Bezahlbares Wohnen in der Stadt - ein Auslaufmodell?

  • Bezahlbares Wohnen in der Stadt - ein Auslaufmodell?

    ...man keine konsistente übergreifende Stadtplanung hat und punktuell den Investoren für maximalen Profit das Feld bestellt...


    Wenn ich so was lese kommts mir echt hoch.Dieses Antiinvestorengeplapper in dieser Stadt nervt. Wer soll denn in dieser mit 62.000.000.000 € verschuldeten Stadt noch Wohnungen bauen? Der Senat? Die Wohnungsbaugesellschaften?


    libero : hast du das aus der Fibel 'Mein erster Klassenkampf' abgeschrieben?


    Mann mann Mann, Leute. Ihr reagiert strukturkonservativer als Nimbys. Und merkt es wahrscheinlich selbst nicht mal. Ich hab nichts gegen Investoren. Ich hab nichts gegen Neues, ich hab nichts gegen Veränderung. Ich hab was dagegen, dass es keine "konsistente, übergreifende" Stadtplanung gibt und viel zu viel Aufmerksamkeit gelegt wird, den Investoren das Feld für "maximalen Profit" zu bestellen.


    A) Investoren: Der Begriff wird ja hier auch direkt mit "Kapital" im Sinne von "Geld" gleichgesetzt. Was schon mal falsch ist. Investieren in Wohnungsbau sollten zumindest nicht nur die, die Geld mehren, also monetäre Rendite erwirtschaften wollen, sondern auch andere immaterielle Werte einer Wertschöpfung zuführen wollen. Das bedeutet, Investoren - und die werden viel zu wenig gesucht und gefunden - sind auch die, die in der Stadt zeitgemäß, nachhaltig und lebenswert wohnen wollen. Also Bürger, die Wohneigentum in der Stadt schaffen. Die müssen zumeist zur Zeit ins hochpreisigen Segment ausweichen und Eigentum von eben Investoren erwerben. Mit erheblichem Aufschlag, was sich nicht jeder leisten kann oder will.


    B) Sozialer Wohnungsbau (Senat) und Genossenschaften: Maximaler Profit für Investoren ergibt sich aus Gewerbebauten, Hotels und hochpreisigem Wohnraum. Wenn es - wie "Ostkreuzblog" ja richtiger Weise feststellt - keine Investoren für das untere Preissegment gibt, kann man das hinnehmen oder eben kritisieren. Nach einer aktuellen Studie im Auftrag von BFW - Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. BDB - Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel e.V. DGfM - Deutsche Gesellschaft für Mauerwerksbau e.V. DMB - Deutscher Mieterbund e.V. GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. IG BAU - Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt ZDB - Zentralverband Deutsches Baugewerbe, hat das durchaus System und Gründe, die ich hier mal zitieren möchte --> http://www.regiokontext.de veröffentlicht im Februar 2013!



    ERGO: Die aktuelle Investorenausrichtung "renditeorierentiertes Großkapital" im gehobenen Preissegement bestellt das Feld für 43% des Marktes. 57% des Marktbedarfs gehen verloren, 37% Einzelbauherren werden weder aktiviert noch wird es Ihnen einfach gemacht und das geht schon mit Parzellierung los*. EuroCity und Mediaspree sind Ergebnisse dieser "Strategie". Ich halte das - es darf gestattet sein - für falsch. Wer das als "Klassenkampf" oder "Antiinvestorengeplapper" wertet, ist nicht ernst zu nehmen.


    *Anmerkung Parzellierung: Günstige Parzellierung imho auf mittlerem und unteren Preisniveau für mehrgeschossigen Wohnungsbau im urbanen Stadtzentrum (Eigentum und Vermietung Einzelbauherren) ist das Mehrparteien-Wohnhaus in kleineren Parzellen a la Spandauer Vorstadt und Prenzlauer Berg und nicht Friedrichswerder Townhouses (einerseits) oder Hackesches Quartier/Domaquaree (andererseits). Im Klosterviertel versucht mans ja anscheinend teilweise genau so... Und Luisenstadt wird hoffentlich Richtung Kreuzberg diese Ausrichtung aufnehmen. Das hätte Mediaspree in einer Toplage zwischen Friedrichshain und Kreuzberg, nahe Mitte, Top-Anbindung Ostbahnhof und zukünftiger schneller Verbindung zum Flughafen sowie Wasserlage richtig gut getan. Und es hätte auch der Heidestraße gut getan. In beiden Fällen nicht flächendeckend, sondern teilweise, bitte - Also Mediaspree von nord nach Süd kleinparzelligerer werdender Blockrand - Heidestraße von Süd nach Nord entsprechend.


