Stadtpolitik in Frankfurt

  • In diesem Forum soll es ja sogar vereinzelte Anhänger von Feldmanns "Freibier-für-alle"-Politik geben. Dass diese Forumsmitglieder sich bezüglich des hier vorliegenden Skandals bislang nicht zu Wort gemeldet haben, sagt glaube ich alles... Ich glaube, im nächsten Leben werde ich Linker in Frankfurt - dann kann ich endlich leben wie die sprichwörtliche Made im Speck!


    Aber nun zu meiner eigentlichen Frage: Muss denn ein potenzieller Käufer keinen Finanzierungsnachweis für den Kaufpreis (dort gewährt man ja Frist bis 30.06.), viel mehr aber für den denkmalgerechten Umbau liefern?


    P. S. Auch die Welt schreibt dazu.

  • Der Welt-Artikel ist gut. Auf die Frage, wie die Initiative das Geld aufbringen wolle, antwortet man: "Ein Mietshäusersyndikat werde sich beteiligen. Außerdem werde man alles Mögliche an öffentlicher Förderung abrufen."


    Öffentliche Förderung... Wenn die Allgemeinheit zahlen soll, dann soll sie auch entscheiden können, was auf der Fläche entsteht. Mal sehen, was dann dabei rauskommt.
    Aber sachlich betrachtet, finde ich es in der Tat dubios, dass eine städtische Wohnungsbaugesellschaft eine Immobilie veräußern möchte, ohne Ausschreibung, ohne Alternativbieter, ...

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    Vermutlich ergab irgendeine Kostennutzenrechnung, dass eine potenzielle Hausbesetzung durch mobilisierte linke Studenten und eine polizeiliche Räumung mitsamt bad publicity teurer kommt als die Verluste durch den Verkauf. Anders kann ich mir das auch nicht erklären.

  • Geht ein Gespenst um in Frankfurt – das Gespenst des Kommunismus? Steht der Iwan schon vor der Tür? Muss Eckehard jetzt in den Keller gucken - http://www.youtube.com/watch?v=Ic1kvKSgmDE Warum die Aufregung?


    Mal zu den Zahlen laut


    Frankfurter Rundschau, 2.4.2014
    Frankfurt Philosophicum
    Bockenheimer nehmen sich den Campus
    http://www.fr-online.de/stadte…us,26042926,26728164.html


    Anette Mönich und Anne Lamberjohann, die beiden Vertreterinnen der "Projektgruppe Philosophicum", stellten bei dem Pressegespräch ihre Kalkulation vor. Der ausgehandelte Kaufpreis von 6,1 Millionen Euro „ist die maximale Summe, die wir beim Kauf tragen können“, teilte Lamberjohann mit. Hinzu kommen geschätzte 16 Millionen Euro Umbaukosten und Beiträge für die Erschließung des Grundstücks. Die Projektgruppe rechnet mit Gesamtkosten von 23 Millionen Euro.


    25 Prozent der Gesamkosten, also etwa 5,75 Mio Euro, sollen als Eigenkapital gestellt werden, wobei auch Direktkredite von künftigen Mieter_innen, Freunden, Verwandten, Sympathisant_innen und anderen als solche zählen. Diesen "Geldanleger_innen" für den Umbau des Philosophicum sichere man bis zu zwei Prozent Zinsen zu. Je mehr Direktkredite eingeworben werden, desto geringere Bankkredite müsse man aufnehmen. Der FR zufolge meldeten sich erste Anleger_innen, die zum Aufbau des sozialen Modells Geld geben wollen, noch am Montagabend.


    Weitere 25 Prozent sollen aus Fördermitteln kommen, etwa Zuschüsse für sozialen Wohnungsbau, für studentisches Wohnen oder aus dem kommunalen Mittelstandsprogramm. Die würde jeder andere Investor auch mitnehmen, wenn er denn überhaupt sozialen Wohnungsbau auf dem Kalkulationszettel hätte. Zu den möglichen Fördertöpfen, die jeder andere Bauträger auch anzapfen könnte, mehr unter http://philosophicum.org/finan…%B6rderm%C3%B6glichkeiten . In erster Linie handelt es sich dabei um Darlehen mit sehr günstigen Konditionen.

