Leipzig: Neufassung des Wohnungspolitischen Konzeptes

Zitat von epospecht

und die Wünsche des reichen Klientels als Gottgegeben hinzunehmen.

Kunden-gegeben im Falle der Investoren - wenn sie nicht erfüllt werden (Stichwort Exklusivität), ziehen die Leute einfach woandershin. Die anderen Mieter haben aber keinesfalls andere Wünsche, sonst würden sie nicht so laut ob des separaten Eingangs (der bestimmt sogar besser als in x-beliebiger Sozoalsiedlung wirkt) schreien.

Die Bedeutung der innenstädtischen Exklusiv-Enklaven für die Stadtentwicklung wird oft unterschätzt (wohl aus ideologischen Gründen) - so z.B. die Nähe von Düsseldorf-Oberkassel macht die ganze linksrheinische Stadtseite hochattraktiv (weswegen in jedem zweiten Verkaufsprospekt "Oberkassel" steht, auch etwa bei Projekten in Heerdt oder Lörick), sonst wären viele Leute - auch Mittelständler - in eine EFH-Siedlung der Umgebung gezogen. Sobald man hoch begehrte innenstädtische Stadtteile mit Anziehungskraft hat, sollte man dies auf keinen Fall zerstören - das gilt für jede Stadt, auch Leipzig.

Die Umkehrung der Aufs-Land-Flucht der 1960er/70er Jahre ist eine einmalige städtebauliche Chance, die man nicht leichtsinnig verschwenden darf.

Es geht im Fall Leipzig ja nicht darum irgendwelchem Geldadel Obdachlose in das Penthouse zu setzen,

Sehr oft ist das dennoch der Gedanke hinter den Neubau-Pflichanteilen - diese wurden wiederum unter dem Link am Ende letzter Seite mit München und Stuttgart als Beispielen erwähnt (dort, wo in Sepia steht, man möge den Textinhalt etwas zusammenfassen).

Wenn einem seitens der LWB die Grundstücke bereits gehören, spricht meiner Meinung nach nichts gegen Neubauten.

Wenn sie bereits gehören. Etwas weiter oben wurde ein Dokument verlinkt, nach dem die städtische Gesellschaft einen bestimmten Anteil in jedem Stadtteil anstreben sollte - auch in den noblen, wo sie kaum vertreten ist. Dies wäre teuer und nicht zwingend notwendig, Wem-auch-immer-mit-Geld Wen-auch-immer-ohne-Geld bloß aus purer Lust am Sozialexperimentieren vor die Nase zu setzen.

Zitat von Bau-Lcfr

Die Lösung liegt auf jeden Fall nicht im per se teuren Neubau, sondern im per se preiswerteren gebrauchten Bestand. (...)

Ja, so ist es!

Den preiswerten Bestand den zu kaufen es sich lohnt, musst du mir übrigens mal zeigen.

Es ist tatsächlich möglich, den teilsanierten Altbaubestand beispielsweise der LWB noch viele Jahre weiter zu nutzen. Es ist ausreichend, bei jedem Mieterwechsel den Maler und ggf. den Bodenleger durchzuschicken und fertig. Dies deckt sich allerdings nicht mit den Vorstellungen der ahnungslosen Mieter. Die haben nämlich keine Ahnung davon, wie teuer die Grundsanierungen der privaten Bauträger wirklich sind.

Der Preisnachlass für Bestandsbauten rührt doch eher von einer näherliegenden Renovierungsbedürftigkeit (in Wohnungen sowie an der Substanz) her.

Sicher. In allen anderen deutschen Groß-Städten (außer München vielleicht) werden derartige teilsanierte Objekte weiterhin genutzt und sind voll vermietet, nur in Leipzig ist durch den großen Wohnungsüberhang der Anspruch der Mieter derart unverhältnismäßig hoch. Außerdem brauchen auch die Bauträger, von denen es hier ja viele gibt, immer wieder neues "Futter".

Wenn einem seitens der LWB die Grundstücke bereits gehören, spricht meiner Meinung nach nichts gegen Neubauten.

Doch, es spricht dagegen, dass Neubau grundsätzlich sehr teuer ist. Unter 9-11 EUR können Neubau-Wohnungen auch in Leipzig nicht dauerhaft kostendeckend gebaut und vermietet werden. Die privaten Bauträger werben wie weiter oben gesagt zwar immer mit "Premium" usw., aber eigentlich wird lediglich der durch die heutigen Richtlinien begründete Mindeststandard (DIN-Normen, EnEV, geforderte Stellplätze...) gebaut. Besondere Fliesen und bodentiefe Fenster machen sich in der Rechnung kaum bemerkbar, vielleicht mit 10%.