  • Also Bürger, die Wohneigentum in der Stadt schaffen. Die müssen zumeist zur Zeit ins hochpreisigen Segment ausweichen und Eigentum von eben Investoren erwerben. Mit erheblichem Aufschlag, was sich nicht jeder leisten kann oder will.


    Mal ein Frage: ab welchem Quadratmeterpreis fängt für Dich das "hochpreisige Segment" an bzw. wo endet dieser, um als "normaler Bürger" bezahlbar zu sein?

  • ^^
    Die besagte Studie betont regionale Unterschiede und definiert lediglich als Orientierung:


    Zitat von Strategien für bezahlbares Wohnen in der Stadt


    - Die Mieten im preisgebundenen Segment richten sich nach der Förder-Grundlage zum Zeitpunkt der Errichtung und damit nach der Förderzusage. Sie liegen jedoch meist im Bereich des unteren Preis- segments.
    - Für das untere Preissegment liegt ein typischer Orientierungswert bei (5,50 Euro/m2 bis) maximal 6,00 Euro/m2. Dieser Wert stellt nach Ansicht der Marktakteure auch eine wichtige psychologische Grenze dar.
    - Der Orientierungsbereich für das mittlere Preissegment bewegt sich zumeist zwischen 6,00 und 8,50 Euro/m2, in sehr angespannten Märkten reicht dieses Segment auch bis an 11,00 Euro/m2 heran.
    - GehobenesPreissegment(allesoberhalbdesmittleren)
    Es handelt sich hierbei um grobe Richtwerte, um im Untersuchungsgang Orientierung zu bieten. Das bedeutet nicht, dass nicht lokal deutliche Abweichungen möglich sind.


    Für Berlin innerhalb der Akzisemauer bedeutet das: unteres Preissegment sind noch Platte (West Hallesches Tor bzw. Luisenstadt Richtung Kotti und Ost z.B. Strahlauer Vorstadt/KMA - klar gibts auch Bestandsverträge einzeln günstiger, aber Neuvermietung Standard/mehrfach nur noch da) oder eben unsarniert. Maik Uwe Hinkel von der CIC spricht in der Berliner Zeitung von heute im Interview von Wohnungspreisen des besagten East-Gallery-Bauvorhabens von 2.750 bis 10.000 Euro/qm (die nach seinen Angaben zu ca. 60% bereits verkauft sind). Er argumentiert mit Quersubventionierung des teureren für den vermeintlich günstigeren Wohnraum. Die 2.750 sind bei derzeitiger Re-Finanzierungskonditionen am Kapitalmarkt bereits jenseits der 11 Euro pro qm (Eigenkapital, 10 fest, 35 Laufzeit). So kann man zwar nicht rechnen, machen "normale Bürger" aber, weil sie zwischen Miete und Finanzierung entscheiden müssen. Aus meiner Sicht müsste Midprize Berlin innerhalb Akzise unter 8 E pro qm Miete realisiert werden, also für eine 100qm Wohnung ca. 1.000 warm, was schon echt viel ist. Das untere Preissegment kann nur noch Platte bedienen. Ein Wohnungsbau, der das zeitgemäß und wirtschaftlich stemmt, muss neu erfunden werden (z.B. Bauen ohne Keller --> Schraubfundament - dann muss er standardisiert sein und am besten noch nachhaltig und generationengerecht). Das wird per Definition niemals von klassischen maximalrenditeorientierten Investoren kommen. Die einzige Chance für unteres Preissegment in Mitte ist die Hege und Pflege der Platte und damit ist auch nachvollziehbar, warum der Senat so viel Wert auf den Bestandsschutz des KMA-Moll-Ensembles legt, was ich auch richtig finde (in diesem einen Punkt).