    Die restlichen 50 Prozent der Investitionssumme soll ein Darlehen der GLS-Bank eG - https://www.gls.de/ - abdecken. Anne Lamberjohann meint, "das klappt“. Auch andere Initativen hätten ähnliche Projekte mit Hilfe der sozial-ökologischen GLS-Bank realisieren können. Dies betrifft vor allem Wohn- und Kulturprojekte innerhalb des Mietshäuser Syndikats, aber auch andere genossenschaftliche oder genossenschaftsähnliche Projekte wie z.B. das Zentralwerk in Dresden-Pieschen ( http://www.zentralwerk.de/ ; http://www.stiftung-trias.de/zentralwerk_pieschen.html )


    150 Menschen werden hier wohnen und Miete bezahlen, von der die Kredite bedient werden können. „Jeder zahlt, was er kann, dafür zahlen andere das Doppelte“. Neben einem 50-prozentigen Anteil an gefördertem Wohnraum soll eine Kostenmiete im Bereich des frei finanzierten Wohnraums von maximal 10 Euro/m² erreicht werden. Bei der Größe der Wohnflächen soll der Richtwert von 36 m² Wohnraum/Person, der durchschnittlich in der Stadt Frankfurt erreicht wird, nicht überschritten werden.
    http://philosophicum.org/finanzierung


    Das neungeschossige Gebäude hat etwa 7500 m² Nutzfläche. Bei kalkulierten Gesamtkosten von 23 Millionen Euro wären das durchschnittlich 3000 Euro/m². Ohne Verwaltungskosten, Baurücklagen und Mietausfallsrisiko wären es bei einer Laufzeit der Direkt- und Bankkredite von 30 Jahren im Jahr 100 Euro/m² und 8,33 Euro/m² Kostenmiete im Monat. Allerdings soll die Hälfte der über 5000 Quadratmeter Wohnfläche im Philosophicum soll „als gefördertes Wohnen entstehen“.

  • Neben ein paar neuen oder weniger neuen Kommentaren von Vertreter_innen der verschiedensten Parteien zum Verkauf des Philosophicums und der Demonstration gibt es eine weitere Zahl:


    Frankfurter Rundschau, 4. April 2014
    Kulturcampus Bockenheim Zoff um Kulturcampus
    http://www.fr-online.de/stadte…us,26042926,26756542.html


    Für Peter Gärtner (Linke) ist der Preis von 6,1 Millionen Euro zu hoch. Die ABG verlangt 2000 pro Quadratmeter, sie selbst hat beim Kauf 500 Euro bezahlt. So ganz hauen seine Angaben bei etwa 7500 m² Nutzfläche aber nicht hin. Das wären etwa 813 Euro/m² im Verkauf.


    Michael zu Löwenstein (CDU) habe die Entscheidung der ABG „mit Interesse zur Kenntnis genommen.“ Das Geld müsste bis zum 30. Juni überwiesen sein, andernfalls müssten ein Investor oder die ABG das Gebäude entwickeln, damit keine „Bauruine“ entstehe.


    Die Stadtverordneten haben am Donnerstag den Bebauungsplan des Kulturcampus beschlossen.

  • Ich hatte einen Denkfehler und bitte um Entschuldigung. Peter Gärtner von den LINKEN bezieht seine Angaben auf den Bodenpreis und nicht auf die Nutzfläche.


    Das Flurstück ist 4450 Quadratmeter groß. Allerdings seien davon öffentliche Flächen abzurechnen, die „aktualisierte Größe“ ist in einem Kurzgutachten für die Gräfstraße 74-76 mit 3490 Quadratmetern angegeben.
    http://www.fr-online.de/stadte…is,26042926,26244218.html


    Ist bekannt, für wieviel die ABG im Sommer 2011 das 16,5 Hektar große Gelände des Campus Bockenheim (http://www.muk.uni-frankfurt.de/38892975/196) vom Land Hessen erworben hat? Die Projektgruppe spricht von 84 Mio Euro ( http://philosophicum.org/finanzierung/erbbaurecht ). Damit käme man auf die von Gärtner genannten 500 Euro/m² (genauer 509 Euro/m²). Rein rechnerisch würden auf ein 4450 Quadratmeter großes Teilstück dann 2.265.454 Euro entfallen und die ABG hätte 3,83 Mio Euro Gewinn gemacht.


