Dresden: Pirnaische Vorstadt/Lingnerstadt

  • M.W. ist dieses Planungsleitbild durch den Stadtrat beschlossen und immer noch gültig. Wie man das mit dem von Dir angeführten Beschluss des Bauausschusses in Übereinstimmung bringt, kann ich nicht einschätzen. Ebenso kann ich nicht einschätzen, ob sich ein Investor mit Recht auf dieses Planungsleitbild berufen könnte, um auf den Erhalt des Gebäudes zu bestehen.

    Das eine ist ein rechtsgültiger Beschluss des Stadtrates (durch den Bauausschuss) über einen Auftrag an die Verwaltung, einen B-Plan-Entwurf mit diesen Kriterien vorzulegen, das andere eine grobe Schablone, die als Planungshilfe vorher entstand und allgemeiner gefasst ist. Die einzelnen Planzeichnungen im Planungsleitbild sind bzgl. einzelner Gebäude weder rechtsgültig noch aussagekräftig; der Beschluss über das Ergebnis des Werkstattverfahren entstand ja (wie selbiges auch) als Konkretisierung des Leitbildes. Wenn sich die Stadt bei ihren Planungen also auf allgemeine und uralte Planungswerkzeuge (Rahmenplan von 1996 und Leitbild) beruft, ignoriert sie damit aktuellere konkrete Beschlüsse des Stadtrates zum Bauleitplanverfahren, dessen das Planungsleitbild kein Teil ist.


    Und nochmal: Während die Stadtverwaltung den Auftrag hat, für das Gebiet einen Bebauungsplan zu entwerfen, forciert sie durch Gespräche mit dem Investor die Schaffung von Fakten. Diese Art von Vorgehen wurde im Bauausschuss bzgl. des benachbarten Robotron-Gebäudes "Pirnaisches Tor" als Erpressung bezeichnet.

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    Hast du eine Quelle für diese Leerstandszahl?

    "Bauen und Wohnen 2020" weist zum Jahresende 2020 für ganz Dresden eine Leerstandsquote von 7% aus (Mehrfamilienhäuser: 7,5%); die Innere Altstadt hat dabei die höchste anteilige Quote mit 35,4%, gefolgt von Loschwitz/Wachwitz mit 12,8% und der Pirnaischen Vorstadt mit 12,5%. Die Leerstandsquote in diesen Bereichen steigt dabei weiter - in der Inneren Altstadt von 2019 auf 2020 um 13,7 Prozentpunkte und in der Pirnaischen Vorstadt um 4,2 Prozentpunkte.

    Und um noch mal die geplanten Dimensionen zu verdeutlichen: Für die Pirnaische Vorstadt wurde für 2020 ein Bestand von 4146 Wohnungen ausgewiesen (darunter Leerstand 518); hier sollen also über kurz oder lang 2500 Wohnungen dazukommen. Das würde eine Erhöhung des Bestandes auf ca. 160% bedeuten.

  • Der Leerstand von Wohnungen in der Pirnaischen Vorstadt lässt sich teilweise mit dem Zustand der Gebäude erklären, bzw. wurden für Sanierungen immer wieder Gebäude vorübergehend leergewohnt. Alleine das Hochhaus am Pirnaischen Platz zählt mit 180 leerstehenden Wohnungen dazu.


    Dazu kommen Neubauprojekte, die 2020 ggf. noch nicht voll bezogen waren (Lenné-Terrassen, Neubau Grunaer Straße 20 - letzteres mit 170 neuen Wohnungen in 2020).


    Ich würde aus den blanken Leerstandszahlen keine Rückschlüsse auf den Bedarf ziehen, zumal ja bereits aus Gründen des Bedarfs nachverdichtet wird (Seidnitzer Straße).

  • Welcher Bedarf? Die Leerstandsquote steigt für ganz Dresden (2019 zu 2020 um 0,5 Prozentpunkte); und in der Pirnaischen Vorstadt und der Inneren Altstadt liegt sie schon seit Jahren vergleichsweise hoch. Gab es z.B. aus Wohnungsmarktsicht tatsächlich Bedarf für die ganze Bebauung am Postplatz? Gibt es aus Wohnungsmarktsicht tatsächlich Bedarf für 2500 neue Wohnungen in der Pirnaischen Vorstadt?

    Bedarf für preiswerten oder mietpreisgebundenen Wohnraum? Sicherlich. Aber das wird dort nur in sehr geringen Dosen stattfinden.


    Auf der anderen Seite wurde bei Büroflächen ein verhältnismäßig niedriger Leerstand festgestellt (2,7%). Aus naheliegenden Gründen sollen auch innenstadtnah Büroflächen gebaut werden. "Abreißen und neu bauen" wird man dabei aus heutiger Sicht vermutlich zweimal hinterfragen.


