Berger Straße: Ex-Saturn wurde "Berger Village" (realisiert)

  • Berger Straße: Ex-Saturn wurde "Berger Village" (realisiert)

    Mit Auslaufen des Mietvertrags Ende 2013 verlässt Saturn die Berger Straße - zumindest vorläufig. Das Geschäftshaus Berger Straße 125-129 soll anschließend umgebaut, möglicherweise abgerissen und neu gebaut werden. Laut FAZ hat der Eigentümer der Stadt ein Konzept für ein neues Wohn- und Geschäftshaus vorgelegt. Der Wirtschaftdezernent ist bestrebt, dass Saturn nach der Umgestaltung des Areals an die Berger Straße zurückkehrt. Mit der Ingolstädter Konzernzentrale steht er bereits in Kontakt. Nachtrag: Das Grundstück wird von Watermark Frankfurt verwaltet (FNP).


    Bestand an der Berger Straße:



    Das bis zur Heidestraße durchgehende Areal hat eine ordentliche Tiefe, um die 120 Meter dürften es sein. Das sollte einige Möglichkeiten eröffnen. Die Rückseite des Elektronikkaufhauses zur Heidestraße, vom Germaniaplatz fotografiert:



    Gleich daneben lässt sich zwischen der Blockrandbebauung beider Straßen eine ausgewachsene Wohnanlage mit drei Mehrfamilienhäuser unterbringen. Das von Micha81 an dieser Stelle vorgestellte Projekt heute:



    Bilder: Schmittchen

  • Hat sich Saturn nicht im Skyline Plaza eingemietet? Vielleicht kommt es denen ganz recht, wenn das Haus in der Berger Straße geschlossen wird.

  • Das stark gentrifizierte Bornheim dürfte den vorzeitigen Abgang von Saturn Hansa eher verkraften als Bockenheim, das 13 Jahre (!) nach der Schließung von Kaufhof noch immer nicht zurück in die Spur gefunden hat. Viele Fachgeschäfte schloßen daraufhin an der Leipziger Strasse, gefolgt von jahrelangen Leerständen und Eröffnungen von Niedrigpreisläden. Bornheim hat den Vorteil, dass es sich zu so etwas wie der "Prenzlauer Berg"/ "Sternschanze"/ "Haidhausen" Frankfurts entwickelt hat. Gerade die rasante Entwicklung der letzten 5 Jahre ist schon enorm.


    Immerhin scheint die Stadt schon verstanden zu haben und gegensteuern zu wollen. Wenn man sich schon jetzt um die Wiederkehr von Saturn bemüht, ist das als gutes Zeichen zu werten. Im Best Case dürfte in 2-3 Jahren dort eine rundum erneurte Filiale stehen, die allerdings kleiner ausfallen dürfte. Vermissen werde ich den gut sortierten Saturn schon. Dort kann man viel schneller Servicekräfte antreffen als an der Zeil oder in den Shopping Malls. Die Fassade des Gebäudes ist hingegen nicht als Verlust zu werten. Hier könnten alleine schon Fenster merkliche Verbesserungen in der Optik bewirken. Das Wohnkonzept in Bergerstrassen-Nähe, auch wenn wahrscheinlich wieder an gut verdienende Akademiker-DINKs (Double Income No Kids) gerichtet, dürfte hingegen ein Selbstläufer werden.


    Bedenken habe ich nur wegen der Gaumer-Immobilie (mit dem unverzichtbaren Nachbarschaftslokal "Klabunt"). Dort bahnt sich eine bedenkliche Hängepartie an. Weder rendite-optimierte Architektur, noch Mieterauswahl (Discounter neben Penny) deutet daraufhin, dass man sich auch nur annähernd mit der bunten, lebensfrohen Umgebung auseinander gesetzt hat. Hier sehe ich einen kräftigen Rückschritt auf Bornheim zukommen. Hier sind die bedauerlichen Parallelen zu Bockenheim absolut offensichtlich.