  • @ libero: Preiswerter Bauen ist doch ein Dauerthema - stets ohne Ergebnis. Die Gründe liegen auf der Hand:


    1. Die Bauordnungen werden stets komplizierter und nicht einfacher.


    2. Die Energieschutzverordnungen werden auch immer anspruchsvoller, verteuern mithin das Bauen.


    3. "Standardisierte" Architektur will keim Mensch. Der Plattenbau hat's uns zurecht vermiest. Im übrigen waren die standardisierten Platten keine Revoluzzer in Sachen Flächenausnutzung: die Karl-Marx-Allee (2. BA) hat eine GFZ von 0,5.


    3. Bauen ohne Keller in in den Großstädten antiurban. Wo willst Du denn mit den ganzen durch die BauO vorgeschriebenen Nebenflächen (Müll, Fahrräder, Heizung, Mieterkeller und Autos) hin? Ins Erdgeschoss? Herrje.


    Deshalb kommt jeder, der sich ersthaft mit dem Themenkreis befasst, darauf dass ohne Änderung der Rahmenbedingung es bei den bisherigen Baupreisen bleibt.

  • 3. Bauen ohne Keller in in den Großstädten antiurban.


    Hoppla, da lern ich ja was dazu: Antiurban. Urbanität entsteht ja im Auge des Betrachters. Antiurbanität soll also entstehen, wenn der Betrachter einen Keller in der Stadt nicht erkennen kann, weil dieser im nicht durchsichtigen Untergrund nicht sichtbar ist, da es ihn nicht gibt????


    Wo willst Du denn mit den ganzen durch die BauO vorgeschriebenen Nebenflächen (Müll, Fahrräder, Heizung, Mieterkeller und Autos) hin? Ins Erdgeschoss? herrjee...


    Seit wann sind in der Bauverordnung Berlin Mieterkeller vorgeschrieben? Warum sollten Stellplätze für Fahrräder in den Keller? Warum der Müll, der eh meistens im Hof gelagert wird? Warum Heizung? Und Autos auch immer in Untergrund?.... Herrje... Das meiste geht auch mit der bestehenden BauO anders.


    Deshalb kommt jeder, der sich ersthaft mit dem Themenkreis befasst, darauf dass ohne Änderung der Rahmenbedingung es bei den bisherigen Baupreisen bleibt.


    Ich denke auch, dass man die Rahmenbedingungen anpassen muss. Um das zu erreichen braucht man aber neue Konzepte. Und der Keller ist nu mal einer der Preistreiber....


    Und Standardisiert ist nicht gleich Platte.


  • 3. Bauen ohne Keller in in den Großstädten antiurban. Wo willst Du denn mit den ganzen durch die BauO vorgeschriebenen Nebenflächen (Müll, Fahrräder, Heizung, Mieterkeller und Autos) hin? Ins Erdgeschoss? Herrje.


    Ich wohne in einem Gebäude aus dem Jahr 1998. Müll und Fahrräder sind im Erdgeschoss. (Wenn das Grundstück es hergibt kann man das auch neben bzw. hinter dem Haus anordnen) Die "Mieterkeller" sind auf dem Dach. Heizung und Autos sind allerdings im Keller. Wobei die Autostellplätze aber auch vermietet werden. Bzgl. der Heizung gäbe es auch technische Varianten die ohne Zentralheizung im Keller auskommen.


    Bzgl. der Wärmedämmvorschriften kenne ich mich nicht im Detail aus. Aber ist es denn nicht so, dass dies bei Neubauten auch für die Mieter zu entsprechend günstigen Heizkosten führt?

  • ...der Keller ist bei einem vollunterkellertem Einfamilienhaus ein Preistreiber aber nicht bei einem 20 Parteien Wohnhaus.
    Autos raus dem Keller ins EG und 1.OG ? Auch nicht sehr urban wird in Amerika häufig so gehandhabt.


    Bei dem Entwurf des jetzt zu bauenenden Mediaspree Living Level Hochhaus scheint es so,dass die unteren 1-3 Geschosse nicht zum wohnen dienen,sondern für Technik und Garage.

  • ^^
    Ne, aber das klassische Fundament inkl. Keller. Ich weiß nicht wo da die kritische Masse überschritten wird, aber ich schätze bei einem 5-6 Etagen 10 Parteienhaus sind das bis zu 20%?!