    Bei 6,1 Mio Euro und rund 2000 Euro pro m² wäre das Grundstück aber nur 3000 m² groß bzw. mit der Flächenangabe laut Kurzgutachten wären es rund 1750 Euro pro m². Geht man von der Grundstücksgröße aus, sind es 1370 Euro pro m².



    Zum Gebäude und der Diskussion über seinen Denkmalwert:
    http://de.wikipedia.org/wiki/P…m_%28Frankfurt_am_Main%29

  • Ja, Wikipedia ist schon toll. „Der bauliche Zustand ist schlecht“ wurde mal eben geändert auf „Der bauliche Zustand ist dennoch bemerkenswert gut“, plumper geht es wohl nicht mehr...


    P. S.: Anstatt eine Debatte zu führen verteilt man zudem lieber anonym in Internetforen rote Laternen. Ja, das ist Diskussionskultur. :daumen: Ich wünsche der Projektgruppe also alles schlechte, zudem, dass das Philosophicum weggerissen wird und dort Luxuswohnungen im obersten Segment entstehen. :)

  • ^ Keine Sorge, wurde schnell revertiert.


    Wenn diverse Linke jammern, der Preis von 6,1 Mio sei zu hoch, wieso drängen sie nicht selbst auf ein Bieterverfahren, in dem der Einzig Richtige Preis angeboten werden könnte? Bietet niemand mehr an, bekommen sie die Immobilie billiger und vor allem - niemand mehr zweifelt die Transparenz des Verfahrens an.


  • Flurkarte 1998, Copyright Stadtvermessungsamt Frankfurt am Main


    Der vorstehende Auszug aus der Flurkarte zeigt den Stand von 1998. alle vom Philosophicum bestandenen Flurstücke haben zusammen eine Größe von rd. 3.900 m². Die Parzellen am südlichen Rand (78/10 und 78/11) haben zusammen ca. 390 m². Die nördlich angrenzenden Parzellen ("Inst.d.Univer." = 78/2 und 534/78 haben zusammen etwa 400 m². Die Situation kann heute eine andere sein, da die Flurstücke neu vermessen und zugeschnitten worden sein können. Das Gebäude hat eine Grundfläche von 1.000 m² und 9 Geschlosse, mithin eine reale BGF von 9000 m². Daraus ergibt sich, bezogen auf das Kerngrundstück von 3.900 m² eine GFZ von 2,3


    Der Bodenrichtwert beträgt aktuell 1.200 €/m bei einer GFZ von 1,8. Da die reale GFZ von 2,3 höhe ausfällt, muss man mit Hilfe sog. Umrechungskoeffizienten den Bodenrichtwert für die tatsächliche höhere Ausnutzung umrechnen. Der Frankfurter Gutachterausschuss verwendet eigene, von der ImmowertV abweichende Umrechnungskoeefizienten; rechnet man den Bodenrichtwert auf die effektive GFZ von 2,3 hoch, kommt man auf etwa 1.435 €/m². Bezogen auf das Kerngrundstück ergäbe sich ein Bodenrichtwert von 5,6 Mio €. Rechnet man mit einer Grundstückgröße von 4.400 m², sinkt die reale GFZ, aber über die größere Fläche kommt man auf nicht ganz 5,7 Mio €.


    Das ist jetzt nur eine ganz grobe Einschätzung und ersetzt kein formvollendetes Gutachten, aber unter Einrechnung des Gebäudes sind 6,1 Mio € schon realistisch.