Die Mieter meinen ja immer, die Eigentümer würden mit den Mietwohnungen viel Geld verdienen. Viel Geld verdienen lediglich die Bauträger, das weitere Bewirtschaftsungs- und Vermietungsrisiko wird schließlich auf die Käufer abgewälzt. Schaut euch doch mal bei Immone.. usw. an, wie viele -auch eigentlich gute- Eigentumswohnungen bereits wenige Jahre nach Fertigstellung wieder verkauft werden (jedenfalls zeitlich bevor der üblicher Weise über 10-20 Jahre laufende Kredit abbezahlt ist). Das ist ein Zeichen dafür, dass die Eigentumswohnungen nicht immer und für jeden eine gute Anlage sind/waren. In anderen Städten kommen solche Objekte fest nie auf den Markt, weil es sich dort offenbar lohn, diese zu behalten. Bei der Einschätzung kann helfen, das Hausgeld, das von den Eigentümern zu zahlen ist und nicht auf die Mieter umgelegt werden kann, von der Kaltmiete abzuziehen. Dann weiss man, wie wenig der Kredit im Monat kosten darf.

Zitat von leipziger

Es ist ausreichend, bei jedem Mieterwechsel den Maler und ggf. den Bodenleger durchzuschicken und fertig.

Den Maler durchschicken? In der jetzigen Wohnung haben meine Frau und ich genauso die Wände+Decken neu gestrichen wie die Teppichböden neu verlegt. Eigentlich ist es normal, dass man solche Sachen selber macht, auch jenseits des Sozialwohnungen-Bereichs.

Das Haus ist inzwischen um 60 Jahre alt, grundsaniert wurde es nie. Jeden Abend habe ich u.a. mit klapprigen Schiebetüren der Duschkabine zu tun, dafür ist die Wohnung billig. Wenn man sparen will oder muss, kann man nicht ständig meckern.

nur in Leipzig ist durch den großen Wohnungsüberhang der Anspruch der Mieter derart unverhältnismäßig hoch.

Das mit den hohen Ansprüchen scheint zu stimmen - solange es diese so gibt, kann keiner erzählen, mit dem Wohnen in Leipzig gäbe es irgendwelche Probleme.

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"nur in Leipzig ist durch den großen Wohnungsüberhang der Anspruch der Mieter derart unverhältnismäßig hoch."
1. Halbwissen
2. Empirisch nicht belegt oder erhoben, ergo eine sinnfreie Aussage genauso wie wenn jemand fordert, Hartz4-Empfänger ins Penthouse zu setzen auf Staatskosten
3. Woher kommt diese Erkenntnis?

Das mag vielleicht für "linksalternative Kapitalismushasser" zutreffen, aber nicht für die Masse der Bevölkerung. Ich bin mir sicher, dass viele Ärmere sehr gut wissen, was geht und was nicht. Nicht zuletzt regelt das Angebot oder aber die KdU-Richtlinie, was sich bestimmte Personen leisten können.

Im Kontext der Preis- und Kostendiskussion hier kommen wir immer wieder auf den Punkt, wie stark sich Leipzig noch verdichten läßt und welches Potential an unsanierten, leeren Altbauwohnungen noch existiert. Insbesondere LE Mon. hist. versucht hier regelmäßig in sicher zeitraubender Kleinarbeit Licht ins Dunkel zu bringen.
Ich vertrete hier mit einigen anderen die These, daß Leipzig noch ausreichend Platz auf Brachflächen, in nicht mehr genutzen Industrie- und Militärbauten und in leeren Altbauten für "neue" Wohnungen bietet, um auch 750.000 Einwohner - ohne explodierende Preise wegen Platzmangel - unterzukriegen.
Zur Verdeutlichung seien hier ein paar Schnappschüsse aus dem von der Stadt Leipzig als "konsolidiert" apostrophierten Eutritzsch im Bereich des "Bermuda-Dreiecks" (Wittenberger-Delitzscher Straße) gezeigt, die durchaus einen löchrigen Käse als Metapher sinnvoll erscheinen lassen.
Offensichtlich in den neunziger Jahren saniert aber komplett leer:

Lücken, Lücken, Lücken:

Ich bin der Auffassung, daß sich derartige und ähnliche Motive nahezu überall in der Sadt finden lassen.

