euro nimmt bei großer Beteiligung sogar ab.


    Dafür kann man seine Genossenschaftsanteile komfortabel verkaufen, unter Erben aufteilen, etc, ohne dass Grunderwerbsteuer dafür anfällt, da der Grundbesitz bei der Genossenschaft liegt.


    Und natürlich hast Du völlig recht: Der Abstand zwischen reinen Baukosten und den Verkaufspreisen der Bauträger ist beachtlich - gleichzeitig kann man als kleiner Einzel-Hausbauer kaum Grundstücke oder gar Handwerkerleistungen bekommen.


    Wollt ihr das etwa absprechen? Verurteilen?


    Wohnen im EFH kann man gerne machen, Im Bestandsbauten oder irgendwo in der Pampa. Dann muss man mit den Konsequenzen leben.

    EFH-Neubaugebiete innerhalb A3/A5/A661 sind aber nicht mehr sinnvoll machbar. Das ist Stadtplanung der 1970er.


    Wir können es uns nicht mehr erlauben, neue Wohngebiete auszuweisen, deren Bevölkerungsdichte so dünn ist, dass man dort als ÖPNV bestenfalls einen Bus alle 30 Minuten finanzieren kann und entsprechend wieder 3000 Wohneinheiten mit 5000PKWs versorgt werden müssen.


    Und bestehende EFH-Gebiete sollten langsam nachverdichtet werden - wie bei Monopoly, jeder Neu-/Umbau darf etwas größer werden als der Bestand, aber nicht auf einen Sitz so sehr, dass er raussticht.

  • Bauüberhang in Frankfurt besonders hoch

    Seit langem schon nehmen wir aus den Jahresberichten der Bauaufsicht zur Kenntnis, dass ein großer Teil von genehmigten Wohnbauvorhaben nicht begonnen wird. Diese nicht ausgenutzten Baugenehmigungen werden als Bauüberhang bezeichnet. Das Bundesinstitut für Bau- Stadt- und Raumforschung (BSSR) hat kürzlich die regionale Verteilung dieses Bauüberhangs untersucht, die FAZ (RMZ) berichtete in der Printausgabe am 30.8.2022 darüber.


    Der Bauüberhang liegt in Frankfurt bei rd. 15.800 Wohnungen, die nicht gebaut werden, obwohl der Bau genehmigt ist. Setzt man den Bauüberhang ins Verhältnis zur Einwohnerzahl hat Frankfurt unter den Städten mit über 500.000 EW nach München den zweitgrößten Bauüberhang. In M gibt es einen Bauüberhang von 246 Whg/10.000 EW, in Frankfurt 207, Berlin 180. Nur in OF ist der Bauüberhang mit 229 nicht fertiggestellten Wohnung noch höher als in Frankfurt.


    Die Ursachen sind laut BSSR: längere Bauzeiten infolge von Lieferengpässen und Personalmangel, Preissteigerungen. Für Frankfurt gibt die Leiterin der Bauaufsicht laut FAZ ein bißchen Entwarnung, weil drei Viertel aller genehmigten Wohnungen im Bau sei. Der Bauüberhang sei in Zeiten des Baubooms ein normales Phänomen. Grundstücksspekulation spielt demgegenüber anscheinend keine Rolle für den Bauüberhang.


    Q: FAZ vom 30.8.2022 und BSSR

  • Die FNP zitiert diese Woche in einer Überschrift Frank Junker, GF der ABG Frankfurt Holding, mit den Worten: "Neue Projekte sind nicht mehr finanzierbar."


    Wie bekannt hat die ABG den politisch Beschluss der STVV umgesetzt die Mieterhöhungen zw. 2016 und 2026 mit im Mittel 1 % p.a. zu Deckeln.

    Junkers nennt in dem Interview diese Kostentreiber warum diese Deckelung aktuell Neubauten verzögert:

    • Anstieg der Grundstückspreise von 50 - 60;
    • Anstieg der Finanzierungszinsen von 0,5 auf 2,7 %;
    • Entfall der KfW-Förderung;
    • Keine Anpassung der Förderbedingungen da seit 2017 unverändert;
    • Anstieg der Baukosten von 30 % und mehr bzw. Anstieg setzt sich unvermindert fort;
    • Verschlechterung der Materialverfügbarkeit mit teilweise ungewissen Verfügbarkeitsterminen.

    Erstes Fazit: Der von manchen ventilierte Wunsch das die ABG nur noch Sozialwohnungen bauen soll teilt Junker aus o.g. Gründen eine Ansage. Weil damit auch die Möglichkeit der Quersubventionierung aus vermieteten Whg. für Menschen aus dem Mittelstand, bei denen die ABG höhere Mieteinnahmen erzielt, entfiele. Junker hält deshalb richtigerweise daran fest das die ABG auch solche Whg. baut und vermietet u.a. weil er für Menschen aus dem Mittelstand auch einen Anspruch sieht in Frankfurt zu Wohnen. Weiters fände bei konsequentem Bau und Vermietung von Sozialwohnungen langfristig eine Entmischung der sozialen Schichten in den Quartieren statt. Was das für gesellschaftliche Folgen mit sich bringt ist bekannt und kann wohl ernsthaft keiner wollen. Die Stadtflucht würde sich wieder beschleunigen was die Pendlerströme anschwellen ließe und damit den Klimawandel weiter befördert.


    Zweites Fazit von Junkers im Interview: Aktuell streckt die ABG aus o.g. Gründen die bauliche Umsetzung von fertig geplanten Projekten weil er hofft das in 2024 die ABG wieder ins normale Fahrwasser für die Umsetzung kommt. Sofern diese schon beauftragte wurden finden sie aber statt. Die Schaffung von Planungsrecht zusammen mit der Stadt für Projekte am Römerhof, Lurgi-Areal oder Hilgenfeld läuft aber unvermindert weiter um bauliche Ausführungen beauftragen zu können wenn wieder normales Fahrwasser erreicht wird.


    Die Stadt möchte das bis 2030 70.000 neue Whg. und davon wiederum 60 % durch Nachverdichtung und Aufstockung realisiert wurden.
    Die ABG mit der Stadt besprochen wie hoch das Potential an Whg. für Nachverdichtung und Aufstockung in ihrem Bestand theoretisch wäre. Von den 4.000 bis 5.000 fraglichen Whg. wären zurzeit aus div. Gründen nur die Hälfte umsetzbar. Möchte man das ambitionierte städtische Ziel von 42.000 Whg. in diesem Segment und Zeitraum bis dahin umsetzen, so muss die eine oder andere heilige Kuh geschlachtet werden so Junkers drittes Fazit. Erste Projekte dieser Art möchte die ABG demnächst in Griesheim und Schwanheim angehen.