    Einmal editiert, zuletzt von tunnelklick () aus folgendem Grund: Copyright eingefügt

  • Noch etwas detaillierte Zahlen in einem Artikel in der


    FNP, 02.04.2014
    Jetzt beginnt das Geldsammeln
    Projektgruppe Philosophicum ist optimistisch, Kreditgeber für alternatives Wohnen zu finden
    http://www.fnp.de/lokales/fran…Geldsammeln;art675,797380


    Wie bereits erwähnt, muss der Vertrag mit der ABG Holding bis zum 30. Juni notariell geschlossen sein. Je nach den Bestimmungen des Kaufvertrags muss die Projektgruppe danach den Kaufpreis von 6,1 Millionen Euro an die ABG überweisen. Diese teilt sich auf in 25 Prozent Eigenmittel (1.525.000 Euro) und 75 Prozent Kredite.

    In den kommenden Wochen müssen nun vier Fragenkomplexe geklärt werden:
    - Wie lässt sich die Fassade energetisch und denkmalschutzgerecht sanieren?
    - Wie sieht es mit dem Brandschutz aus?
    - Was ist mit den Schadstoffen in dem Gebäude?
    - Wenn solche vorhanden sind, wie lassen sie sich entsorgen?


    Nach den Plänen der Projektgruppe soll die Hälfte der 150 Wohnplätze als Sozialwohnungen von der Stadt mitfinanziert werden. Dafür sagt die Gruppe eine Bindungsdauer von 40 bis 50 Jahren zu, deutlich länger als die meisten anderen öffentlich geförderten Sozialwohnungen. Die andere Hälfte der Wohnungen soll über die Mittelstandsförderung des Landes finanziell unterstützt werden.


    Neben den Direktkrediten ist Gruppe im Gespräch mit zwei Stiftungen, die das alternative, selbstbestimmte und letztlich auch selbstfinanzierte Wohnprojekt fördern sollen. Namen werden in dem Artikel nicht genannt, aber so viele Stiftungen mit dieser Ausrichtung gibt es auch nicht. Zu den "üblichen Verdächtigen" gehören die deutsche Tocher der Schweizer Stiftung Edith Maryon zur Förderung sozialer Wohn- und Arbeitsstätten ( http://www.maryon.ch ) und die Stiftung trias - gemeinnützige Stiftung für Boden, Ökologie und Wohnen ( http://www.stiftung-trias.de/ ).

  • Wie die FAZ heute im Lokalteil berichtet, sind die Jusos gegen den Bau des Porsche Towers. Die Stadt brauche mehr bezahlbare Wohnungen. Stattdessen steige durch das Projekt der "Gentrifizierungsdruck" auf das Gallusviertel. Planungsdezernent Cunitz sei "blind für die Bedürfnisse dieser Stadt".


    Der Sprecher des Planungsdezernenten gab zu bedenken, dass man den Bauherrn nicht zum Bau günstigen Wohnraums verpflichten könne; außerdem liege ein positiver Bauvorbescheid aus dem Jahr 2012 vor.

  • Das ist nicht war, ist es nicht?


    Die Bauaufsicht hat kein eigenes Lärmmessgerät.
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    Der Rechtsanwalt Stefan Plangger war schon mal selbst betroffener. 2011 ging es da um eine Baustelle für die Wohnhäuser „Vero“ im Westend.


    "Zurzeit gibt es heftige Auseinandersetzungen um das Onyx-Hochhaus an der Oberlindau, bei dem in großer Höhe mit Presslufthämmern das Gebäude entkernt wird."


    http://www.fr-online.de/frankf…ug-,1472798,28298742.html

  • ^ Warum sollte sie? Der Bauherr muss schließlich auch selbst für die Standsicherheit und den Brandschutz in seinem Gebäude sorgen. Den Nachweis der Erfüllung der Vorschriften erbringt der Bauherr durch Konformitätsbescheinigungen der entsprechenden Sachverständigen, oder rechnet die Bauaufsicht etwa die Statik nach? Und so ist es auch beim Baulärm. Die Abriss- oder Baugenehmigung enthält eine entsprechende Nebenbestimmung, für deren Einhaltung der Bauherr zu sorgen hat.


    Eine rechtlich brauchbare Lärmmessung nach Maßgabe der TA Lärm ist eine komplexe Sache, mit einem Lärmmessgerät allein käme die Bauaufsicht nicht weit.