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Ein Blick auf Maps oder den interaktiven Leipziger Stadtplan würde sicher ähnliche Ergebnisse bringen.
Die Frage ist hier nur:
Wer baut dort? Zu welchem Preis? Wem gehören die vielen Brachen und leeren, teils sogar sanierten, Altbauten? Was ist politisch als auch immobilienwirtschaftlich gewollt?

Wir haben genug Potential an Fläche, man muss es nur nutzen.
Und damit meine ich nicht, 100% Neubau für 10-12 Euro kalt zu errichten, davon sinken die Mieten definitiv nicht. Zumal dies auch in einigen Lagen dank schlechtem Image nicht möglich ist.

MfG

Leipzig: Neufassung des Wohnungspolitischen Konzeptes

^ Wir sind uns bis auf LE Mon.hist. glaube ich einig, dass Leipzig noch lange genügend Platz für viele Neu-Leipziger bietet. Was die 10 bis 12 Euro für Neubau angehen, sollten wir auch langsam der Realität ins Auge blicken, dass 8 Euro wirtschaftlich die unterste Schmerzgrenze bildet. Die kommunale LWB selbst findet, dass preiswerter Neubau ohne Förderung "eigentlich unmöglich" sei. Halten wir an der Stelle fest: Von privatwirtschaftlicher Seite wird das verlangt, was die städtische LWB wirtschaftlich nicht stemmen kann/nicht stemmen will, obwohl es in erster Linie ihre Aufgabe ist, preiswerten Wohnraum bereitzustellen. Wir werden sehen, was die neuen LWB-Wohnungen am Wintergarten-Hochhaus kosten werden. Unter 10 Euro wohl kaum. Ein paar hundert Meter weiter östlich stehen deren Häuser zum Verkauf.

Und "leipziger" hat recht, wenn er sagt, dass der Wohnstandard in Leipzig ziemlich hoch ist. Echtholz-Parkett, Fahrstuhl schon bei 3 Obergeschossen, Balkone und Fußbodenheizung sind im Ruhgebiet vielleicht Luxus, in Leipzig ist es eher der Standard. Es ist meiner Auffassung nach Unsinn, sie als Preistreiberei anzusehen. Es sind die gestiegenen Grundstückspreise in Folge von Zuzug, Flucht ins Betongold und, abgesehen davon, die gestiegenen Baukosten, weshalb die Mietpreise anziehen.

Völlig jenseits von Miethöhen und Ausstattungsniveaus schoss mir gerade das Thema Individualverkehr durch den Kopf. Wo bringen die prognostizierten zehntausenden Neubürger in nachverdichteten Stadtvierteln ihre fahrbaren Untersätze unter und auf welchen Verkehrswegen kommen sie von a nach b? Sollte der Zuzug wirklich in diesen Dimensionen weitergehen, wäre das eine ziemliche Herausforderung für die Stadt!

Das Beispiel Schleußig zeigt, daß es in verdichteten Altbauquartieren schlicht unmöglich ist, jedem Haushalt einen Stellplatz zu garantieren - es fehlt der Platz für den ruhenden Verkehr.
Neubauten können sich eine Tiefgarage gönnen - dies ist sicher ein finanzielles Problem.
Ich fürchte, die Stadt hat weder für den ruhenden noch für den sich bewegen wollenden Individualverkehr ein Konzept - vor allem mangels Geld.

Für mehr Straßen gibt es ergo keinen Platz und kein Geld. Ganz abgesehen davon, ob dies überhaupt sinnvoll wäre.

Noch schlimmer dürfte es um den ÖPNV stehen - die LVB sind nicht mal in der Lage, den Substanzerhalt zu finanzieren. Von intensivem oder extensivem Ausbau des Netzes wollen wir da gar nicht sprechen.

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Auch wenn es mit dem Wohnen wenig zu tun hat, so stimmt es durchaus, dass die LVB an ihre Grenzen stößt und das sehr bald. Immer mehr Menschen fahren damit, aber es gibt keine größeren Kapazitäten, keine Taktverdichtungen ... das wird irgendwann ein Problem, da viele Zuzügler aufgrund ihres Alters (Studenten, Azubis, Berufseinsteiger) eher Bus Bahn Rad als Auto nutzen.
Über Streckenausbau - wie in Dresden oder Magdeburg - können wir hier wohl nur lachen bzw. davon träumen.