    Man verstehe mich nicht falsch: Ich halte das Gebäude der City-Herberge architektonisch für verzichtbar. Ob weitere Wohnbebauung an seiner Stelle sinnvoll wäre, halte ich zum gegenwärtigen Zeitpunkt für fraglich.

  • Es geht in der Lingnerstadt nicht um irgendein Gebäude, sondern um ein ganzes neues Stadtviertel. Dabei mit aus einer einzigen Messgröße abgeleiteten kurzfristigen Bedarfen zu argumentieren, ist kein Städtebau. Wenn ganze Quartiere neu geplant werden, sollte u.a. auf ausgewogene Nutzungsmischung geachtet werden, wodurch auch Bedarfe neu entstehen können. Wer weiß denn schon, was in fünf oder zehn Jahren auf dem Wohnungsmarkt los ist? Die Strukturen, die heute dort geplant werden, werden idealerweise zig bis hunderte Jahre Bestand haben; was morgen dort gebaut wird, sollte doch substanziell mindestens 50-100 Jahre halten. Genau deshalb ist u.a. in dem Beschluss des Bauausschusses auch eine kleinteilige Parzellierung vorgesehen, damit das schrittweise passieren kann - eben weil die Bedarfe schwanken.


    Monofunktionale Großstrukturen wie dieses Gebäude passen einfach konzeptionell nicht dazu. Man kann akut benötigte Büroflächen auch kleinteiliger als eine von vielen Nutzungen eines Gebäudes schaffen. Die fehlende städtebauliche Verbindung mit der Inneren Altstadt tut ihr übriges dazu. Von der Architektur sprechen wir hier noch gar nicht. Das Festhalten an dem Gebäude löst kein einziges städtebauliches Problem und schafft für die Zukunft einige weitere. Was interessiert da ein heutiger über den Stadtteil verteilter und womöglich durch genau diese städtebaulichen Defizite induzierter Leerstand von ein paar Prozent?

  • Der Investor hat ja bereits vor längerer Zeit angekündigt, dass evtl. "ein Teil" der City-Herberge stehen bleiben würde. Na ja, die tragende Konstruktion ist ja irgendwo in ich auch "ein Teil"...

    Für mich auffällig ist, dass der Wunsch nach Erhaltung eher vom Investor als von der Stadt zu kommen scheint.

    Den Investor, Gateway Real Estate, sollte man sich mal genauer anschauen. So wie der Immobilienmarkt sich derzeit entwickelt, dürfte das nur eine initiierte"Verzögerung" sein. Würde mich nicht wundern, wenn wir bald lesen werden, das das gesamte Projekt "zurückgestellt" wird, oder gar nicht mehr angefangen wird.

  • Schauen wir doch mal in den Geschäftsbericht vom 29.03.2022:

    Der zweite von insgesamt drei Bauabschnitten des Projekts „Quartiere am Blüherpark“ wurde mit dem Anteilskaufvertrag vom 17. Februar 2021 ursprünglich mit dem Ziel angekauft, das darauf bestehende Bestandsgebäude abzureißen und diesen Bauabschnitt sodann mit neuen Wohngebäuden bebaut an institutionelle Investoren zu veräußern. Aufgrund der besonderen Bedeutung für das Gesamtprojekt und dem Vorteil langfristiger und stabiler Cashflows, hat sich der Vorstand dazu entschieden, die Immobilie zu revitalisieren und als Bestandsimmobilie langfristig zu Wertsteigerungszwecken zu halten sowie um zukünftige Mieteinnahmen zu erzielen. Hierzu finden bereits erste Gespräche mit potenziellen Mietern statt. Außerdem wurde bereits mit konkreten Planungsmaßnahmen für diesen Bauabschnitt begonnen, sodass von einer Nutzungsänderung gemäß ias 40.57 auszugehen ist.

    Entsprechend wurde der zweite Bauabschnitt des Projekts „Quartiere am Blüherpark“ in den Bestand überführt und gemäß ias 40 ergebniswirksam zum Fair Value bewertet.

    M.W. ist der 2. Bauabschnitt derjenige mit der City-Herberge.

    Das klingt für mich so, als ob aus Sicht des Investors das zu diesem Zeitpunkt schon gelaufen war. Das hat alles insofern auch einen merkwürdigen Unterton, da das Unternehmen (noch vor dem Ankauf) eine strategische Neuausrichtung vorgenommen hatte und sich von Gewerbeimmobilien eigentlich komplett trennen wollte (bzw. fast komplett getrennt hat). Das passt alles nicht so recht zusammen.