  • Berger Straße 125 (Saturn-Hansa)

    In der letzten Sitzung des OBR 4 haben Planungsamt und Bauherr die Pläne das Saturn-Kaufhaus vorgestellt. Die Fakten in Kurzform:


    Investor: Watermark
    Architekt RKW Düsseldorf (Andreas Rhode)


    8.000 m² Einzelhandelsfläche (4.000 m² evtl. wieder für Saturn, aber fraglich)
    3.500 m² Wohnfläche
    3 Geschosse Einzelhandel zur Berger hin
    2-stöckiges DG mit Maisonettewohnungen
    3 Wohnbauten im Innenbereich
    (Überbauung der Einzelhandelsflächen im EG)
    1 Wohnhaus an der Heidestraße
    vorwiegend Mietwohnungen
    TG mit 180 Stellplätzen
    Abriss evtl. I./2014


    Quelle: FAZ (RMZ), 16.5.2013, S. 37

  • Weil es schwer ist, sich das Vorhaben nur mittels des FAZ-Texts vorzustellen, ergänzend einige Grafiken. Es handelt sich natürlich lediglich um einen Vorentwurf, denn es ist zunächst ein Bebauungsplan aufzustellen (was wohl gleichbedeutend mit einem erheblichen Risiko zeitlicher Verzögerungen ist). Ansicht Berger Straße:



    Eine angenehme Überraschung. Ich habe nämlich, bevor ich Grafiken gesehen habe, zuerst den FAZ-Artikel gelesen, wo die Rede von Kritik an "Dichte und Höhe der angestrebten Bebauung" ist. Das kann ich nun überhaupt nicht nachvollziehen, für mich ist das schlicht gelungene Stadtreparatur (die übergroßen Fensterflächen könnten allerdings noch reduziert oder zumindest geteilt werden). Zum Vergleich der Bestand. Freilich wird auch der - möglicherweise nur zeitweise - Wegfall der Saturn-Filiale öffentlich lautstark bejammert. Da frage ich mich dann schon, wie sich die Leute naturgemäß großflächigen Einzelhandel in dieser Umgebung eigentlich so vorstellen. Aber gut - wäre ja auch schlimm, wenn es einmal nichts zu nörgeln gäbe.


    Nochmals Ansicht Berger Straße:



    Der zur Berger Straße orientierte voluminöse Bauteil erhält auf vier Stockwerken Einzelhandelsflächen, also Erdgeschoss, Untergeschoss und zwei Obergeschosse. Für alle anderen Bauteile ist Wohnnutzung vorgesehen, auf der folgenden Grafik in oranger Farbe hervorgehoben. Also auch für die zweigeschossigen Bauten über den Einzelhandelsflächen. Hier ist jeder Wohneinheit ein privater Dachgarten zugeordnet, womit sie sich mit üblichen Reihenhäusern vergleichen lassen. Auch ein Platz für alle Bewohner einschließlich Spielflächen ist vorgesehen. Volumenmodell:



    Etwas schade erscheint auf den ersten Blick, dass das am Rand der Heidestraße vorgesehene Wohnhaus mit der Stirnseite zum Germaniaplatz steht und damit die bestehende Lücke nicht vollständig schließt. Doch nördlich davon ist die Anlieferung und die Zufahrt zur Tiefgarage vorgesehen, der Teil südlich davon hat einen anderen Eigentümer und dient zudem der Erschließung der gerade entstehenden Wohnhäuser im Blockinneren. Lageplan:



    Grundriss Erdgeschoss (da verkleinert kaum lesbar: Mietfläche auf dieser Etage ist für "Mieter 1" 785 m² und für "Mieter 2" 1.045 m²).



    Grafiken: RKW Rhode Kellermann Wawrowsky / Watermark Asset Management

  • ^ Eine sehr angenehme Überraschung. Die Kleinteiligkeit, das richtige Dach mit den modernen Gauben kann man nur gutheißen.