Cowboy
Das ist genau das Problem. Wenn man für min. 8 Euro kalt neu bauen muss/kann, muss bei gewissen Forderungen halt auch ein Finanzierungskonzept her und das fehlt leider. Gefordert wird von der Politik viel, gefördert wird gar nichts. Konzepte? Bisher noch Fehlanzeige.
Die LWB dazu zu drängen, überall mind. 5% Bestand zu haben, führt ja außerdem noch lange nicht dazu, dass diese 5% dann auch günstig sind. Sieht man heute schon, dass viele citynahe LWB-Wohnungen, selbst im Plattenbau, teilweise 5, 6, 7 Euro kalt kosten.

Zitat von Cowboy

Echtholz-Parkett, Fahrstuhl schon bei 3 Obergeschossen, Balkone und Fußbodenheizung sind im Ruhgebiet vielleicht Luxus

Nicht vielleicht und nicht nur im Ruhrgebiet - in jeder mir bekannten Region werden Parkettböden und Fußbodehheizungen extra als etwas besonders (einen Mietaufschlag begründendes) erwähnt - in den seltenen Fällen, in den es sie überhaupt gibt. Genauso wie Neubau oder in letzten Jahren erfolgte Grundsanierung - der Neubau-Standard gilt schon als überdurschnittlicher Luxus.

In den 17 Jahren, in den ich in der jetzigen Wohnung wohne, wurde gerade mal Nachtspeicher gegen Zentralheizung mit einem Gaskessel im Keller ausgetauscht - sehr lange Zeit, nachdem Nachtspeicher aus der Mode kamen. Mir ist es recht, jede Renovierung bringt Belastungen und bei einer Grundsanierung müsste ich ausziehen. U.a. aus dem Text epospechts entnehme ich, dass man in Leipzig relativ häufige teure Grundsanierungen geradezu voraussetzt.

muss bei gewissen Forderungen halt auch ein Finanzierungskonzept her ... Gefordert wird von der Politik viel

Das einzige hier brauchbare Konzept - auf gewisse Forderungen genauso bzgl. des Wohnstandards wie auch an die Politik einfach verzichten. Irgendwie muss schon jeder damit zurechtkommen, dass die Welt so ist, wie sie ohne wundersame Geldvermehrungen mal ist.

Das andere hier angesprochene Thema der Stellplätze - in Leipzig gibt es eine Stellplatzverordnung mit Ablöse-Strafzahlungen. Dass man beide einfach ersatzlos streicht und die Ersparnis ermöglicht (bei dem intensiven Armut-Jammern müssten manche Mieter ohnehin gar kein Auto haben?) ist real zu erwarten?

Zitat von Bau-Lcfr

...

U.a. aus dem Text epospechts entnehme ich, dass man in Leipzig relativ häufige teure Grundsanierungen geradezu voraussetzt.

...

Es geht doch überhaupt nicht um Voraussetzungen die man als Mieter stellt. Es ist in Leipzig nun mal so, dass der typische Bestand aus den 1890er bis 1930er Jahren stammt. Und durch die Wohnpolitik der DDR und des danach vorhandenen Überangebotes an Wohnraum sehr viele dieser Objekte über Jahrzehnte leer standen. Da ist eine Grundsanierung kein Luxus sondern pure Notwendigkeit. Wenn noch Bleirohre liegen, sich die Toiletten im Treppenhaus befinden, die Fenster aus Einfachverglasung bestehen, es Kohleöfen in den Wohnungen gibt, die Keller feucht sind und der Dachstuhl morsch ist, dann bringt es nichts mit Flickschusterei die Gebäude irgendwie am Laufen zu halten, da man dadurch die Substanz nachhaltig schädigt.
Die ganzen Sanierer grundsanieren nicht aus "Jux und Dollerei", sondern weil die Objekte nichts anderes hergeben. Und wenn sowieso saniert wird (zudem durch Denkmal-AFA grundsätzlich hochwertig und teuer), dann sind die genannten "Luxusmerkmale" lange nicht so teuer wie in anderen Städten, in denen seit 60 Jahren sukzessive teilsaniert wurde.

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Vorbild "Wiener Modell"
Suchst du noch oder wohnst du in Wien?
http://www.tagesschau.de/ausland/wohnen-in-wien-101.html

Die Stadt besitzt 220.000 WE, knapp so viele gefördert.
2/3 leben in geförderten Wohnungen.
Auch wenn man Wien nicht mit Leipzig vergleichen kann (Größe etc.), so scheint es dort ja durchaus zu funktionieren.