  • Wie die FNP heute berichtet, plant die Stadt in weiteren Stadtteilen eine sog. Milieuschutzsatzung einzuführen. Geplant ist die Satzungen mit Beginn des Jahres 2016 in acht Stadtteilen (Nordend, Bornheim, Ostend, Westend-Ost, Innenstadt, Bahnhofs-/Gutleutviertel und Sachsenhausen-Nord) einzuführen. Zunächst wird dort ermittelt, welches Milieu überhaupt zu schützen ist.


    Nach Einführung der Satzung müssen dort alle Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen an Wohnhäusern der Stadt zur Genehmigung vorgelegt werden. Nicht erlaubt sind dann Sanierungen, die den "üblichen Standard" von Wohnungen überschreiten. Auch die Zusammenlegung mehrerer Wohnungen zu einer Großwohnungen mit mehr als 130qm ist dann nicht mehr möglich. Neue Balkone, Dachterrassen und Wintergärten dürfen nicht größer als 8qm sein. Ebenso verboten sind Aufzüge, die nur ein Geschoss (z.B. die Penthouse-Wohnung) erschließen. Weiterhin möglich sind der Einbau neuer Bäder, neuer Heizungsanlagen oder die energetische Sanierung. Werden Häuser in den Satzungsgebieten verkauft, hat die Stadt künftig ein Vorkaufsrecht,


    Wirken sollen die Satzungen dadurch, dass Hauseigentümer wegen der erschwerten Rahmenbedingungen zukünftig auf Luxussanierungen verzichten.


    Einen Anstieg der Mieten wird dies alles nach Aussagen der Stadt nicht verhindern. Ob die gewünschten Effekte erzielt werden ist zumindest zweifelhaft wie ein Blick ins westliche Westend zeigt, dass bereits jetzt einer Millieuschutzsatzung unterliegt. Auch die Stadt selber kann aktuell nicht sagen, was die dort seit 1990 geltende Satzung gebracht habe.

  • Milieuschutzsatzung warum denn bitte schön? Ist ja nicht so dass die derzeitigen Bewohner dieser Stadtteile die ultimativen "Ureinwohner" stellen würden und ausgerechnet die bestehende Bevölkerungszusammensetzung dort so dermaßen schutzwürdig wäre. Reinste Klientelpolitik vor allem für Grünen-Wähler.
    Mit den Markt behindernden Eingriffen a la Milieuschutzsatzung oder Mietpreisbremse erreicht man in der Regel eher das Gegenteil.
    Das was die erwähnten Stadtteile brauchen sind Gestaltungssatzungen, in der Form wie für das Bahnhofsviertel auf deren Einhaltung dann auch endlich mal geachtet wird, um weitere das Stadtbild schädigende Bausünden wie sie zur Zeit wieder allerorten errichtet werden zu verhindern.

  • Der Erfolg dieser Milieuschutzsatzungen dürfte sehr fraglich sein. Allerdings halte ich sowieso die Wirkungen der geplanten Satzungen generell für eher gering, was ich nicht bedaure. Das einzig Sinnvolle sehe ich in einer verstärkten staatlichen Bauaktivität, zB über die Wohnungsbaugesellschaften.

  • Ob und welche Wirkung solche Satzungen haben, ist noch nicht abschließend zu beantworten. Mit Sicherheit lässt sich feststellen, dass die daraus resultierenden Konflikte ein Beschäftigungsprogramm für Anwälte und Verwaltungsgerichte werden können.


    Wohnungspolitisch lösen solche Satzungen den zugrunde liegenden Zielkonflikt nicht: die Stadt Frankfurt weiß natürlich, dass der große Bestand an Wohnungen, die älter sind als 60 Jahre, ernomer Investitionen bedarf, um sie am dauerhaft zu erhalten. Je mehr Neubau die technischen Standards prägt, um so mehr wächst der Druck auf den Altbaubestand, ihn marktgängig zu halten. Insofern hat die Stadt ein großes Interesse an Investitionen in alte Gebäude. Klar ist aber auch, dass es nur in geringem Umfang öffentliche Investitionen sein können, also braucht man privates Kapital, um den Bestand an alten Wohnungen zu erhalten; das dürfte ein strenges Regime verhindern.