    Die Kritik dürfte sich auf den rückseitigen Teil der Bebauung beziehen, die sich mehrstöckig bis zur Heidestraße strecken wird. Dieser Teil ist zur Zeit nicht, bzw. nur mit Ladehof und Tiefgaragenrampe bebaut. Gleich südlich davon füllt sich der Innenblock ja mit drei Mehrfamilienhäusen von raab.schmale Architekten. Dazu, siehe hier und dort. Aber auch diese beiden Bebauungen würde ich eher als städtebauliche Entmüllung und sinnvolle Verdichtung begreifen. In der Heidestraße 54 geht ein größerer begrünter Innenbereich flöten. Nachtrauern der Nachbarn ist verständlich, aber kein Hinderungsgrund.

  • Na ja, an Grün kann ich mich eher nicht erinnern, dafür an vernachlässigte und verbaute Hinterhöfe. Die Bauvolumina unterscheiden sich nicht wesentlich, wie sich aus dem direkten Vergleich der folgenden Grafiken ergibt.


    Volumenmodell Bestand:


    Volumenmodell Planung:

    Grafiken: RKW Rhode Kellermann Wawrowsky / Watermark Asset Management

  • Das Volumen der Bestandsbebauung kam mir kleiner vor. Alle Achtung. Mit dem Neubau würde sogar eine Blickachse vom nördlich angrenzenden Haus im Innenbereich (zu Nr. Heidestraße 66a oder Berger Straße 39) nach Südwesten (= Licht) entstehen. Dann verstehe ich die Haltung der Kritiker nicht. Vielleicht muss es tatsächlich einfach immer etwas zu nörgeln geben.

  • Wow, schöner Vorentwurf. Wenn es auch nur ansatzweise durchgesetzt wird, so kann man von einer Stadtreparatur sprechen. Endlich wird die hässliche Narbe in der Heidestraße verschwinden, die Zufahrt zur Saturn Tiefgarage sieht nicht nur aus der Distanz schäbig aus, auch aus der Nähe betrachtet erweckt sie einen tiefgreifenden Gammelcharme. Der Front in der Berger Straße wird sicher keiner eine Träne nachweinen. Und Kritiker gibt es immer ;) da muß man sich nichts vormachen, nur werden es hier sicher Wenige sein :cool:



    Zu der Saturn Filiale an sich. Ich glaube nicht wirklich daran, dass ein Saturn auf die Berger Straße zurückkehren wird. Erstens wird im neuen Skyline Plaza eine neue Saturn Filiale entstehen und zweitens wird der Osten Frankfurts schon vom Mediamarkt im HessenCenter bedient. Saturn und MediaMarkt gehören beide zur Metro-Gruppe und man wird sicherlich genau schauen einen schön aufgeteilten Markt zu haben und sich nicht selber Konkurrenz zu machen. Schade ist es schon, denn der Saturn in der Berger war relativ groß, schön aufgeräumt und nicht so überfüllt, wie der Saturn in MyZeil. Im Gegensatz zum Saturn in MyZeil ist auf der Berger auch alles sehr einfach fußläufig zu erreichen, während man in MyZeil riesige Distanzen von einer Abteilung in die Andere zurücklegen muß.

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    Also für mich wäre es eher unverständlich, wenn es der Saturn nicht zurückkehren würde, sofern die Miete nicht signifikant steigen sollte. Eine Eigenkonkurrenz-Situation kann ich nicht erkennen, schließlich dürfte der überwiegende Teil der potentiellen Kundschaft in einem Umkreis von wenigen Kilometern wohnen und der Laden lief auch mit diesem begrenzten Einzugsbereich ganz gut. Und geschadet hatte diese Filiale umsatzmäßig den anderen ja auch nicht bisher, sie liefen parallel auch ganz erfolgreich.


    Attraktive Alternative ggü der Filiale im MyZeil und den anderen Filialen für Kunden aus anderen Stadtgebieten ist sie auch nicht, schließlich hat sie eine kleinere Angebotsauswahl und wer nimmt schon für das ansonsten identische Produktangebot mit gleichen Preisen einen längeren Weg in Kauf?