  • Es summiert sich doch alles.
    Natürlich kann man den Müll offen unterbringen, in der aktuellen Bauordnung sind aber Müllräume bei Mehrfamilienhäusern (darüber reden wir ja) vorgeschrieben. Klar kann man die ins EG tun, das gibt aber nicht gerade eine belebte Straße. Ader als Pavillion in den Garten. Hhhm.


    Das gleiche gilt für - korrekt - Mieterabstellräume. Das EG dafür zu nutzen ist antiurban, üblicherweise wäre ein Café o.ä. wünschenswert (Wohn-Gewerbe-Mischung, fordern das nicht alle?). Dachböden gibt es in Altbauten - wer baut denn heute noch einen Dachstuhl (wenn er nicht durch eine Gestaltungssatzung muss?).


    Dito die Parkplätze. Klar kann man sagen, dass man ohne Stellplätze bauen sollte, das ist aber wenig realistisch. Ich kenne viele Neubauprojekte, die im EG Stellplätze haben - das ist mega-antiurban.


    Ausserdem wird bei den Grunstückspreisen kein Mensch die EG-Flächen für Nebennutzungen verbraten, dafür bekmmt man kein Geld (nur für Stellplätze).


    Und nicht vergessen: nach der nächsten EnEv sind die Häuser so dicht, dass ständige Aufendhaltsräume im Wohnbereich eine Zwangsentlüftung brauchen. Das macht das Bauen sicher billiger...


    P.S. Ein Beispiel für ein Haus mit verpfuschtem EG

  • Naja, der Müll- und der Fahrradraum sind bei uns relativ klein so dass der größere Teil des Erdgeschosses von einer Gaststätte eingenommen wird. Für die "Mieterabstellräume" braucht es keinen Dachstuhl, es ist einfach ein Staffelgeschoss auf dem Flachdach.


    Autofreies wohnen ist gerade in Berlin sehr realistisch.

  • ^^ Ich find auch, dass Mietabstellflächen pro Etage intelligent pro Einheit integriert werden kann, wenns denn die BauO vorgibt? Ich finds nicht. Müll in Räumen zum Hof geht locker, offen eh. Und das mit den Autostellflächen in Berlin bei günstigem Bauen. Naja. Also ich versteh da "Verhunzen" mit offenem EG als Autogarage.... Aber ansonsten. Aber es ging ja auch nur um Konventionsbruch ohne Keller um Geld zu sparen. Gibt sicher verschiedenste Möglichkeiten, z.B. Baustoff recyclingfähiger Holzwertstoffe oder zementgebundene Spanplatten statt Beton oder Stein (Mal ein anderes Thema ;-)


    PS: Gibts in der Lounge einen entsprechenden Thread zum Thema?

  • Hier in HD - ein in der Studie so schön genannter "angespannter Wohnungsmarkt" - wird für Autos bei Neubauten grundsätzlich auf Tiefgaragen gesetzt. Schließlich kostet der Boden hier je nach Lage durchaus mehr Geld als das was man an Beton drauf setzt.


    Bei neuen "Stadthäusern", d.h. EFH oder 2FH in quasi-Blockbauweise werden diese dabei gerne mal als "kommunale Einrichtung" innerhalb eines Carres solcher Quasi-Reihenhäuser unter den mittig gelegenen mehr oder minder gemeinsamen Innen-Garten gebaut. Da passen die geforderten Stellplatzzahlen hin. Irgendwo in eine Häuserflucht kommt dann halt die Rampe.


    Um sich Müll- und Fahrradabstellräume, womöglich noch im EG, zu leisten muß man hier übrigens schon eher exklusiv wohnen. Bei gewerblicher Nutzung des EG gibts im UG auch schon mal sowieso keine Mieterabstellräume, schließlich zahlt der Gewerbebetrieb für Lager-, Küchen- etc Flächen mehr Miete. Und ansonsten wird immer noch gerne Hochparterre mit Einliegerwohnung drunter gebastelt...

  • Wo findet man Indikatoren zu möglichst allen deutschen Großstädten wie Mietniveau, Anteil Eigentum, fehlende Wohnungen etc..?