    Im übrigen steckt der Teufel wie immer im Detail. Beispiel:


    Stellen wir uns ein gründerzeitliches Haus im Westend vor, gepflegter Zustand, vor 25 Jahren in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die Eigentümer sind in ihren Wohnungen alt geworden und planen den Einbau eines Aufzuges, was eine extrem teure Sache sein kann. Ist das jetzt Luxussanierung? Oder Milieuschutz? Denn ohne Aufzug wären die alten Leutchen gezwungen, ihre Wohnungen zu verlassen.


    Kann man dem Eigentümer eines älteren Gebäudes den Einbau eines Aufzuges versagen, den der Gesetzgeber im Neubau fordert?


    § 33 HBO
    ...
    (4) 1 Gebäude mit einer Höhe nach § 2 Abs. 3 Satz 3 von mehr als 13 m müssen Aufzüge in ausreichender Zahl haben. 2 Von diesen Aufzügen muss mindestens ein Aufzug Kinderwagen, Rollstühle, Krankentragen und Lasten aufnehmen können und Haltestellen in allen Geschossen haben. 3 Der Aufzug nach Satz 2 muss von allen Wohnungen in dem Gebäude und von der öffentlichen Verkehrsfläche aus barrierefrei erreichbar sein. 4 Haltestellen im obersten Geschoss und in den Kellergeschossen können entfallen, wenn sie nur unter besonderen Schwierigkeiten hergestellt werden können.
    ..."


    Nein, sagt z.B. das OVG Berlin. Nur mal als Beispiel.

  • Der Einbau von Aufzügen soll anscheinend regelmäßig genehmigt werden. Nach =26632448"]dieser Pressemitteilung ist ein Kriterienkatalog beabsichtigt. Ein Merkmal für eine "übermäßige Aufwertung" sollen "Personenaufzüge [sein], die nur einzelne Geschosse erschließen." Insbesondere also ein Lift, der nur für ein Penthouse gebaut wird. Im Umkehrschluss sind Aufzüge mit Haltestellen auf mehreren Etagen keine "übermäßige Aufwertung". Generell hat tunnelklick natürlich recht, es wird viele Abgrenzungsschwierigkeiten und damit letztlich Arbeit für die Justiz geben.

  • Diese Milieuschutzsatzungen sind wieder ein Placebo, mit dem beunruhigte oder aufgebrachte Wähler beruhigt werden sollen. Leider ein teures: Zuerst muss in aufwändigen Gutachten ermittelt werden, welche Milieus überhaupt geschützt werden sollen!


    Der Anstieg der Mieten bzw. Kaufpreise wird dadurch mit Sicherheit nicht verhindert. Die Nachfrage in Frankfurt ist nun mal hoch und trifft auf ein knappes Angebot, was eben zu - richtig! - steigenden Preisen führt. Bestes Mittel dagegen: Erhöhung des Angebots...

  • Das schlimmste daran ist, dass der modernisierungswillige Eigentümer um ein weiteres Mal den Unwägbarkeiten behördlichen Handelns ausgesetzt ist. Schon heute ist die Verwaltungspraxis, besonders der Frankfurter Bauaufsicht, undurchschaubar (mühsam nur lässt sich die Vokabel willkürlich eigentlich hier vermeiden); als wäre die Erlangung einer "normalen" Baugenehmigung nicht schon Herausforderung genug (Stellplätze, Rettungswege, Abstandsflächen, Befreiungen, Ausnahmen wegen GFZ und GRZ), muss dann noch darum gefochten werden, warum bei der Aufstockung eines Altbaus mit Notdach von 1949 und Wiederherstellung des ursprünglichen Vorkriegszustandes, der Einbau eines Aufzuges mit vorläufig nur einer Station im (neuen) DG ein Akt nicht der Luxussanierung, sondern des Milieurschutzes ist: denn der Verzicht auf Stationen in allen übrigen Geschossen schont den Geldbeutel der übrigen Mieter oder Miteigentümer (nicht nur bei den Baukosten, sondern vor allem bei den Betriebskosten) und erhöht die Chance, dass sie bleiben.