    Also mMn dürfte eine Neueröffnung der Filiale in erster Linie nur an einer zu hohen Miete scheitern ... warten wir mal ab.

  • Das verspricht ein sehr schönes Projekt zu werden, bravo.


    Die Metro hat es übrigens sogar fertiggebracht in Weiterstadt einen Saturn im Loop5 zu eröffnen, obwohl ein recht großer MediaMarkt fast direkt nebenan angesiedelt ist (und dazwischen ist oder war sogar noch ein ProMarkt).
    Insofern hoffe ich einfach mal auf eine Rückkehr des Saturns, HessenCenter und Skyline Plaza hin oder her. Andererseits böte sich ja durchaus auch die Chance für einen Wettbewerber, hier als Elektro-Ankermieter zu fungieren (heute bin ich in Wien z.B. über eine Filiale des Onlinehändlers Cyberport gestolpert, passt scho').

  • Neuigkeiten zum Projekt an sich gibt es keine, jedoch ist der Schließungstermin des Saturn nun mit dem 16. November offiziell und konkret.


    Hoffen wir, dass bald danach Schwung in das Projekt kommt, denn die Pläne würde diesem Bereich der Berger Straße sicher gut tun.

  • Weiter herrscht Stillstand am ehemaligen Saturn-Standort. Das Bebauungsplanverfahren ist noch nicht sonderlich weit fortgeschritten, wie aus einem aktuellen Artikel der FAZ hervorgeht. Anfang des nächsten Jahres soll der Planentwurf offengelegt werden. Wie lange das Verfahren noch dauert, hängt auch von der Zahl der daraufhin eingehenden Stellungnahmen ab. Das Stadtplanungsamt geht davon aus, dass im Laufe des kommenden Jahres Planungsrecht vorliegen wird. Das Gebäude soll bekanntlich abgerissen und an seiner Stelle ein Wohn- und Geschäftshaus gebaut werden

  • Die FR berichtet Neues zum Saturn: http://www.fr-online.de/frankf…urn,1472798,34291342.html
    Während die unteren Geschosse mit (verschiedenen) Geschäften bestückt werden sollen, sind für die höheren Stockwerke (3. und 4. Etage) Wohnungen geplant. Offen ist noch, ob es sich um Miet- oder Eigentumswohnungen handeln wird. Es soll zudem keinen Abriss, sondern einen Umbau geben. Eine Rückkehr von Saturn ist damit wohl vom Tisch, auch wenn Saturn sich noch anders äußert. Wenn, wäre es aber an anderer Stelle und da gibt es derzeit keine konkreten Pläne.

  • Diese Entwicklung ist schon ein Stück weit enttäuschend. Wir erleben gerade eine der stärksten konjunkturellen Aufschwünge, die die Stadt (und vielleicht sogar das Land) je erlebt hat und dennoch ist nach einer dreijährigen Hängepartie wieder nur Drogeriekette, Fitnessclub und Wohnen rausgekommen, also Rendite-optimiertes "Copy & Paste". Als ob der gefühlt 328. Fitnessclub der Stadt nun die großen Umsätze machen würde, besonders da die TG Bornheim mit 28.211 Mitgliedern ohnehin den Nordend-Markt komplett dominiert. Noch verwunderlicher ist aber: Wenn ein Marktriese wie Saturn Hansa schon in einer solch günstigen Lage mit Niedrigst-Zinsen, erstklassigen Krediten und wohlhabenden Nordendlern sich nicht zurück an die Berger Strasse wagt, dann scheint es um den deutschen Einzelhandel doch deutlich schlechter bestellt zu sein als angenommen.


    Auf der anderen Seite muss man so ehrlich sein, dass der jetzige Zustand nicht mehr haltbar ist und die miese Fassade sicherlich eine deutliche Aufwertung erfahren dürfte. Man kann nicht noch mal drei Jahre warten bis der vermeintliche Idealzustand eintritt. Neue Wohnungen in Bestlage an der Berger Str. sind zudem auch eine Seltenheit. Das ist schonmal besser als gar nichts.