  • ^^ Statista ist nicht endlos kostenfrei und Statistisches Bundesamt ist nur teilweise nachvollzieh- /auffindbar aber vor allem Ramsauers Bauministerium [Direktlink zum Download Report 2011/12]... Bitteschön :-)


    Anmerkung: Das ist aber alles Schnee von gestern. Was heute ist oder in den nächsten Jahren sein wird, da gibt es keine verlässliche bzw. zu viele verschiedene Quellen.

  • Also Keller sind sicherlich keine relevanten Preistreiber - im Mehrgeschossbau sowiso nicht, da dort die Fundamente so oder so ausreichend tief liegen müssen.
    Dafür sind Stellplatzverordnungen die Tiefgaragen mit zum Tiel mehreren Geschossen erzwingen vermeidbare Preistriber. Hier sollte man es auch ein stück weit dem Markt überlassen ob man Wohnungen mit Garage braucht, oder ob die Bewohner Carsharing ÖV oder andere Verkehrsmittel nutzen wollen. Da sind heute Begrenzungen nach oben statt wie in der Reichsgaragenordnung nach unten angesagt.
    Energieeinsparungen / Wärmedämmungen wenn sowiso gebaut wird sind sinnvoll, und nicht die super Preistreiber. Preistreiber sind erzwungene geringe Flächenausnutzungen. Setzt man über Bebauungspläne in ÖV-Affinen Gebieten über grosse Flächen die möglichen Bebauungsdichten hoch sinken die Grundstückspreisanteile an den Wohn und Büroflächen ab - weil weniger qm Grundstück je Einheit gebraucht werden. Dadurch können die Wohnungen potentiell billiger werden. Mancht man das nur punktueill, schiessen punktuell die Grundstückspreise in die Höhe. Macht mand as systematischer, werden Wohnungen billiger. Und das Gleichgewicht mit dem Speckgürtel tariert sich neu aus. Aber die dann stärker verdichtete Bebauung muss man akzeptieren. Im Sinne eines friedlichen Zusammenlebens sollte es möglich sein, für solche (Nach-) Verdichteten Gebiete erhöhte Schallschutzanforderungen zwischen den Wohneinheiten und nach Draussen stellen zu dürfen. Wer sich nicht ständig unfreiwillig gegenseitig auf die Nerven geht, wohnt viel friedlicher beieinander. Das kostet bei Neuerstellung auch recht wenig, spart dem Staat aber auf Dauer viel Geld wenn er nicht nachträglich durch externe Eingriffe die zerrüttelten Verhältnisse wieder flicken muss.

  • ^ Ich sehe die Wohnungsmarktsituation nicht so dramatisch.Ausserhalb weniger Kernbereiche in einigen Ballungsgebieten und ehedem edlen Lagen findet sich noch genügend bezahlbarer Wohnraum.Wobei bezahlbar ein dehnbarer Begriff ist.Für einen Geringverdienerhaushalt sind 800 € für eine 80-85m² 3 Zimmer Wohnung sicher schon deutlich zuviel.


    Meiner Meinung nach müssten mehr Baugebiete ausgewiesen werden,sowohl durch die Städte selbst,als auch durch nachgefragte Umlandgemeinden.
    Und es sollte nicht am Markt vorbei geplant werden.Sprich.Es wird mehr Bauland für Einfamilien und Reihenhäuser in städtischen Lagen benötigt. Viele Städte haben genügend Platz,es gibt keine deutsche Stadt,die bevölkerungstechnisch "explodiert". Das bedeuted,dass es für neue Großsiedlungen ala Gropiusstadt keinen ausreichenden Bedarf gibt,bestenfalls für punktuelle Ergänzungen solcher Siedlungen. Geschoßwohnungsbau im innerstädtischen Bereich als Lückenfüller und einige kleinere neue Viertel,dass reicht aus demografischer Sicht.Den Rest richten die Bauherren,die sich den Traum des Eigenheimes verwirklichen.


    Wenn man sich die Eigenheimsiedlungen der letzten 30 Jahre ansieht,so kommt man zu dem Schluß,dass dort nichts mehr verdichtet werden muss.
    Noch enger geht es kaum noch.