Mieten liegen nur bei 3-10 Euro in Genossenschaften und kommunalem Bestand. Im freien Markt bis zu 10 mal so hoch.

Besonders gaga: Die EU spricht von Wettbewerbsverzerrung. Mag ja irgendwo stimmen, doch was ist der EU lieber? Bezahlbare Wohnungen oder Bürger, die so viel für die Miete ausgeben, dass sie nicht mehr konsumieren können?
Zumal es geförderten Wohnraum nahezu überall gibt, da müsste man das ja EU-weit verbieten, um den Pseudo-Kapitalismus weiter aufzubauen und für bestimmte Firmen und Gruppen Monopole zu schaffen.

@Wien

Zitat von LE Mon. hist.

„Die bis jetzt geführte politische Diskussion erfolgte weniger von Fakten, als von Vermutungen getragen.“

Zumindest ehrlich - und dennoch meinen manche Politiker zu wissen, die böhsen Vermieter seien an allem Schuld?

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@Vorbild "Wiener Modell": Kurzes Googeln ergibt, dass es in Wien gar nicht so paradiesisch ist - es gibt theoretisch billige Kommunalwohnungen, aber auch Wartelisten mit 2-4 Jahren Wartezeit. Ähnliches hat jemand mal im Düsseldorfer Wohnen-Thread aus Stockholm berichtet. Im Prinzip ist es ja nicht anders wie im Sozialismus - theoretisch sind die Wohnungen billig, nur nicht wirklich verfügbar.

Wien hat viele Kommunalwohnungen in den 1920er-1930er Jahren gebaut. Vielleicht dort gibt es die Wohnungen, die ab 3 EUR/Qm kosten sollen. Die Spanne reicht laut Link bis 10 EUR/Qm, für welchen Preis auch hier und jetzt neue Genossenschaftswohnungen in Deutschland (in simplen Lagen) errichtet und angeboten werden. Das ist aber über der "Luxus-Schwelle", die manche hier ab 8 EUR/Qm ansetzen.

Zu Deutschland verrät der Tagesschau-Text das richtige Problem - die Städte hätten derer Kommunalwohnungen aus Geldnot verkauft. Ist diese Geldnot plötzlich vorüber? Natürlich nicht - nicht irgendwelche Wettbewerbsverbote hindern am massiven sozialen Wohnungsbau, sondern simpler Geldmangel.

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Erg.: Noch ein Link zum Wiener Beispiel - demnach gebe es dort seit 1994 eine Art Mietpreisbremse, die gerade abgeschafft werden soll - weil es sich nicht mehr lohne, Wohnungen zu vermieten, weswegen die Anzahl der Mietshäuser sinke.

Zitat von Bau-Lcfr

@Vorbild "Wiener Modell": ....es gibt theoretisch billige Kommunalwohnungen, aber auch Wartelisten mit 2-4 Jahren Wartezeit. Ähnliches hat jemand mal im Düsseldorfer Wohnen-Thread aus Stockholm berichtet. Im Prinzip ist es ja nicht anders wie im Sozialismus - theoretisch sind die Wohnungen billig, nur nicht wirklich verfügbar.

ähnliche Erfahrungen gibt es doch auch im Westen mit dem öffentlich gefördertem Wohnraum nach dem 2.WK und hohen Fehlbelegungsquoten.
Ist doch auch nachvollziehbar. Wer gibt schon gerne eine billige Sozialwohnung auf, wenn er woanders fürs gleiche mehr bezahlen müßte, selbst wenn er sich das locker leisten könnte. Und diese Wohnungen stehen für die eigentliche Zielgruppe dann nicht mehr zur Verfügung.

Das finde ich jetzt etwas lächerlich um ehrlich zu sein. Wohnungsmangel in Sachsen, Schweine im Weltall.

^ An anderer Stelle ist zudem von einer "Knappheit an Mietwohnungen" sowie einer notwendigen "Entspannung des Wohnungsmarktes" die Rede. Das ist natürlich starker Tobak, aber als sächsischer Mieterbund, der sich für die Interessen von Mietern in Sachsen einsetzt, muss man freilich auch mal auf den Schlamm hauen, dass es nur so spritzt, sonst verliert er seine Daseinsberechtigung. Die Forderungen, die Infrastruktur im ländlichen Raum auszubauen, geht dann irgendwie auch am Thema "Mieten" vorbei. Es mietet ja keiner freiwillig Wohnraum in irgendeinem Kaff in Nordsachsen, nur weil von dort der Bus nach Leipzig zweimal öfter am Tag fährt.