  • Der "Markt-Riese" Saturn ist im Kern nur ein Franchisegeber, der selbstständigen Kaufleuten eine Zentraleinkauf bietet. Das kaufmännische Risiko muss der Franchisenehmer tragen - und der hat hier wohl keine Lust.
    Ist auch gut so, denn er würde sich selbst Konkurrenz machen, gibt es doch einen begrenzten Wettbewerbsschutz durch den Franchisegeber. Die anderen Standorte werden wohl besser laufen, so dass er sie nicht aufgeben will, - aber gleichzeitig nicht so gut, dass er einen weiteren Standort mit Miete, Personal, etc. riskiert, der den Umsatz der anderen Standorte kannibalisiert.


    Und ansonsten wieder, bis es bei jedem angekommen ist: Wie, wenn nicht rendite-optimiert, muss ein Unternehmen handeln, das nicht als Personengesellschaft mit eigenem, sondern als Kapitalgesellschaft mit fremdem Geld wirtschaftet, wenn das Management nicht wegen Unterue vor Gericht gezogen werden will?

  • Ich bin auch der Ansicht, dass man nicht unbedingt auf der Berger Straße einen Saturn benötigt. Aber natürlich stach er aus der Masse der Geschäfte heraus und zog Publikum an, das jetzt - wenn es nicht sowieso schon im Internet bestellt - auf die Zeil fährt. Für Saturn war der Markt wahscheinlich wirtschaftlich nicht so wichtig, aber für die Berger Straße halt schon. Auf jeden Fall ist es gut, wenn sich da was tut.

  • Wie, wenn nicht rendite-optimiert, muss ein Unternehmen handeln, das nicht als Personengesellschaft mit eigenem, sondern als Kapitalgesellschaft mit fremdem Geld wirtschaftet, wenn das Management nicht wegen Unterue vor Gericht gezogen werden will?


    Der Zweck heiligt die Mittel? Eine Übersättigung an Drogerieketten und Fitnessclubs des Frankfurter Markts ist mehr als offensichtlich und ganz einfach unwirtschaftlich. Die meisten Fitness-Clubs sind nicht mal zu einem Drittel gefüllt. Stattdessen sind die Parks und das Mainufer voll mit Joggern so wie es sein soll.


    Apropos rendite-optimiert. Die Fitnesskette McFit hat es bei der Love Parade ja vorgemacht wie man effizient und Rendite-optimiert "sparen" kann, zum Leidwesen aller öffentlichen Veranstaltungen in Deutschland, bei denen die Kosten danach nach oben geschossen sind. So durfte zum Museumsuferfest die populäre Livemusik-Reihe im Park des Weltkulturen-Museums oder auch die Bahnhofsviertelnacht ausfallen wegen der hohen zusätzlichen Sicherheitskosten. Rendite darf gerne ein Aspekt unter vielen sein bei wirtschaftlichen Entscheidungen, aber bitte nicht der einzige.

  • Was schwebt Dir denn vor - ein Genehmigungsvorbehalt seitens der Stadt mit Schaffung einer Behörde für Verkaufsstättenbedarfserhebung und -genehmigung? Wenn die Betriebe tatsächlich "ganz einfach unwirtschaftlich" wären, dann würde es sie in dieser Zahl nicht geben. Beziehungsweise bald nicht mehr geben. So schön einfach ist das, wenn es mal dem Markt überlassen ist.


    So gut war die Lage für Saturn wohl nicht. Lange Zeit war an der Berger Straße halt Frankfurts einziges Haus der Kette. Spätestens seit der Neueröffnung an der Zeil war dort nach meinem Eindruck nicht mehr viel los.

  • Wie war eigentlich der Wohnungsverkauf gestartet?
    Ich hatte den Eindruck, dass die Wohnungen nicht besonders attraktiv geschnitten waren und zudem selbst für lokale Verhältnisse ziemlich teuer waren.
    Wenn ich mich richtig erinnere, sind die entsprechenden Angebote vor einigen Wochen von den einschlägigen Internetportalen entfernt worden.